房屋維修基金被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。然而，獲取房屋維修費(fèi)并非如想象的簡(jiǎn)單。目前，房屋維修基金管理與使用中存在的問(wèn)題有：

住宅專項(xiàng)維修基金使用范圍不明確，申請(qǐng)使用程序過(guò)于繁瑣。按規(guī)定，住宅維修由物業(yè)公司向業(yè)主委員會(huì)提出整修建議，然后占住宅面積2/3的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主討論同意，由物業(yè)公司提出整修方案，并將相關(guān)材料提交給政府有關(guān)部門審批，審核通過(guò)后，由管理專項(xiàng)維修基金的指定銀行將資金劃撥給施工單位。如此長(zhǎng)的審批鏈條，已模糊了資金的所有權(quán)。更重要的是物業(yè)公司、政府以及指定銀行，本來(lái)只是進(jìn)行服務(wù)和監(jiān)督的機(jī)構(gòu)，但它們?cè)谫Y金使用審批過(guò)程中卻起了決定性作用，業(yè)主委員會(huì)的地位反倒被邊緣化。

住宅專項(xiàng)維修資金管理制度與機(jī)構(gòu)亟待健全。目前，專項(xiàng)維修基金的歸集管理，一般由房地產(chǎn)管理處物業(yè)管理科負(fù)責(zé)，且人員均不是工程、財(cái)務(wù)專業(yè)人員。如此龐大的資金，未有專項(xiàng)的應(yīng)用管理軟件和信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，缺機(jī)構(gòu)人員編制、缺專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)保障，是導(dǎo)致當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修基金使用不規(guī)范的主要原因。在尚未建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，部分社區(qū)居委會(huì)以減負(fù)為理由，不愿意承擔(dān)核實(shí)蓋章的責(zé)任，造成小區(qū)維修項(xiàng)目無(wú)法實(shí)施，加大了業(yè)主對(duì)房屋維修基金使用的誤解。

尚未建立完整的住房專項(xiàng)維修資金續(xù)籌與補(bǔ)交制度。初步估算，到2016年，將出現(xiàn)維修資金使用高峰；到2020年，房屋所帶的電梯已到15年強(qiáng)制報(bào)廢時(shí)限，必須進(jìn)行更換，那時(shí)部分小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)維修資金不敷支出的現(xiàn)象。但各地尚未建立住房專項(xiàng)維修基金續(xù)籌與補(bǔ)交制度，同時(shí)對(duì)已達(dá)到續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)或部分早期已交付但未完全交納維修資金的相關(guān)業(yè)主也無(wú)督促續(xù)交有關(guān)措施，對(duì)部分小區(qū)今后正常的房屋維修影響很大。

房屋維修基金保值、增值應(yīng)進(jìn)一步公開透明。維修資金各地存在多頭開戶問(wèn)題且存款利率各家銀行高低不一。以江蘇某縣市為例，住房維修資金分散存儲(chǔ)于13個(gè)活期銀行賬戶和26處銀行(含支行)的236筆定期存單，不利于提高資金集中管理，不利于發(fā)揮資金的規(guī)模效應(yīng)。多家銀行利率水平不一，且存在同一利率水平時(shí)期，各家銀行利率上浮率相差20%-30%的情況，資金未能實(shí)現(xiàn)更大的保值增值。由于銀行家家有份，資金量有限，大部分銀行對(duì)維修資金使用提供后續(xù)服務(wù)的積極性不高。

為此，建議：

一、 發(fā)揮小區(qū)業(yè)委會(huì)的主體作用，規(guī)范房屋維修資金管理與使用。在有條件的小區(qū)，鼓勵(lì)業(yè)主自治，把由政府統(tǒng)一管理逐步改為由業(yè)主管理。業(yè)主大會(huì)尚未成立的，住建部門應(yīng)該幫助成立業(yè)主大會(huì)，解決房屋維修基金的落地問(wèn)題，這樣既能幫助小區(qū)的自治和自我管理，也能減小政府主管部門的行政壓力和行政風(fēng)險(xiǎn)。

二、 建議盡快成立各地房屋維修基金管理中心。成立房屋維修基金管理中心，落實(shí)人員與經(jīng)費(fèi)，調(diào)配2-3名事業(yè)編制專職人員，配置專用車輛、落實(shí)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)使其具備工程建設(shè)、消防、電梯等設(shè)施設(shè)備基本知識(shí)，專門負(fù)責(zé)維修資金的現(xiàn)場(chǎng)查勘、核實(shí)等業(yè)務(wù)，最大限度提高資金使用的合理性和安全性。同時(shí)建立住房專項(xiàng)維修基金管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資金的金融級(jí)管理和業(yè)務(wù)信息化處理，從而實(shí)現(xiàn)交存、支用、支取、計(jì)息、收益分配、結(jié)算整個(gè)業(yè)務(wù)流程的信息化管理。

三、 積極創(chuàng)新房屋維修基金使用模式。通過(guò)出臺(tái)新政或管理辦法，簡(jiǎn)化使用申請(qǐng)程序，縮短審批時(shí)間，提高基金使用率。對(duì)日常物業(yè)維護(hù)中出現(xiàn)的理應(yīng)納入維修基金使用范圍的維修項(xiàng)目及緊急情況下使用的維修項(xiàng)目，可簡(jiǎn)化申請(qǐng)程序批準(zhǔn)使用，突破需先經(jīng)過(guò)雙2/3以上業(yè)主簽名同意等申請(qǐng)使用難的政策瓶頸。建立預(yù)支付制度，開通物業(yè)應(yīng)急維修使用綠色通道。當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重影響業(yè)主生活秩序、危及人身財(cái)產(chǎn)安全或其他嚴(yán)重影響房屋居住安全等緊急情形時(shí)，在維修費(fèi)用不超過(guò)一定額度的情況下，建議經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)并一致通過(guò)后，報(bào)所屬地房產(chǎn)主管部門備案后，預(yù)支付一定比例工程預(yù)算費(fèi)用進(jìn)行維修。對(duì)原老舊小區(qū)的公共配套設(shè)施老化，功能下降，造成業(yè)主生活困難，業(yè)主意見較大的，明確由政府出資對(duì)老舊小區(qū)的公共配套設(shè)施進(jìn)行改造。

四、 要重視房屋維修基金監(jiān)管體系建設(shè)和保值、增值工作。審計(jì)機(jī)關(guān)要對(duì)房產(chǎn)管理部門代管的房屋維修基金進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。房屋維修基金移交小區(qū)物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)后，由房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)建立公示制度、審計(jì)制度、業(yè)主查詢制度，也可以采取委托中介機(jī)構(gòu)介入的方法解決。建議根據(jù)住房維修資金的使用管理情況，適當(dāng)減少開戶銀行和支出專戶，實(shí)現(xiàn)一定的集中存儲(chǔ)，通過(guò)招投標(biāo)等方式引入銀行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的方式，擇優(yōu)選擇存儲(chǔ)銀行，提高資金的增值率，并借助銀行加強(qiáng)維修資金的管理與后續(xù)服務(wù)，由銀行負(fù)責(zé)對(duì)工程項(xiàng)目的審價(jià)，達(dá)到基金保障有力、基金使用安全、基金增值受益的目標(biāo)。

（作者系江蘇省人大代表、蘇州市政協(xié)副主席、民進(jìn)蘇州市委主委）