10月20日，據(jù)普華永道發(fā)布“2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)市場(chǎng)回顧與前瞻”，數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)交易數(shù)量和金額均實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，交易數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)以83億美元的額度，成為財(cái)務(wù)投資者海外并購(gòu)的首選。

值得關(guān)注的是，有熟悉海外市場(chǎng)的中國(guó)房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)房企出海一般會(huì)選擇當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作。此外，由于政策和投資環(huán)境的變化，中國(guó)房企海外投資項(xiàng)目的銷(xiāo)售客戶(hù)群也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，已由一開(kāi)始以中國(guó)買(mǎi)家為消費(fèi)主力向以當(dāng)?shù)乜蛻?hù)群為銷(xiāo)售主力。

海外投資加速

據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截至8月份，中國(guó)海外地產(chǎn)投資（大宗交易）總額再創(chuàng)新高，達(dá)235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。

另?yè)?jù)上述報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，在前三季度的671宗海外并購(gòu)中，由上市公司實(shí)施的有377宗，占比56%。其中國(guó)內(nèi)主板和國(guó)內(nèi)中小板（含創(chuàng)業(yè)板）上市企業(yè)交易數(shù)量，占上市公司海外并購(gòu)交易總數(shù)的75%。從交易金額而言，上市公司海外并購(gòu)的金額達(dá)679億美元。

由此可見(jiàn)，在海外并購(gòu)?fù)顿Y中，房地產(chǎn)行業(yè)是資金流向較高的領(lǐng)域，另外，上市公司持續(xù)成為并購(gòu)?fù)顿Y的主力軍。而在海外房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，中國(guó)上市房企也是主力。

近兩年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地房企走出去的欲望猛增，除了碧桂園等民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始在海外市場(chǎng)下重注后，有國(guó)資背景的綠地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)以及保利地產(chǎn)等房企也在加快海外市場(chǎng)擴(kuò)張速度。

“利潤(rùn)導(dǎo)向是動(dòng)力，成熟的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融環(huán)境穩(wěn)定，融資優(yōu)勢(shì)明顯，在人民幣納入SDR貨幣籃子后，人民幣匯率更加市場(chǎng)化，更多企業(yè)欲通過(guò)海外投資并購(gòu)減少匯兌損失，增加銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”上述熟悉海外市場(chǎng)人士向本報(bào)記者如是表示。

不過(guò)，對(duì)于選擇哪些海外城市，首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)中心高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人秦江向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，與開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)一致，經(jīng)濟(jì)有活力、人口流入量大、教育資源優(yōu)質(zhì)的核心城市對(duì)中國(guó)房企有較強(qiáng)吸引力。

以英國(guó)為例，據(jù)萊坊研究部發(fā)現(xiàn)，英國(guó)的住宅市場(chǎng)受幾大關(guān)鍵要素支撐：教育、文化、透明的法治，健全的規(guī)劃體系，持久穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)體系。盡管倫敦物價(jià)的增長(zhǎng)放緩，但誘人的匯率使得越來(lái)越多的全球買(mǎi)家將投資目光轉(zhuǎn)向英國(guó)。

買(mǎi)家可高杠桿購(gòu)房

值得關(guān)注的是，除了英國(guó)倫敦、美國(guó)的紐約等城市，澳大利亞的悉尼、布里斯班等城市正成為中國(guó)買(mǎi)家的聚集地，綠地、首創(chuàng)等房企在此都有項(xiàng)目布局。

秦江向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，早在2014年，首創(chuàng)就去了澳大利亞，但與別的開(kāi)發(fā)商直接在當(dāng)?shù)啬玫亍⒆鲩_(kāi)發(fā)銷(xiāo)售不同，鑒于中國(guó)開(kāi)發(fā)商不了解當(dāng)?shù)氐姆伞⑹袌?chǎng)等環(huán)境因素，加之外來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地也不具備優(yōu)勢(shì)，所以首創(chuàng)采取與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作的開(kāi)發(fā)模式，當(dāng)?shù)胤科蟛俦P(pán)。

據(jù)秦江介紹，首創(chuàng)置業(yè)目前位于澳大利亞悉尼的首創(chuàng)·萊克星頓及位于布里斯班首創(chuàng)·翡翠兩個(gè)項(xiàng)目在售，兩個(gè)項(xiàng)目均已去化超過(guò)90%，共貢獻(xiàn)了45億元的銷(xiāo)售額，尤其這部分銷(xiāo)售額90%由當(dāng)?shù)乜蛻?hù)貢獻(xiàn)，僅剩約10%的房源留在國(guó)內(nèi)發(fā)售。

另?yè)?jù)首創(chuàng)人士透露，澳大利亞是首創(chuàng)近年來(lái)重點(diǎn)布局的海外區(qū)域，經(jīng)過(guò)多方洽談，已確定有近10個(gè)項(xiàng)目落地。同時(shí)，首創(chuàng)也將嘗試以獨(dú)立開(kāi)發(fā)的形式操盤(pán)。

事實(shí)上，首創(chuàng)置業(yè)上半年合約銷(xiāo)售額約162.9億元，按年增長(zhǎng)約34.4%，其中澳大利亞項(xiàng)目銷(xiāo)售占比達(dá)18%，首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍曾公開(kāi)表示，集團(tuán)未來(lái)會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)發(fā)展澳大利亞市場(chǎng)，并繼續(xù)在當(dāng)?shù)貙ふ液线m投資機(jī)會(huì)，公司相信，至2018年，澳大利亞市場(chǎng)銷(xiāo)售占比可維持總銷(xiāo)售額約15%水平。

另?yè)?jù)秦江透露，無(wú)論是中國(guó)買(mǎi)家還是當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家，新房市場(chǎng)投資增值空間可期，主要是可以實(shí)現(xiàn)高杠桿率購(gòu)房和比較高的房屋租售比水平。“只需要交10%的首付和一些稅費(fèi)，首付不到20%即可購(gòu)房，另外，交房時(shí)再補(bǔ)首付和還月供，但二手房則需要約一半首付”。此外，開(kāi)發(fā)商也可在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)開(kāi)發(fā)貸用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，融資成本相對(duì)較低。

戴德梁行也表示，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中國(guó)投資群體在海外資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)能力的不斷提升，投資模式將更多元化，投資者將會(huì)嘗試通過(guò)投資基金或與當(dāng)?shù)赜袪I(yíng)運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)的公司組成聯(lián)營(yíng)體等方式投資海外地產(chǎn)。