“9·30”北京樓市新政明確調整了首套房和二套房的認定標準，提升了最低首付款比例，完善了差別化信貸政策。那么，新政前后，首付款的額度有哪些變化？什么樣的房子才算二套房？普通和非普通住房又該如何認定？　

-政策

9月30日，北京出臺樓市調控新政，新政從加大住宅用地供應(加大中低價位、中小套型普通商品房供應比例)、加快自住型商品住宅用地供應、控地價限房價、差別化信貸等8個方面出手。

其中，頗受關注的信貸政策明確要求，購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新政之前，北京對于首套房的首付比例統(tǒng)一為30%，不分普通住房還是非普通住房，此次新政實行了差別化的政策。

解讀1

首套和二套房的認定標準

在9·30新政之前，實行“認貸不認房”政策，只要借款人名下無未結清的住房貸款，算首套；只要借款人名下有一套未結清的住房貸款，算二套；借款人名下有二套以上未結清貸款，則拒貸。而9·30新政之后，只有名下無房的借款人才算首套，只要名下有一套房，不管是否結清貸款，都算二套，即“認貸又認房”。

解讀2

提高最低首付款比例

在9·30新政之前，首套房(名下無未結清貸款)的最低首付比例為30%，利率執(zhí)行首套房利率，最低為基準利率的0.85；二套(名下有1套未結清貸款)的最低首付比例為50%，利率執(zhí)行二套房利率，為基準利率上浮10%。

而9·30新政之后，情況則更為復雜。對于普通自住房，首套房和二套房的最低首付比例分別為35%和50%；非普通自住房的首套房和二套房的最低首付比例分別為40%和70%；自住型商品住房、兩限房等政策性住房首套房仍執(zhí)行30%的最低首付比例。

解讀3

普通自住房和非普通自住房的認定標準

鏈家網根據(jù)9·30新政內容，總結出普通自住房需要同時滿足的3個條件：

第一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，以評估報告所示容積率為準；

第二是單套建筑面積在140平方米(含)以下，以房產證所示建筑面積為準；

第三是依照房產所在區(qū)域，滿足所購買房產的單價或總價(滿足其一)低于所在區(qū)域單價的最高限價或者總價的最高限價。

其中，六環(huán)外單價的最高限價是2.376萬元/平方米，總價的最高限價是280.8萬元/套；六環(huán)內五環(huán)外的單價最高限價是3.168萬元/平方米，總價最高限價是374.4萬元/平方米；五環(huán)內的單價最高限價是3.96萬元/平方米，總價最高限價是468萬元/套。

鏈家網還特別提示，上述3種條件有1條不滿足的即為非普通住宅；此外，公房一般為普通住宅，但是對于超過140平方米的公房，大部分銀行算普通住房，具體每個銀行有差異。

解讀4

新政執(zhí)行節(jié)點

2016年10月1日(含)起網簽的，按照新政執(zhí)行，不過，由于銀行仍在政策細化中，將不斷更新調整，具體按照銀行的操作為準。

案例：

那么，在9·30新政前后，首付額度有哪些變化呢？

>>舉例1

以五環(huán)內一套50平方米400萬元的房子為例，網簽價400萬元，由于是屬于普通住宅，新政后購買首套普通住宅首付比例從以前的30%變成35%，因此首付款從120萬元變成140萬元，比以前要多出20萬元；二套房不變，新政前后均執(zhí)行50%的首付比例。

舉例2:

如果是非普通住宅，以80平方米700萬元的房子為例，網簽價700萬元，新政后購買非普通住房，首套的話首付從以前的30%變成40%，因此首付款從210萬元變成280萬元，首付多出70萬元；而二套房的首付比例從以前的50%變成70%，首付款從以前的350萬元變成490萬元，首付多出140萬元。