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北京“930新政”二手房市場調(diào)查 坐地漲價情況減少
房主坐地漲價底氣沒了
“930新政”二手房市場調(diào)查
北京調(diào)控新政的蝴蝶效應(yīng)也從新房市場傳導(dǎo)到了二手住宅市場上。買賣雙方的博弈發(fā)生了變化,之前業(yè)主違約坐地漲價的情況減少,購房人違約延緩換房計劃的情況增多。而對于首付款準(zhǔn)備充裕的部分剛需購房人而言,無論新政有何效應(yīng),他們還是不愿錯過當(dāng)下選定的合適房子。
素描
首套變二套購房人違約
“算了一下,評估價600萬房子,首付高了240萬元。”今年十一國慶節(jié)前的9月30日晚上,對于陳蕾(化名)來說是個不眠之夜,突如其來的樓市調(diào)控,打亂了她的購房計劃。
今年8月,陳蕾打算賣了海淀區(qū)的小房子,在豐臺區(qū)換個大房子。陳蕾通過中介門店看了豐臺區(qū)多套二手住宅,最終選定一套150平方米房子。“北京房價漲得快,所以我想先訂了房再賣房。”陳蕾回憶說,今年9月下旬,她通過中介與豐臺區(qū)大房子的業(yè)主簽訂購房合同,支付定金20萬元。該套房評估價為600萬元。首付比例30%,首付款為180萬元。
同期,陳蕾把海淀區(qū)小房子掛在中介對外出售。北京調(diào)控新政出臺了,陳蕾算了一下,她購買豐臺區(qū)大房子,屬于非普宅,再加上她名下有房算是二套房,首付比例提高到70%,首付高了240萬元。“我湊不夠240萬元,付不了首付,只能違約了。”陳蕾嘆氣說。她已通過中介經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主協(xié)商解決此事。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示,“之前是房價上漲過快業(yè)主賣完房后悔會違約,現(xiàn)在北京調(diào)控新政一出,可預(yù)見客戶會集中違約。”
剛需購房人堅定出手
為了未來孩子上學(xué)方便,孫強(qiáng)和家人決定換房。今年7月底,孫強(qiáng)把朝陽區(qū)的住宅賣了,他償還抵押貸款后,獲得房款280萬元。孫強(qiáng)通過中介看了好幾套海淀區(qū)房子,但由于總價過高而沒成交。孫強(qiáng)回憶說,“8月底,我看到一套總價530萬元的房子,趕緊跟業(yè)主說訂房。沒想到,一夜之間,業(yè)主漲價30萬元。接下來我繼續(xù)看房,竟然又遇到業(yè)主漲價。與此同時,新出來的房源報價也在上漲。”
9月下旬,孫強(qiáng)跟著中介經(jīng)紀(jì)人看了海淀區(qū)一套54平方米的房子,總價540萬元。房子裝修很好,非常干凈,孫強(qiáng)當(dāng)即要給定金。業(yè)主沒有收定金,說要考慮一下。在孫強(qiáng)懷著忐忑不安的心情等待業(yè)主回復(fù)時,北京調(diào)控新政出臺。
“受到新政的影響,這幾天看房的人少了些。”一位中介門店經(jīng)紀(jì)人對孫強(qiáng)說。孫強(qiáng)通過中介門店經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系上述房源的業(yè)主,表示要簽約購房。10月10日夜晚,業(yè)主終于松了口,同意與孫強(qiáng)簽約。孫強(qiáng)連夜趕到中介門店,與業(yè)主簽訂購房合同,支付定金100萬元。
“盡管北京出了新政,但我們換房屬于剛需,能找到一套合適的房源,太難了。無論未來北京房價是漲或是跌,我們都不想再錯過這次買房機(jī)會了”孫強(qiáng)說。
分析
市場交易回歸理性
來自鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示,今年北京二手住宅月度成交量達(dá)到了1.5萬至2萬套,是歷史常規(guī)水平的1.5倍,個別月份甚至高達(dá)3萬多套。截至10月4日,在鏈家委托可售北京二手住宅庫存只有常規(guī)水平的40%,處于極低水平,且?guī)齑嫒栽诔掷m(xù)下降;在二手住宅成交中,接近80%的購房人群使用了貸款,且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場處于相對非理性的狀態(tài)。
鏈家相關(guān)人士表示,“沒有永遠(yuǎn)向上的市場,一切不合理、一切非理性終將得到糾正,二手住宅市場會回歸基本的理性和常規(guī)的秩序。在新政的影響下,二套房的購買成本將大幅增加。北京調(diào)控新政的推出有利于剛需人群購房需求的滿足,同時抑制投資投機(jī)性需求,可以穩(wěn)定北京二手住宅市場和房價。”
預(yù)測
年底二手住宅
均價有望回落
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部、偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)顯示,在今年十一國慶節(jié)期間,北京二手住宅網(wǎng)簽209套,同比上漲106%。“這個數(shù)據(jù)反映的是更早時間的市場狀況,是由于之前市場升溫的慣性所致。”孔丹說,在十一國慶節(jié)后的三個工作日,北京二手住宅的網(wǎng)簽量分別為784套、905套、912套,明顯不如此前工作日基本上成交千套以上的表現(xiàn)。北京二手住宅市場開始出現(xiàn)降溫。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉與北京中原市場研究部主管康芃均認(rèn)為,新政將成為樓市降溫的拐點(diǎn)。市場將會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期,購房者會逐漸趨于冷靜,市場不復(fù)之前的瘋狂。而失去需求的支撐,北京二手住宅市場的交易量很難繼續(xù)維持高位,價格的上漲推力也會減小。第四季度,二手住宅交易量將會出現(xiàn)下降,房價漲幅也將縮小。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說,“二手住宅是根據(jù)評估價格決定貸款額度,隨著今年二手住宅價格的快速上漲,實(shí)際成交價格的增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于評估價格的漲幅。在本輪調(diào)控前,北京二手住宅的實(shí)際首付比例已經(jīng)高達(dá)40%至60%。隨著新政的落地,預(yù)計北京二手住宅的實(shí)際首付比例有可能達(dá)到50%至70%,這極大抑制二手購房需求釋放。今年第四季度,部分在今年漲速過快的區(qū)域,二手住宅價格將出現(xiàn)回落。”
編輯:薛曉鈺
關(guān)鍵詞:930新政 二手房市場 坐地漲價