土地供應(yīng)緊縮必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

應(yīng)該說，土地因素確實(shí)是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)直接因素，如果說房子是面包，那么土地就是面粉，面粉貴了，自然很難生產(chǎn)出便宜的面包。土地供應(yīng)是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的宏觀手段之一，其直接目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，從供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式、價(jià)格等方面來調(diào)控城市建設(shè)用地的供應(yīng)，以控制房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)節(jié)奏，調(diào)整市場(chǎng)投資收益，由其作用于房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)發(fā)揮的是長(zhǎng)期穩(wěn)定作用，地價(jià)與房?jī)r(jià)同向變動(dòng)，地價(jià)漲則房?jī)r(jià)必然會(huì)漲。土地供應(yīng)量如長(zhǎng)期不能滿足市場(chǎng)需求，不管供應(yīng)量增或減，對(duì)房?jī)r(jià)上漲而言只是一個(gè)快或慢的影響，而短期內(nèi)政府土地供應(yīng)量的縮減則會(huì)顯著影響市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于目前房?jī)r(jià)上漲過熱的一二線城市來說，實(shí)施從緊的土地供應(yīng)政策后會(huì)帶來土地供應(yīng)數(shù)量下降，影響開發(fā)商拿地計(jì)劃和購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃，形成許多開發(fā)商哄搶一塊地和購(gòu)房者盲目搶購(gòu)商品房的現(xiàn)象。

一方面，由于有效土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)仍需一定開發(fā)周期，假設(shè)市場(chǎng)需求與開發(fā)商土地平均開發(fā)強(qiáng)度都不變，有效住房供應(yīng)量預(yù)期下降，有效存量房房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲實(shí)則是一種必然；另一方面，土地供應(yīng)數(shù)量緊縮刺激開發(fā)商高價(jià)拿地導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)成本增加，為實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化，開發(fā)商一般會(huì)通過增加容積率等方式提高單位土地面積開發(fā)資本量，資本量一高，長(zhǎng)期來看商品房銷售價(jià)格也看漲。由此，不管是長(zhǎng)期還是短期，在有穩(wěn)定需求的大市場(chǎng)上，土地供應(yīng)緊縮必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而今年上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的大幅上漲也正好證明了這一點(diǎn)。

要化解供需矛盾 也要警惕被房?jī)r(jià)左右

要解決房?jī)r(jià)與土地供需的矛盾，筆者以為應(yīng)從供給與需求兩方面來進(jìn)行。先談需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展的前提，是要有一個(gè)健康的市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，防止市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)的過度投機(jī)需求的同時(shí)，也要積極引導(dǎo)自住性需求。就商品房市場(chǎng)來說，應(yīng)將對(duì)商品房住房需求的引導(dǎo)精準(zhǔn)著眼于中等收入群體，通過加大對(duì)首套住房金融支持等方式，提高對(duì)中等收入群體的購(gòu)房紅利，讓他們能踏踏實(shí)實(shí)買房，而不是被“無房可買”的預(yù)期影響盲目購(gòu)房。

從供給側(cè)來說，原則上應(yīng)進(jìn)行明確，政府每年土地供應(yīng)數(shù)量要綜合考慮城市的發(fā)展規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，嚴(yán)格遵循“以需定量”的科學(xué)性原則，其需求受人口結(jié)構(gòu)、收入水平等因素的影響不斷變化，不可被房?jī)r(jià)信號(hào)打亂，只有科學(xué)制定土地供應(yīng)數(shù)量，才能從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

在保證科學(xué)的供應(yīng)數(shù)量前提下，還應(yīng)優(yōu)化現(xiàn)有土地與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)北上廣深等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，應(yīng)適當(dāng)加大住宅用地供應(yīng)。但也應(yīng)認(rèn)識(shí)到，北上等超一線城市近期供應(yīng)的住宅用地位置都在郊區(qū)，受區(qū)域結(jié)構(gòu)影響，對(duì)市內(nèi)房的購(gòu)買需求影響有限，對(duì)平抑整體房?jī)r(jià)上漲不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)作用。一線城市的房?jī)r(jià)平抑還應(yīng)從實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展多中心化，引導(dǎo)人口與資本流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源與土地供應(yīng)的空間匹配。住房類型供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)對(duì)住房產(chǎn)品的需求，調(diào)整包括自住型商品房、租賃房等在內(nèi)的住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)住房產(chǎn)品供應(yīng)端的“精準(zhǔn)補(bǔ)存”。(中新經(jīng)緯APP)

【專家簡(jiǎn)介】張占錄，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博士研究生導(dǎo)師。兼任中國(guó)農(nóng)業(yè)工程學(xué)會(huì)土地利用工程委員會(huì)理事、北京土地學(xué)會(huì)理事、國(guó)土資源部土地整治重點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)審專家。