當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)不是房?jī)r(jià)高，而是過(guò)度投機(jī)，房?jī)r(jià)高只是過(guò)度投機(jī)的結(jié)果。我們只有根據(jù)中國(guó)國(guó)情，從制度上徹底根除過(guò)度投機(jī)的誘發(fā)因素和條件，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發(fā)展道路上來(lái)。

我們必須把房地產(chǎn)政策的調(diào)整重點(diǎn)放在著力打擊過(guò)度投機(jī)上，而不是簡(jiǎn)單采取限購(gòu)政策了事。而抑制過(guò)度投機(jī)，關(guān)鍵是要改變形成過(guò)度投機(jī)的市場(chǎng)條件。過(guò)度投機(jī)的市場(chǎng)條件沒(méi)有了，過(guò)度投機(jī)的行為自然就慢慢減退。首先要堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場(chǎng)化供給機(jī)制，特別是土地供應(yīng)的市場(chǎng)化；第二，要堅(jiān)決抑制投機(jī)性買房的杠桿行為；第三，要根據(jù)交易狀況和交易標(biāo)的，靈活調(diào)整交易稅費(fèi)；第四，對(duì)房地產(chǎn)交易差價(jià)所得實(shí)行累進(jìn)所得稅。

近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)度繁榮，已經(jīng)產(chǎn)生了一系列負(fù)面效應(yīng)

自2015年下半年以來(lái)，在利率大幅度下行和有關(guān)房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的推動(dòng)下，我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象，房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)了25%，銷售金額增長(zhǎng)了40%

以上，部分一、二線城市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了20%至50%左右的上漲。北京、上海和深圳躋身全球房?jī)r(jià)最貴的十大城市之列。各地“地王”頻出。房?jī)r(jià)上漲持續(xù)向二、三線城市蔓延。居民恐慌性買房現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。

房?jī)r(jià)大幅度上漲的確會(huì)刺激房地產(chǎn)銷售的增加，加速了房地產(chǎn)的去庫(kù)存過(guò)程，但是同時(shí)也帶來(lái)一系列不良后果。第一，部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了嚴(yán)重泡沫，房?jī)r(jià)和居民收入、房?jī)r(jià)和租金率出現(xiàn)了嚴(yán)重背離，聚積著越來(lái)越大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。第二，居民杠桿率上升過(guò)快。截至今年8月底，今年以來(lái)居民的住房抵押貸款已經(jīng)增加了近三萬(wàn)億元。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，單戶居民房貸額越來(lái)越高，單戶居民成百上千萬(wàn)的房屋貸款已經(jīng)越來(lái)越普遍。我國(guó)居民的房貸余額占居民凈金融資產(chǎn)的比重雖然不算太高，但是由于貸款戶相對(duì)比較集中，單戶居民的房貸額與居民未來(lái)現(xiàn)金流收入不匹配現(xiàn)象十分嚴(yán)重。第三，銀行信貸投放中投向居民房貸的比重越來(lái)越大。近幾個(gè)月，居民購(gòu)房貸款都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了工業(yè)貸款。資金以另一種方式脫實(shí)向虛。第四，部分中心城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，帶動(dòng)租金價(jià)格上漲，推動(dòng)了人力資本和服務(wù)業(yè)價(jià)格的上升，推動(dòng)了物價(jià)的持續(xù)上升。未富先貴的城市數(shù)量不斷擴(kuò)大。從全國(guó)來(lái)看，盡管CPI在2%以下運(yùn)行，但是北京、上海等地物價(jià)都已經(jīng)在3%以上運(yùn)行，我國(guó)物價(jià)形勢(shì)越來(lái)越呈現(xiàn)出總體走勢(shì)平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性通脹現(xiàn)象突出的現(xiàn)象。由于生活水平持續(xù)走高，已經(jīng)使得部分中心城市很難吸納高端人才，甚至出現(xiàn)了高端人才外流的現(xiàn)象。第五，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，短期內(nèi)的確會(huì)刺激房地產(chǎn)銷售，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)進(jìn)一步削弱進(jìn)城農(nóng)民工的買房能力，進(jìn)一步拉大城鄉(xiāng)居民財(cái)富差距，不利于我國(guó)城市化進(jìn)程的穩(wěn)步健康發(fā)展。

為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，各級(jí)政府已經(jīng)采取了一系列政策，中央提倡一城一策，要求商業(yè)銀行在部分城市收緊二套房貸，部分城市開始了房屋限購(gòu)政策，修改土地招標(biāo)制度，實(shí)行最高價(jià)封頂，一些城市甚至在最高價(jià)范圍內(nèi)通過(guò)抽簽的方式來(lái)決定土地中標(biāo)。這些政策從總體上來(lái)看，還是通過(guò)采取一系列行政干預(yù)手段來(lái)抑制需求，而不是通過(guò)擴(kuò)大供給，疏導(dǎo)供求關(guān)系，促進(jìn)供求平衡。過(guò)度的行政干預(yù)甚至?xí)M(jìn)一步強(qiáng)化未來(lái)房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，效果并不理想。