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    為什么必須警惕這次房地產(chǎn)泡沫

    2016年09月28日 09:40 | 作者:馬光遠(yuǎn) | 來源:新京報
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    本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道,如果市場泡沫過大,下跌引發(fā)的風(fēng)險勢必危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

    盡管最近房地產(chǎn)限購的城市名單不斷增加,但很顯然,這非但沒有影響市場的熱度,反而,每一次限購似乎都成了促銷和房價進(jìn)一步上漲的發(fā)令槍。中國房地產(chǎn)的泡沫和風(fēng)險,在與政策和市場周期做最后的博弈。

    筆者研究房地產(chǎn)市場這么多年,可以肯定地說,像今天這樣的樓市在中國房地產(chǎn)市場的歷史上是絕無僅有的。2008年的“4萬億”,引發(fā)了中國房地產(chǎn)市場在金融危機(jī)中的一次大狂歡,但當(dāng)年無論是房價的絕對值、杠桿的使用,以及投機(jī)因素,都無法和今天相提并論;2013年,中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)最好的一年,房價漲至市場上難覓空頭,交易量創(chuàng)歷史最好,但也無法和今天比。

    市場在經(jīng)歷8月份的大漲之后,現(xiàn)在幾乎每個場合,每個人,都在談房地產(chǎn)。而今天房地產(chǎn)的最大問題,不是什么2016年是否是歷史大頂,而是在一個去庫存的大周期下,市場經(jīng)歷了一次驚人的加杠桿和與居住需求無關(guān)的大漲。尷尬的是,在市場偏離去庫存主題的同時,熱點(diǎn)城市重新祭出的降溫政策,無論是限購,還是限貸,都成了解讀未來走勢的反向指標(biāo)。據(jù)說有些地方重啟限購之后,有些夫妻開始“扎堆”離婚,就是明證。

    最大泡沫是土地泡沫

    縱觀今年房地產(chǎn)市場的走勢和背后的邏輯,今年房地產(chǎn)市場之所以背離了“去庫存”的主題而變臉為熱點(diǎn)城市的大漲,主要基于三重推力:一是“去庫存”下房地產(chǎn)政策的全面寬松。去庫存政策逆轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)下滑的預(yù)期,使得過去兩年下滑周期下抑制的需求開始釋放,導(dǎo)致一線城市率先回暖,這個時候,居住需求仍然是市場的主力。

    二是“資產(chǎn)荒”下蔓延的避險和投資需求。一線城市的上漲,使得中國大城市的房地產(chǎn)成為今年全球最好的投資品。從今年全球和中國經(jīng)濟(jì)的大周期看,在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然乏力的情況下,外圍市場不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策引發(fā)的資產(chǎn)荒也是資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)的主要原因。這樣,資金大量流入一二線城市的房地產(chǎn),7月份人民幣貸款單月增加4636億元,其中房地產(chǎn)中長期貸款居然高達(dá)4773億元,已經(jīng)超過了新增貸款總量。

    三是高杠桿拿地引發(fā)的恐慌。今年是中國房地產(chǎn)市場有史以來“地王”頻出的一年。在投資需求急劇擴(kuò)張的情況下,熱點(diǎn)城市一方面土地供應(yīng)依然趨緊,另一方面,開發(fā)商高杠桿拿地。今年土地市場之所以“地王”頻出,根本原因是土地供應(yīng)少。筆者認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房價泡沫,而是土地市場泡沫。

    將風(fēng)險納入政策研判

    這樣,房價上漲的邏輯就基本清楚了:去庫存的房地產(chǎn)政策是第一推手,為穩(wěn)增長釋放出來的貨幣成了最大的助力,高杠桿拿地導(dǎo)致地王頻出,最后,沒有及時跟進(jìn)的土地供應(yīng)再次強(qiáng)化了房價上漲的預(yù)期。這些因素疊加的結(jié)果,是市場爆發(fā)出超乎預(yù)期的瘋狂,以至于每一次,每一個城市的限購似乎成了某種暗示。投資客在地王和資產(chǎn)荒的雙重恐慌中高點(diǎn)搶房,房子在這種氛圍下已經(jīng)失去了真正的居住功能,而是成了資本玩家的傳遞游戲。這種與居住需求無關(guān)的玩法一旦到頭,釋放出來的下跌動能絕對不可小視。按照政策周期與市場周期多年來的時間關(guān)系,本輪房地產(chǎn)周期應(yīng)該在半年之后進(jìn)入真正的下行通道,如果市場泡沫過大,下跌引發(fā)的風(fēng)險勢必危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

    特別是,今天中國的房地產(chǎn)市場和過去比,無論是基本面,還是市場的絕對值,都已經(jīng)站在了一個歷史的高點(diǎn)。在戶均擁有住房超過1.5套,人均擁有住房面積超過35平米的情況下,房地產(chǎn)未來需求的空間并不會太大,而房價與收入的關(guān)系已經(jīng)完全倒掛。按照美國的標(biāo)準(zhǔn),一個家庭如果每月在居住方面的負(fù)擔(dān)超過其收入的30%,就意味著這個家庭有嚴(yán)重的居住問題,而今天中國很多家庭在住房方面的負(fù)擔(dān)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個比例。

    房價的上漲除了吹大泡沫,對于中國的城鎮(zhèn)化并無任何好處,投資性的需求一旦見頂,房價的回落就會成為必然。筆者認(rèn)為,在政策層面,應(yīng)該高度重視房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險,應(yīng)該將泡沫破滅可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險納入政策的研判和考量范疇。今天房地產(chǎn)之所以如此瘋狂,背后的關(guān)鍵是很多參與者篤定有關(guān)方面不敢拿泡沫開刀,從而敢在刀口舔最后一滴血。是該下決心讓市場回歸冷靜和清醒了。中國經(jīng)濟(jì),目前承擔(dān)不起房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的傷害。

    □馬光遠(yuǎn)(經(jīng)濟(jì)學(xué)者)


    編輯:劉文俊

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 泡沫

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