中新經(jīng)緯客戶端9月5日電(魏薇)在剛剛過去的8月，“看得見的手”終于放出限購限貸的大招，試圖調(diào)控部分高燒不退的二線城市房價。蘇州、廈門開啟限購，南京、合肥、武漢出手限貸，樓市步入傳統(tǒng)的“金九銀十”，這些大招是否能為上述城市房價降溫？調(diào)控樓市除了限購限貸還有哪些牌能出？

調(diào)控來了

國家統(tǒng)計局8月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。南京、廈門已經(jīng)迎來了十幾個月的連續(xù)上漲。

面包貴了，面粉更貴了。近2個月來，全國多個二線城市上演了新一輪的“地王潮”，地價漲幅翻番。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近2個月來，杭州土地出讓金上漲3倍、蘇州、南京、合肥、武漢、鄭州、深圳、寧波等城市，地價漲幅均翻倍。

這輪樓市上漲顯然已經(jīng)超出所有人的意料，而調(diào)控政策則不出意外的來了。蘇州、廈門先后宣布實施限購政策，南京、合肥、武漢則采取了相對溫和的限貸政策。這些政策的意圖很明顯，就是為二線城市過快上漲的房價降溫，但是不少購房者和房地產(chǎn)企業(yè)仍然在心中打了一個大大的問號，限購限貸真的管用嗎？

合肥今日(9月5日)率先交出了一份答卷，從合肥市統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)來看，新政策實施以來，合肥市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資銷售雙回落的態(tài)勢。7月合肥全市房地產(chǎn)開發(fā)投資131.9億元，投資額較6月有所回落，環(huán)比下降9%；7月銷售面積189.54萬平方米，環(huán)比下降21.1%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限購限貸政策是有積極效應(yīng)的，至少會降低二套房貸的炒房需求，促使二線城市樓市交易量下滑，進(jìn)而帶來價格上漲幅度收窄。但是，他也指出，此類市場房價下跌的可能性不大，基本上還可以保持持平的狀態(tài)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端分析稱，這些城市的限購限貸力度有限，比如蘇州的限購其實只是增加了一個購房門檻，廈門的限購也只針對144平方米以下，而且在上一輪限購后，市場意向購房者對社保連貫越來越重視，以社保作為門檻效果有限。武漢的限貸政策，只是部分收緊，執(zhí)行政策相比2014年時的認(rèn)房又認(rèn)貸要寬松很多，所以這些城市的實際執(zhí)行的力度低于之前市場預(yù)期。在目前已經(jīng)開始恐慌蔓延的情況下，力度不夠。

不過，張大偉同時認(rèn)為，政策雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開始，對購房者未來對于樓市走向的預(yù)期，產(chǎn)生降溫作用。雖然可以短期抑制房價漲幅加快，但市場很可能短期消化后再次上漲。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅進(jìn)一步解釋說，價格是供需關(guān)系決定的，限購限貸政策是希望實現(xiàn)供需平衡，但是其限制的是購房需求，如果土地供應(yīng)量沒有改善，僅僅抑制需求并不能使樓市整體達(dá)到平衡，長遠(yuǎn)來看也未必能抵得住房價上漲的勢頭。

供給側(cè)改革

從2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會正式出臺文件、放松首套房認(rèn)定，之后央行開啟了六次降準(zhǔn)、六次降息。不到2年時間，樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”。而在2年后的今天，政策似乎又回到了限購限貸的原點，市場早已習(xí)慣了這些“套路”，“上有政策、下有對策”成為了樓市調(diào)控的后遺癥。那么，除了限購限貸，治療房價快速上漲的“頑疾”到底還有沒有別的“藥方”？

張大偉指出，這一輪房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購房者出現(xiàn)了恐慌，那么要解決這個問題需要從三方面來——降低資金潮、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購房者恐慌，三方面都需要加碼政策，信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸，引導(dǎo)資金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)去庫存也不能只去一二線，銀行對三四線應(yīng)該增加利率優(yōu)惠；政策恐慌必須降低，給市場以平穩(wěn)的預(yù)期，尤其是增加土地供應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)則建議，后續(xù)可以采取“分區(qū)調(diào)控”的思路。對于各個城市來說，市區(qū)的房價抑制都是必要的，而郊區(qū)市場的房價相對疲軟。建議嘗試市區(qū)和郊區(qū)房價的調(diào)控，根據(jù)房價上漲壓力劃分為過熱和偏冷區(qū)域，在不同區(qū)域嘗試采取不同的政策，才能夠?qū)⒈Ｗo(hù)購房需求和打擊炒房需求相結(jié)合。

“這五個二線城市的樓市新政，還是運行過去的路子，在需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控”，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，樓市要實現(xiàn)平穩(wěn)，重點還是要放在“供給側(cè)改革”。對于“供給側(cè)”，一是要掌握土地供應(yīng)量和供應(yīng)節(jié)奏，“一城一策”要有預(yù)見性，對需求量進(jìn)行系統(tǒng)性分析，掌握它的規(guī)律，在土地供應(yīng)方面提前做好預(yù)案；二是增加大城市的供給，樓市問題的根源在于城鎮(zhèn)化發(fā)展不平衡，一二線城市基礎(chǔ)設(shè)施好、公共服務(wù)完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，能吸引更多人才就業(yè)，如何使中小城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整更合理、提升城市環(huán)境和公共服務(wù)，是我們需要思考的問題。