樓市新政將重演曾經(jīng)房價快速上漲的覆轍，居民加杠桿無法真正解決樓市的問題。

對許多人來說，中國樓市是一個最離奇的市場，離奇得讓人難以找到一個能有效解釋其行蹤的分析框架。當(dāng)你使出洪荒之力想搞明白樓市為何上漲時，樓市新政已不期而至，如同沒踏準(zhǔn)音樂的節(jié)拍一樣。

近日廈門、武漢和沈陽都相繼推出了樓市新政。有的試圖通過樓市新政給樓市降溫，如廈門和武漢；而有的則想方設(shè)法通過樓市新政搭乘這一輪樓市熱浪，如沈陽；還有的城市，樓市新政尚待字閨中，卻讓人們有如驚弓之鳥，在民政局掀起離婚潮，如上海。

回顧2004年始的一輪輪樓市新政，新政每到之時，都是房價上漲脫韁之時。每每樓市新政的出臺，無一例外地向人群吹起進軍樓市的沖鋒號。這次大致也不會例外。

其實，每次樓市新政，都是在宴會高潮時，行政部門試圖將酒杯撤掉，讓市場的熱度降下來。然而，每次新政都試圖在已沸騰的市場中，通過需求端管理豎起一堵墻，只給人群留下一個狹小通道，讓沸騰的人群過獨木橋，這是樓市調(diào)控變成助漲劑的主因之一。

樓市需要一場供給側(cè)改革，已是市場共識，相信行政部門看得更加清楚，但樓市的供給側(cè)改革，基本處于啟而不動的狀態(tài)，如打破地方政府壟斷土地一級市場，清除與房產(chǎn)直接掛鉤的一系列社會公共服務(wù)制度等。

從現(xiàn)有邏輯看，這輪樓市亢奮與去年股市過山車有一個相似之處，就是政策鼓勵居民部門加杠桿，通過居民部門的加杠桿，實現(xiàn)政府和企業(yè)部門的去杠桿。鑒于樓市是地方政府通過主導(dǎo)一級土地市場可以左右的市場，鼓勵居民加杠桿，就意味著地方政府去杠桿。

當(dāng)然，貨幣政策財政化（或者財政赤字貨幣化），是樓市牛市行情的啟動劑，7月份90%以上的新增信貸給了房貸，各地地王如雨后春筍般的紛至沓來，讓人頗感新發(fā)貨幣幾乎集中到樓市，樓市不瘋才是咄咄怪事。

部分人認(rèn)為，如此多的新發(fā)貨幣定點灌溉樓市，房價要降下來就難了。這看似有道理，實際卻經(jīng)不起推敲。其實，貨幣本質(zhì)上是一個債權(quán)債務(wù)關(guān)系的憑證。

財政赤字貨幣化，最終會引發(fā)兩大風(fēng)險：一是人民幣持續(xù)貶值風(fēng)險，二是資產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險。因為貨幣流入經(jīng)濟體系內(nèi)的不同部門，在時序上呈現(xiàn)出顯著不均衡性，先期流入的部門會享受泡沫收益，后流入的部門將承受泡沫損失，但享受泡沫收益的部門，并非一勞永逸，因為新發(fā)貨幣不可能總是率先進入樓市，新發(fā)貨幣的流入規(guī)模不一定能支撐泡沫，一旦新發(fā)貨幣流入量跟不上高企房價，流向發(fā)生改變，樓市就將走上懸崖。

從這個角度上，要么維系資產(chǎn)價格泡沫，被投機者掏空外儲，被動人民幣大幅貶值，要么被動接受資產(chǎn)價格泡沫回歸。一個可以解釋的框架是，居民在樓市的加杠桿，使地方政府的負(fù)債降到一個可以接受的安全邊際，讓樓市泡沫理性回歸就可能會在政治上達(dá)成共識。

鼓勵居民加杠桿，承接企業(yè)和政府的杠桿，居民部門承接泡沫化的杠桿，或?qū)⑹拐麄€市場逐漸喪失活力。當(dāng)前應(yīng)真正推動樓市去庫存和去杠桿，為經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造條件。

□劉曉忠（財經(jīng)專欄作者）