在剛過去的2015年,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見的篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存政策作了較多的論述,并把房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的 “五大任務(wù)”中,提出了一套中國(guó)房地產(chǎn)“去庫存”的組合拳。28日,在此間召開的重慶兩會(huì)上,加大重慶樓市“去庫存”,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,成為重慶市政協(xié)委員熱議的話題之一。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,在去庫存一年后,我國(guó)房地產(chǎn)庫存量較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米。這意味著,在降稅、降費(fèi)、降低首付、降低利息、增加補(bǔ)貼等多項(xiàng)政策齊下的背景下,2015年房地產(chǎn)庫存再度增加近億平方米。

2016年以來,已有遼寧、重慶、福建、湖南、內(nèi)蒙古等地提出加快房地產(chǎn)去庫存,或下發(fā)文件促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。日前,重慶出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%,非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由 3.5%調(diào)整為2%。

重慶市政協(xié)委員、重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院劉斌在提案中稱,截至2015年11月,重慶的住房施工面積為18,987萬平方米,竣工面積為 3,649萬平方米,按每人30平方米計(jì)算,前述兩項(xiàng)合計(jì)可供近755萬人口居住,可占2014年底統(tǒng)計(jì)的全市1208萬鄉(xiāng)村人口的62.5%。

“在房地產(chǎn)行業(yè)‘去庫存’的大環(huán)境下,樓市市場(chǎng)景氣度低,價(jià)格趨于下降,毛利率和土地增值率降低,甚至還會(huì)出現(xiàn)較大幅度的虧損。”劉斌稱,如果仍按原有辦法來預(yù)征土地增值稅,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言必然是釜底抽薪,長(zhǎng)此下去會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)的的金融危機(jī)。

重慶市政協(xié)委員、重慶春風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)賴國(guó)強(qiáng)告訴記者,我國(guó)目前住房租賃更多的是私人租賃,這帶來了兩方面的問題。一是租金沒有納稅;二是經(jīng)常產(chǎn)生法律糾紛。

“鼓勵(lì)自然人或投資機(jī)構(gòu)大量購(gòu)買庫存商品房,來為租賃市場(chǎng)提供房源?！辟噰?guó)強(qiáng)表示,針對(duì)用于租賃的批量購(gòu)買的住房從購(gòu)買稅費(fèi)、租金收入的營(yíng)業(yè)稅兩方面給予優(yōu)惠,在擴(kuò)大租賃供給的同時(shí),有效推動(dòng)庫存去化。

“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度?！辟噰?guó)強(qiáng)認(rèn)為,在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨去庫存的巨大壓力下,可以考慮調(diào)整二套及以上住宅銷售政策,以最大限度釋放這一市場(chǎng)需求,加快房地產(chǎn)去庫存速度。

當(dāng)前,以價(jià)換量將成為未來數(shù)年全國(guó)商品房去庫存的新常態(tài)。重慶市政協(xié)委員、重慶江津區(qū)政協(xié)副主席羅涼鷹建議,2016年繼續(xù)加大重慶房交會(huì)對(duì)庫存商品住房的優(yōu)惠幅度,進(jìn)一步減免契稅,進(jìn)放松住房公積金購(gòu)房政策,刺激買房需求。