深圳房價(jià)從去年開始快速上漲，反超北上廣，改寫了以往在一線城市中的排位。

“深圳怎么了？”7月6日，在中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院召開的《中國住房2016中期報(bào)告》成果發(fā)布會(huì)上，中國社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立一上臺(tái)就表示，他早就“嗅到”了房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的味道。

這位專家所說的分化不僅僅是一二線城市和三四線城市這種不同層級(jí)之間的分化，“也是一線城市的內(nèi)部分化”。他指出，過去一線城市房價(jià)雖然比其他城市漲幅高，但彼此漲幅差別很小，然而從去年開始，深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海。

“這是從來未有過的現(xiàn)象?！币辛l(fā)現(xiàn)，過去北上廣深這4個(gè)一線城市中，廣州、深圳的房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格是墊底的，但從去年開始，廣州、深圳這兩個(gè)城市之間出現(xiàn)巨大的分化，“去年深圳漲了50%多，廣州幾乎沒有漲，僅是最近幾個(gè)月出現(xiàn)上漲”。

深圳一反常態(tài)的背后究竟是哪些作用力在推動(dòng)？

中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國際投資研究室主任張明分析了深圳的基本面。

張明所在的課題組構(gòu)造了新的指標(biāo)體系進(jìn)行了分析，這些指標(biāo)分別是市場(chǎng)供給和需求層面的指標(biāo)。

他指出，“城市常住人口數(shù)比戶籍人口數(shù)”這個(gè)指標(biāo)越高，代表人口流入的規(guī)模越大，這種情況通常會(huì)帶動(dòng)房價(jià)上升?！霸谶@個(gè)指標(biāo)上，深圳是我國城市中指數(shù)最高的，常住人口數(shù)量是戶籍人口數(shù)量的3倍多，第二名廈門不到兩倍?！?/p>

第二個(gè)指標(biāo)是“城市工作年齡人口數(shù)比常住人口數(shù)”，從這一指標(biāo)可以看出一個(gè)城市人口年齡年輕化的程度，“深圳又是最高的”。

房價(jià)收入比是用來衡量房地產(chǎn)是否有泡沫的指標(biāo)。在這個(gè)指標(biāo)上，深圳房價(jià)收入比最高，比北京、上海高出一大截。

在供給層面上，人均廣義庫存這項(xiàng)指標(biāo)越低的城市房價(jià)漲得越猛，“我們發(fā)現(xiàn)深圳又是最低的”。

盡管有著基本面的原因，但張明認(rèn)為，深圳房價(jià)的暴漲主要是受資金的推動(dòng)。

張明所在的課題組之前在深圳和上海當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)調(diào)研過。他發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上漲主要原因還是來自于金融領(lǐng)域。

首先是與杠桿有關(guān)。張明指出，過去這一年，房地產(chǎn)投資杠桿率從過去的兩倍多迅速上升到9倍以上，一些平臺(tái)提供的首付貸放大了杠桿，這和場(chǎng)外配資非常相似。國內(nèi)過多的流動(dòng)性追逐過少的安全資產(chǎn)，很多大的金融機(jī)構(gòu)把資金配置到一線城市的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，“這自然會(huì)推高房價(jià)”。

其次是因?yàn)槿ツ旯墒薪?jīng)歷了暴漲暴跌，很多資金配置轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，“本輪房價(jià)上漲比較猛的城市都是金融市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的城市”。

而香港資金流入炒作深圳房地產(chǎn)是另一個(gè)原因。張明分析，香港的房價(jià)到達(dá)了史上的高點(diǎn)，很多人高位出售了在香港的樓盤，把資金挪到了內(nèi)地來進(jìn)行投資，“深圳是一個(gè)重點(diǎn)投資地點(diǎn)”。

尹中立曾在深圳生活了8年，他認(rèn)為，分析深圳房價(jià)上漲的原因一定要放在時(shí)間軸上看?！吧钲?的房價(jià))是從2014年11月開始上升的，2014年11月深圳(房價(jià))環(huán)比漲幅是零，而在11月之前都是負(fù)值，從12月變成了正的，漲幅最快的是去年的4～6月。”尹中立認(rèn)為，從深圳房價(jià)的漲幅時(shí)點(diǎn)上可以明顯看出來，它和股票價(jià)格波動(dòng)是高度一致的。

尹中立指出，我國股票市場(chǎng)從2014年11月開始復(fù)蘇，漲幅最快的是去年3~6月，7月出現(xiàn)了異常波動(dòng)后，深圳的房價(jià)也在隨后的第三季度、第四季度不怎么再漲，但是今年1月開始，又重新恢復(fù)到暴漲的狀態(tài)。

“同樣是房價(jià)的上漲，從我的觀察來看，今年1月之前，受股市的影響更大；今年1月之后，受信貸擴(kuò)張影響更大?！币辛⒄f。

“去年上證綜合指數(shù)漲了10%，但是深圳的中小板指數(shù)漲了50%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲了80%?！币辛⒅赋?，有1000多家中小板、創(chuàng)業(yè)板的公司在深圳掛牌上市。

“中國的上市公司有一個(gè)特點(diǎn)，在哪個(gè)交易所掛牌上市，它的辦事處都會(huì)設(shè)在這個(gè)城市，隨之它的投資賬戶也開在這個(gè)城市，在這個(gè)城市會(huì)設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，會(huì)購置辦公場(chǎng)所，1200多家中小板和創(chuàng)業(yè)板公司因?yàn)楣蓛r(jià)上升帶來的新增財(cái)富對(duì)深圳的房價(jià)形成強(qiáng)大的推動(dòng)力量?！?/p>

在尹中立看來，另一個(gè)被大家忽略的原因是城市的更新改造。

他指出，深圳有一個(gè)很大的特點(diǎn)是在所有的存量住房當(dāng)中，非商品化住房超過了50%，“深圳是一個(gè)特殊城市，它的城市中間分布著很多的農(nóng)村，有很多農(nóng)村集體所有制的小產(chǎn)權(quán)房，深圳以前的房價(jià)漲幅從來沒有領(lǐng)先，是因?yàn)榉植荚诔鞘懈鱾€(gè)角落的非常均勻的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)市場(chǎng)形成了一種補(bǔ)充供給，它的價(jià)格比同樣位置的、同樣類型的住房價(jià)格便宜一半。這一點(diǎn)在所有的觀察分析當(dāng)中大多數(shù)人沒有關(guān)注到?！?/p>

他進(jìn)一步指出，從2014年開始，深圳加大力度進(jìn)行城市更新改造，把以前分布在城市各個(gè)角落的小產(chǎn)權(quán)房拆掉，變成商品住房。

“在這個(gè)過程當(dāng)中完全實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，那些廉價(jià)的住房供給一下子減少了。但是通過貨幣化的補(bǔ)貼，就使得這些原住的老百姓獲得了巨額的財(cái)富增值，他們反過來成為商品住房的強(qiáng)大購買力，這是深圳房價(jià)之所以在最近這一兩年出現(xiàn)異常暴漲的一個(gè)非常重要原因?！币辛?qiáng)調(diào)。