周君告訴記者，自己對(duì)這一政策是了解的，簽約付款前也多次向鏈接門店經(jīng)理高經(jīng)理和銷售經(jīng)理小呂反映過這個(gè)問題，“我告訴他們，一來我大房子沒賣掉，沒法付清尾款；二來大房子不賣掉，我買不了第三套住房。”

得知老人的擔(dān)憂后，高經(jīng)理告訴他，“鏈家可以貸款。”小呂說：“鏈家可以包下來。”

1月26日、27日，在中介的催促下，老人向賣家支付了共30萬元買房定金。

身陷兩難：要么“賤賣”大房，要么支付50萬元“違約金”

到3月15日，周君夫婦四處籌款、借款共向賣家支付了180萬元首付款。其間，老兩口反復(fù)向中介詢問“大房子是否賣出”事宜，卻被對(duì)方要求“降價(jià)銷售”。

周君告訴記者，3月3日正式簽約購買小房子的當(dāng)天，他和老伴兒與中介僵持了一個(gè)多小時(shí)，“反復(fù)告訴他們，大房子賣不掉，我們沒有購房資格，也沒有錢。”銷售經(jīng)理小呂則反復(fù)向老兩口保證能賣掉大房子。

然而，直到今天，在周君降價(jià)50萬元，又降價(jià)40萬元，將大房子價(jià)格調(diào)整至810萬元的時(shí)候，這套房子仍未售出。眼看著，6月15日付清全款的期限即將到期。

中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者了解到，周君夫婦買賣房產(chǎn)的期間，恰好經(jīng)歷了“2·19”契稅新政和上海“3·25”最嚴(yán)樓市限購政策出臺(tái)兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。“2·19”契稅新政前后，上海房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波較大幅度的上漲，房東“跳價(jià)”和開發(fā)商捂盤現(xiàn)象抬頭；而“3·25”滬上最嚴(yán)樓市限購政策出臺(tái)后，一些二手房開始主動(dòng)降價(jià)銷售，有的大標(biāo)的房屋售價(jià)直降150萬元至200萬元。

3月25日，在上海出臺(tái)最嚴(yán)樓市限購政策后，周君擔(dān)心自己的大房子更不好賣，在中介經(jīng)理的反復(fù)勸說下，降價(jià)50萬元，以850萬元的價(jià)格掛牌出售。5月，在鏈家方面仍沒有賣房進(jìn)展的情況下，周君決定去其他中介掛牌，掛牌價(jià)格810萬元。

此時(shí)，這套房源的每平方米均價(jià)約為6萬元。此前，老兩口買入的同小區(qū)50平方米小戶型每平方米8萬元。

周君告訴記者，眼看6月15日付清全款的期限即將到來，自己的大房子仍沒有可以賣出的跡象。“要么讓我再降價(jià)賣房，要么就要我向上家支付50萬元違約金。”老兩口如今身陷兩難困境，此前180萬元首付款大多來自借款，如今，上哪兒去找219萬元支付尾款？

退一步講，就算找到219萬元尾款錢，老人仍不具備購買第三套住房的資格，責(zé)任誰來承擔(dān)？而此前向老人承諾“可以貸款”的高經(jīng)理和承諾鏈家“可以包下來”的小呂，如今只是賠禮道歉了事。

律師：中介損害委托人利益，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者為此專門采訪了有著多年房地產(chǎn)糾紛案件處理經(jīng)驗(yàn)的上海金英律師事務(wù)所律師何濃。在查閱了鏈家與周君簽訂的獨(dú)家委托協(xié)議、居間中介協(xié)議等文書后，他告訴記者，上述事件中，中介機(jī)構(gòu)違背了誠(chéng)實(shí)信用守則，鼓勵(lì)不該買房的人買房，并因獨(dú)家壟斷而耽誤了賣房人的房產(chǎn)出售，嚴(yán)重?fù)p害了委托人的利益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

這一責(zé)任包括：一、周君在購買的50平方米房產(chǎn)的退房違約金；二、因獨(dú)家委托銷售導(dǎo)致房產(chǎn)滯銷的、周君所擁有的大戶型房?jī)r(jià)可預(yù)期利益損失；三、周君與鏈家交涉過程中產(chǎn)生的交通費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、律師費(fèi)等。

何濃說，中介機(jī)構(gòu)在明知購房人不具備購房資質(zhì)的情況下，向其推銷并迅速促成其購買了一套房產(chǎn)，這本身就違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十五條和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條和第二十五條的規(guī)定。

合同法規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法則規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易。

何濃說，他所在的律所已經(jīng)接到過十余起房產(chǎn)中介糾紛案件，其中涉及首付貸、消費(fèi)貸、獨(dú)家委托等多種情況。他建議，買房人或者賣房人在房屋買賣過程中，除了通過中介外，還應(yīng)該聘請(qǐng)或者邀請(qǐng)律師參與，以維護(hù)自身利益，“不能出了問題再找律師，提前找好律師，一起簽約看合同”。

“在我國(guó)，不少中介既代表上家利益又代表下家利益，為了促成交易，刻意隱瞞上下家情況的事情太多了。”因此何濃認(rèn)為，由代表自身利益的律師提前出面參與買賣房產(chǎn)，是保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的最好辦法。

中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者就上述事件向殷杰提出采訪要求，對(duì)方表示應(yīng)由總部出面回答。記者又聯(lián)系鏈家上海總部，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。