理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在自己所有的房子里。但如果要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，就必須補交土地出讓金。

近日，溫州部分市民擁有房產的土地使用年限到期或即將到期，續(xù)期面臨要花費占到房產交易價1/3到一半左右、數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”，才能重新辦理土地證，在社會各界引發(fā)熱議。

中國城市的土地是國有土地，個人或單位因需要使用土地，需申請國有土地的使用權。使用權的獲得有兩種方式：劃撥和出讓，前一種是國家機關、公用事業(yè)等機構獲得國有土地使用權的主要方式，沒有期限限制，而居民、商業(yè)企業(yè)等獲得國有土地使用權的主要方式是出讓，期限最高為70年。

土地是不動產的主體，沒有土地使用權，土地上附著的房產也就沒了基礎，所以土地使用權的保護歷來被不動產所有人關注。2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，但同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。

雖然《城市土地管理法》修訂時間更新，但考慮《物權法》是產權保護的特別法，在居民最重要的財產即不動產的保護議題上相對權威，因此，溫州那些市民房產土地使用權到期以后，他不再擁有出讓性質的土地使用權，但法律規(guī)定可以土地使用權“自動續(xù)期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當于是在無償使用這塊土地，近似于劃撥性質的土地使用權。當然，這種性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，他需要補繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權利。

理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。

那獲得出讓性質的土地使用權要繳納多少土地出讓金？新房開發(fā)時，開發(fā)商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權并支付土地出讓金，而土地使用權到期以后，續(xù)期的土地出讓金價格沒法采用拍賣競價方式，各地實踐中，一般通過基準地價來計算土地出讓金。

所謂基準地價是指土地在正常市場條件的熟地價格，包括土地取得費（征地或拆遷的費用及相關稅費）、土地開發(fā)費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的“國有土地使用權基準地價表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，一般相當于房價的三分之一。

只是應繳的土地出讓金占房價比重如此之高，300萬的房產，要繳100萬的土地出讓金，相當于京滬地區(qū)職工社會年平均工資的十幾倍，高房價地區(qū)的房地產所有人恐怕都是無力承擔的。

未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐會影響社會穩(wěn)定。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權不再征收出讓金。

□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）