如果用一首歌來(lái)形容當(dāng)下的中國(guó)樓市，那一定非張學(xué)友的《這個(gè)冬天不太冷》莫屬。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)回升，100個(gè)被監(jiān)測(cè)城市新建住宅均價(jià)為10899元/平方米，漲幅較10月擴(kuò)大了0.16個(gè)百分點(diǎn)，這已經(jīng)是環(huán)比、同比連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)“雙漲”。專家指出，樓市回暖既得益于政策性引導(dǎo)的消費(fèi)需求，也源于部分投資需求助推，但樓市分化格局和去庫(kù)存壓力并未根本性改變。未來(lái)，只有縮小地區(qū)發(fā)展差距，在供需兩端對(duì)癥下藥，才會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)真正迎來(lái)“春天”。

一線城市“豪宅”升溫

樓市過“暖冬”，豪宅熱搶眼。上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，上海單價(jià)超過每平方米10萬(wàn)元的豪宅成交490套，超過前3年成交量總和。同時(shí)，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)亦表明，前11個(gè)月，京滬深三地的頂級(jí)豪宅成交量分別增長(zhǎng)54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅達(dá)普通商品房的兩倍。

對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，豪宅熱銷主要是由于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢(shì)，而新經(jīng)濟(jì)還未成長(zhǎng)到能填補(bǔ)增長(zhǎng)空白的程度。與此同時(shí)，一線城市用地空間出現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”，在核心區(qū)域占據(jù)稀缺資源、容積率更小的豪宅以享受更多溢價(jià)無(wú)疑成了高凈值人群避險(xiǎn)保值的選擇。

武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前樓市回暖、熱點(diǎn)地區(qū)豪宅行情火爆并不是孤立的短期現(xiàn)象，既有今年樓市新政的作用，也與2013年—2014年房?jī)r(jià)整體原地踏步有關(guān)。

而一線城市持續(xù)增加的人口凈流入也是一些購(gòu)房者持續(xù)“看多”的原因。調(diào)查顯示，我國(guó)城市2.7億外來(lái)人口中的50%集中在前50大城市，而這50%中的八成又集中在包括北上廣深在內(nèi)的10大城市。

分化格局日趨明顯

不過，并不是所有地區(qū)的樓市都能感受到這種暖意。記者了解到，呼和浩特、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等二線城市的房地產(chǎn)交易與過去相比并沒有明顯起色，很多三四線城市更是面臨著嚴(yán)重的去庫(kù)存壓力。不久前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房報(bào)告（2015-2016）》也顯示，商品住房過剩總庫(kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房去庫(kù)存化就需23至24個(gè)月。

同市場(chǎng)本身的分化一樣，學(xué)者們對(duì)樓市的判斷亦大相徑庭。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群分析，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)硬著陸，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)有望在明年上半年結(jié)束；全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬判斷，一線城市開始回升、二線城市開始企穩(wěn)、三四線城市則仍以去庫(kù)存為主；中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容則擔(dān)心，房地產(chǎn)投資者退出市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn)，中國(guó)樓市的艱難時(shí)期并沒有過去，或許僅是開始。

“一方面，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是一線城市的整體房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高，可以說(shuō)已經(jīng)觸及了‘天花板’；另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)上流動(dòng)性又相對(duì)充裕，很多投資者找不到更多理想的投資渠道，因此樓市在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)漲跌交替，只漲不跌、暴漲暴跌的單邊或極端行情都不會(huì)出現(xiàn)。”董登新強(qiáng)調(diào)。

投資購(gòu)房仍需謹(jǐn)慎

如何才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)突破發(fā)展瓶頸，真正迎來(lái)“春天”呢？分析人士指出，庫(kù)存高企、豪宅火爆、冷暖不均等現(xiàn)象反映了我國(guó)區(qū)域發(fā)展不均衡、特大城市人口過于集中、貧富差距依然較大等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的一些深層次矛盾，而問題的解決則有賴于一系列具有針對(duì)性的政策。

中國(guó)社科院在其報(bào)告中建議，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注意不同領(lǐng)域之間的政策配合。例如，在金融政策上，繼續(xù)適時(shí)降準(zhǔn)降息，注意降息降準(zhǔn)對(duì)住房市場(chǎng)的影響，擴(kuò)大公積金對(duì)中、低收入居民的覆蓋；在財(cái)稅政策上，增加財(cái)政支出，支持保障房由建轉(zhuǎn)買，同時(shí)繼續(xù)降低住房交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；在土地政策上，應(yīng)按照土地與人口掛鉤的要求，增加熱點(diǎn)地區(qū)住房建設(shè)用地供應(yīng)等。

“目前來(lái)看，政府的房地產(chǎn)政策既具有針對(duì)性，同時(shí)也是比較穩(wěn)健保守的，這在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下較為適當(dāng)。下一步，政策除了要繼續(xù)保持對(duì)基本自住性住房需求的支持外，沒有必要對(duì)投資性需求進(jìn)行支持?！倍切陆ㄗh。