戶均住房擁有量已超1套，中國仍有可供2億多人居住的新房在建待售，還囤地建房嗎？

地產(chǎn)商遭遇“哈姆雷特選擇題”

制圖：李姿閱

“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司將可能去掉‘地產(chǎn)’二字。” 今春，地產(chǎn)巨頭王健林的表態(tài)，似乎預(yù)示了2015年注定是房地產(chǎn)業(yè)“天翻地覆”的轉(zhuǎn)折之年。

當(dāng)戶均住房擁有量超1套后，中國還有可供2億多人居住的新房在建待售。面對供需平衡的拐點，是延續(xù)以往“賺錢經(jīng)”繼續(xù)買地建新房，還是圍繞舊房做加減乘除？

在不少傳統(tǒng)房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)遭遇哈姆雷特式抉擇困境時，一批創(chuàng)業(yè)黑馬帶著顛覆性創(chuàng)新開拓出一片藍(lán)海。“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)、分享經(jīng)濟(jì)、智能社區(qū)……這些一再被提及的概念正在開花結(jié)果，形成資本趨之若鶩的一方新天地。

“互聯(lián)網(wǎng)+”再造住房產(chǎn)業(yè)鏈

“互聯(lián)網(wǎng)+”豐富了銷售渠道，也成為投資者搶奪200萬億資產(chǎn)管理市場“接口”的利器

北京上班族林欣覺得一向“高冷”的房地產(chǎn)商這一年來特別“親民”。“原來接觸房地產(chǎn)，只有報紙雜志上華麗的銅版紙廣告、街邊熱情的中介。現(xiàn)在公交車上、地鐵上、電梯里，到處都是選房的在線鏈接和二維碼，而且一部手機(jī)就能搞定，真的不太一樣了。”

房地產(chǎn)商“觸網(wǎng)”并非始于今年，但是大面積地運用大數(shù)據(jù)、“互聯(lián)網(wǎng)+”，確實是今年房地產(chǎn)業(yè)的一道風(fēng)景。線上線下資源整合成了幾乎所有地產(chǎn)中介的突圍之路，而新興的以互聯(lián)網(wǎng)為平臺的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)更是快速成長。

原本信息高度不對稱的房地產(chǎn)業(yè)，被互聯(lián)網(wǎng)拉下了“神壇”，一些細(xì)分行業(yè)更是通過分享經(jīng)濟(jì)而迅速崛起。主攻城市短租預(yù)訂平臺的小豬短租，平臺覆蓋200多個城市的5萬多個房源，業(yè)務(wù)量較年初增長了4倍；做旅游民宿生意的途家，與保利、富力等大開發(fā)商形成合作，超過30萬套房源足以形成一支旅游地產(chǎn)的生力軍……

“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，在豐富房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售渠道的同時，也成為投資者搶奪資產(chǎn)管理市場“接口”的利器。正如鏈家集團(tuán)董事長左暉所言，目前中國城鎮(zhèn)住宅存量約200多億平方米，按照每平方米1萬元的資產(chǎn)價格計算，全國城市居民有200萬億元的資產(chǎn)需要被有效整合管理。無論是交易還是資產(chǎn)管理，大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)為提升服務(wù)效率和質(zhì)量提供了產(chǎn)業(yè)鏈再造的工具。“通過數(shù)據(jù)，讓整個交易變得更有效率，讓買賣雙方得到更好的體驗。”

對大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，更有利于鎖定消費者的終生住房消費需求，進(jìn)而形成行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和誠信體系。像鏈家、我愛我家等推出的在線公寓租賃項目，實際上就將一個人從大學(xué)畢業(yè)開始租小房、到結(jié)婚成家租大房、再到升職加薪買小房、再到小房換大房，這一路上的租賃、買賣、信貸數(shù)據(jù)“一網(wǎng)打盡”。

除了銷售在線化，依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開發(fā)智能社區(qū)服務(wù)，也是今年地產(chǎn)商集中火力的藍(lán)海。10月，恒大地產(chǎn)與騰訊聯(lián)手注資香港上市公司馬斯葛，布局涵蓋社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融、智能家居等領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。而此前，萬科、綠城、方興、遠(yuǎn)洋等大型房企都已在智慧社區(qū)領(lǐng)域摩拳擦掌，并形成了業(yè)主健康管理、生鮮物流配送等成熟項目。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年全國物業(yè)在管面積超200億平方米，涵蓋2.6億戶家庭、7.4億人，94%空間待整合開發(fā)，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｈf科總裁郁亮表示：“隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市功能升級，大量新的物業(yè)需求正在浮現(xiàn)和生長，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入了新動力。”

市場供求走到平衡點

戶均住房超1套，待售住房還可供至少2億人居住，住房投資需求快速下降

“觸網(wǎng)”只是表象。越來越多的投資者從“開發(fā)新房”轉(zhuǎn)向“盤活舊房”，與中國房地產(chǎn)市場走到供需平衡的拐點密不可分。截至2014年底，我國城鎮(zhèn)存量住房約200多億平方米，戶均住房超1套，而新房仍在源源不斷地涌向市場。

從供給端看，中國住房供給進(jìn)入集中爆發(fā)期。住房從規(guī)劃建設(shè)到形成供給，需要一定周期。2008年以來住房市場持續(xù)高燒，導(dǎo)致過去幾年開發(fā)商快速擴(kuò)張，并在近兩年集中推向市場。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工，3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售待售住宅面積計入，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積30平方米計算，這些待售住房至少還可供2億人居住。

從需求端看，人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)使住房需求重心由剛需轉(zhuǎn)向改善型。根據(jù)一般規(guī)律，勞動人口占比越高，住房需求越強(qiáng)。自2013年開始，我國勞動人口占比持續(xù)下降。據(jù)預(yù)測，未來5年，城鎮(zhèn)20歲—45歲主要購房群體將下降約10%。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金管理司司長張其光研究，2010年后，住房不再是家庭配置資產(chǎn)的首選，住房投資需求也在快速下降。

供給與需求關(guān)系的變化，導(dǎo)致今年以來我國商品房待售面積一再創(chuàng)下歷史新高。盡管央行從去年11月起連續(xù)6次降息，也難以使樓市恢復(fù)到過去十年的高速增長期。“6次降息，按基準(zhǔn)利率計算，百萬20年住房貸款的利息可減少22.57萬元。房地產(chǎn)業(yè)正迎來近十幾年最寬松的信貸環(huán)境，卻無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的分化格局。一、二線市場確實在升溫，但三、四線城市的庫存積壓非常嚴(yán)重，即使信貸刺激，也不可能全面回暖，甚至風(fēng)險還在增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

實際上，土地市場也反映了這種分化趨勢。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示，一線城市土地供應(yīng)量和成交價都很穩(wěn)定，北京更是地王頻出，地價遠(yuǎn)超房價，而三、四線城市土地供地量增加，樓面成交價與土地出讓金等指標(biāo)仍以下降為主，且降幅不小，交易市場持續(xù)低溫。

樓市調(diào)整加速行業(yè)洗牌

人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結(jié)束了，大地產(chǎn)商加快“深挖”與“精耕”

三、 四線城市不能再搞“造城大躍進(jìn)”，一、二線城市地價屢創(chuàng)新高，拿地越來越難。如何求生，成為大小房地產(chǎn)商都需要面對的挑戰(zhàn)。

樓市調(diào)整不可避免地加速行業(yè)洗牌，中小地產(chǎn)商面臨出局險境。不少中小企業(yè)資金壓力明顯加大，不得不以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式求生。中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，并購重組的數(shù)量和金額都明顯增多。融創(chuàng)、恒大、陽光城、碧桂園等房地產(chǎn)開發(fā)商都在今年頻頻出手，中介大佬鏈家也接連收購成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、杭州盛世管家等。

“房企的平均利潤率明顯降低，必然會推動行業(yè)洗牌，促使行業(yè)集中度提升。特別是很多并不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，勢必會退出。”張大偉說，“過去市場火爆，各種行業(yè)的企業(yè)都扎堆搞房地產(chǎn)，依賴土地快速升值賺錢。但現(xiàn)在這種模式到了臨界點，洗牌是優(yōu)勝劣汰，是行業(yè)理性回歸。”

行業(yè)洗牌也在倒逼大型房地產(chǎn)商調(diào)整戰(zhàn)略，加快“深挖”與“精耕”。

“深挖”是指拉長產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)鏈上下游領(lǐng)域，特別是成長性好但集中度較低的產(chǎn)業(yè)。例如，去年以來，在商品住宅銷售增速驟降之時，家裝業(yè)保持了9%—10%的增長。這讓萬科與鏈家看到商機(jī)。針對“低質(zhì)量、低信任、低服務(wù)、高風(fēng)險”的行業(yè)頑疾，今年萬科和鏈家合資成立家裝公司，首個體驗館10月面世，避開價格戰(zhàn)，主推質(zhì)量精品。

“精耕”是做強(qiáng)做優(yōu)原有板塊業(yè)務(wù)，提供專業(yè)性更高的差異化服務(wù)。擅長經(jīng)營高端寫字樓的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，今年推出新項目，為中小企業(yè)提供“高級定制”。過去只面對大型企業(yè)的5A級寫字樓，以靈活的租期方式和更具個性化的區(qū)域配置出租給中小企業(yè)，使其也能享受包括前臺、會議、培訓(xùn)等在內(nèi)的一站式商務(wù)服務(wù)解決方案。“傳統(tǒng)租賃按平方米計算租金，可我們出租的不是面積，而是一年一算的連鎖辦公服務(wù)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)OK Space項目運營經(jīng)理李莉表示，經(jīng)過市場調(diào)研，配套齊全兼提供專業(yè)服務(wù)的個性化寫字樓服務(wù)，對成長中的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)特別有吸引力。“今后房地產(chǎn)市場的競爭，不再是你口渴了，我及時遞給你一杯水。而是你看到我這杯水，就發(fā)現(xiàn)自己渴了。”