東莞全市納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫總面積26萬畝，而近5年的時間僅完成改造1萬多畝。日前，東莞市政協(xié)發(fā)布專題調(diào)研報告，稱東莞“三舊”改造推進(jìn)不易，問題或在利益分配，建議出臺集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造操作指引，制定新的土地出讓金管理辦法。

　　“三舊”改造　成本核算困難

　　8月中旬，市政協(xié)港澳臺僑外事委員會組織部分鎮(zhèn)協(xié)委員到長安、鳳崗等鎮(zhèn)，就東莞市推進(jìn)城鄉(xiāng)土地節(jié)約集約利用的情況開展專題調(diào)研。

　　政協(xié)委員們在調(diào)研發(fā)現(xiàn)，相關(guān)改造涉及的報審批手續(xù)非常繁瑣，社會和收費(fèi)項(xiàng)目繁多，公開透明度不足，導(dǎo)致改造成本核算比較困難。其中，通過對東城萬達(dá)廣場等7宗“三舊”改造項(xiàng)目進(jìn)行成本核算時發(fā)現(xiàn)，6宗項(xiàng)目的土地取得成本與土地招拍掛價格相差不大，而剩余1宗是政府主導(dǎo)“工改工”項(xiàng)目，其征拆成本約為680元/平方米，但該地塊的掛牌成交價才450元/平方米，征拆成本是出讓價格的1.5倍。

　　此外，所調(diào)研“三舊”改造項(xiàng)目，仍然延續(xù)低容積率、低強(qiáng)度的開發(fā)思路，在已批準(zhǔn)的項(xiàng)目中，居住用地容積率為2.25，商住混合用地容積率平均為3.01，商業(yè)金融用地容積率平均為2.99。為此，有政協(xié)委員直言：“如此低的開發(fā)強(qiáng)度，制約土地價值釋放。”

　　項(xiàng)目審批曾有2次大停擺

　　政協(xié)委員調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，征地報批時間、行政審批效率大大影響投資預(yù)期。相關(guān)專題報告稱：“省已審批113宗項(xiàng)目平均需時297天，最長727天；規(guī)劃調(diào)整審批較慢，‘三舊’改造單元規(guī)劃審批分別于2012年上半年、2013年全年間出現(xiàn)兩次長時間停擺。”同時，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全市已啟動項(xiàng)目涉及拆遷總戶數(shù)約1.3萬戶，目前已簽訂補(bǔ)償協(xié)議僅31%，已拆除僅23%。

　　“更麻煩的在于早期粗放發(fā)展，大量土地私下轉(zhuǎn)讓，用地建設(shè)手續(xù)不全，升級下來的各種歷史遺留問題多，造成地塊權(quán)屬分散且復(fù)雜，給改造帶來很大的困難。”港澳臺僑外事委員會代表說，東城區(qū)設(shè)計(jì)師大廈旁的地塊僅60畝，權(quán)屬涉及市文廣新局、市國資委、東城街道、主山社區(qū)、2個居民小組、3家企業(yè)和45名個人，既涉及集體資產(chǎn)、個人資產(chǎn)，又涉及國有資產(chǎn)；既有合法用地又有私下轉(zhuǎn)讓、無合法手續(xù)用地。這都給項(xiàng)目推進(jìn)帶來很大的困難。

　　委員：各鎮(zhèn)缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)機(jī)制

　　“從調(diào)查的情況看，要集約開發(fā)用地，就要解決鎮(zhèn)村、投資主體間各方利益的分配問題，需要在實(shí)踐過程中制定相應(yīng)的利益分配方案。”有政協(xié)委員表示，由于東莞市明顯的扁平化管理架構(gòu)，32個鎮(zhèn)各有各的辦法，缺乏統(tǒng)一、明確的意見明確發(fā)政策性的支撐，“建議市政府牽頭，有關(guān)部門參與，組織專題調(diào)研，盡快出臺統(tǒng)一的指導(dǎo)意見”。

　　根據(jù)東莞目前“三舊”改造存在的問題，東莞市政協(xié)建議方面，盡快出臺集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造操作指引，出臺簡化“三舊”改造土地征收程序的操作細(xì)則，制定新的土地出讓金管理辦法，以解決由于稅費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)緩慢的問題。同時，政協(xié)還希望政府主管部門多研究和切實(shí)解決反映較多的如產(chǎn)權(quán)分割、簡化手續(xù)、降低成本、縮短工期，加快審批時間，借鑒香港和深圳的成功經(jīng)驗(yàn)，制定《東莞市中心區(qū)、試點(diǎn)區(qū)域提高小區(qū)容積率規(guī)劃管理辦法》。