原標(biāo)題：市場供需或迎年內(nèi)高峰 樓市“金九銀十”可期

　　今年以來，房地產(chǎn)政策調(diào)整密集。繼“330新政”、央行“五次降息四次降準(zhǔn)”以及外資購房后，8月31日，三部委聯(lián)合發(fā)出通知，降低公積金貸款的門檻，今年9月起,公積金貸款二套房首付降至兩成。業(yè)內(nèi)人士表示，這代表了2014年來的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開始繼續(xù)升級，穩(wěn)定金融勢必需穩(wěn)定樓市，預(yù)計行業(yè)政策及貨幣“雙寬松”的局面將持續(xù)，相應(yīng)利好仍會頻出，不排除進(jìn)一步的加杠桿、降稅費(fèi)等支持政策出臺。展望未來，一系列利好政策將為樓市回暖增添動力，市場或?qū)⒂瓉砟陜?nèi)的供需高峰，房價將呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢。

　　購房積極性獲提振

　　自2014年9月首次降低居民購房首付比例后，今年8月31日，住建部、財政部、央行再度聯(lián)合發(fā)布通知，自9月1日起，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、廣州、深圳可在國家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際，自主決定申請住房公積金委托貸款購買第二套住房的最低首付款比例。

　　“在此前已經(jīng)降息的情況下，公積金貸款利率已經(jīng)下調(diào)了0.25個百分點，這使得公積金貸款的利率本身就已經(jīng)比較低了，但此次政策對于二套房的公積金貸款首付比例也進(jìn)行了下調(diào)，出乎市場的預(yù)計，確實反映了政策層面較大的刺激力度。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，該政策對于房地產(chǎn)市場有積極意義，一是今年為典型的政策寬松年，各類寬松政策集中，可能會使得9月份房地產(chǎn)市場面臨一個非常好的購房時機(jī)。尤其對于二套購房者來說，最佳的購房實際恰是在這個時候真正來臨。二是在9月份傳統(tǒng)“金九銀十”階段，出臺這個政策會使得購房者的信心繼續(xù)提振，尤其是一些有改善購房需求的群體，更會在這個時候積極入市。但他指出，預(yù)計在實際落實過程中，三線以及以下的城市會面臨更好的政策扶持，而二線城市可能會擇優(yōu)選擇改善型購房需求進(jìn)行公積金貸款政策的調(diào)整。而對于包括北京在內(nèi)的一線城市，調(diào)整的可能性并不大，會加大房價上漲的壓力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，公積金首付的再次降低實際影響有限，因為公積金與商業(yè)貸款不一樣，各地都有最高限額，比如北京最高限額僅120萬，這種情況下首付20%不太可能實現(xiàn)，但心理影響較大，對于購房者來說，金九銀十購房者入市積極性將繼續(xù)提高，一二線城市9-10月市場可能出現(xiàn)一波漲幅。

　　海通證券認(rèn)為，當(dāng)前二套房優(yōu)惠力度基本接近2008年，考慮三線及以下城市總房價較低，公積金政策調(diào)整對支持行業(yè)去庫存有實質(zhì)意義，目前不論新開工、投資三線城市占比均在50%-60%，因此三線城市復(fù)蘇力度直接決定房地產(chǎn)投資、新開工后期復(fù)蘇力度，考慮三線城市公積金可貸款總額占購房款比重明顯高于一二線城市，新政對確保三線城市需求市場，降低三線城市新房庫存并穩(wěn)定后期房地產(chǎn)投資意義重大。

　　此外，住建部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布新政，針對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個人購房部分政策進(jìn)行寬松調(diào)整，允許境外個人購買符合實際需要的商品房。業(yè)內(nèi)人士指出，限外政策放松對于北上廣深等一線城市的高端項目而言或?qū)⑵鸬结尫刨徺I力的作用，連續(xù)出臺利好政策，表明了政府對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的迫切心理，若接下來的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期，不排除政府繼續(xù)加碼房地產(chǎn)市場刺激政策。

　　購房成本降至最低

　　不僅在樓市政策上持續(xù)放寬，今年以來，貨幣流動性也持續(xù)釋放。8月25日央行決定，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，同時下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。至此，本輪已經(jīng)有五次降息四次降準(zhǔn)，為樓市帶來的最直接刺激就是購房者“月供下降、利息直減”，信貸成本已降至最低。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，以貸款100萬，20年為例，此次降息后月供減少140元。如果從2014年11月末開始的本輪降息通道看，5次降息購房者按照基準(zhǔn)利率計算，百萬元20年利息將減少高達(dá)19.3萬元。

　　“隨著‘雙降’齊現(xiàn)，流動性進(jìn)一步釋放將助推下半年樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。”張大偉認(rèn)為，在貨幣政策持續(xù)寬松環(huán)境下，銀行將增加貸款額度，對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，未來有出現(xiàn)8.5折或者8折的可能性。對于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大，降息通道已經(jīng)持續(xù)打開，購房積極性繼續(xù)提高。

　　鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，在實體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，股市下跌的情況下，央行連續(xù)降息、降準(zhǔn)加上三部委聯(lián)合降低公積金貸款首付比例，這更加印證了此前關(guān)于刺激房地產(chǎn)需求來提振經(jīng)濟(jì)的猜測,并且這種類似手段今后仍有出臺的可能。房地產(chǎn)行業(yè)在今年甚至明年預(yù)計都會有一個比較寬松的政策環(huán)境。在央行多次降息之后，利率已經(jīng)降到歷史最低水平，首套和改善性購房需求得到有效釋放，一線城市以及部分二線城市今年成交量基本都較去年翻倍。如果再加上公積金二套2成首付比例政策落地，房價較低的三、四線城市需求預(yù)計會被帶動一部分。今年的“金九銀十”以及年底前的房地產(chǎn)市場，預(yù)計仍會保持較高的交易量。