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許家印下令大抄底:48天內(nèi)要新上馬100個項目

2015年05月22日 15:50 | 來源:經(jīng)濟(jì)觀察報
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  “前段時間我們已上項目近20個,接下來48天,我們要大上100個項目。”恒大董事局主席許家印4月份在布置全年工作時稱。

  48天后是5月31日。換句話說,恒大計劃在今年上半年內(nèi)斬獲120個新項目。在地產(chǎn)行業(yè)以去庫存為基調(diào)的時候,恒大選擇了規(guī)模擴(kuò)張。

  根據(jù)恒大董事局定下的目標(biāo),2017年該公司要實現(xiàn)3000億元銷售額,2020年要實現(xiàn)5000億元銷售額,復(fù)合增長率維持在30%——這是一個屬于地產(chǎn)“黃金時代”的增長率,那個時代,擁有領(lǐng)先土地儲備,被認(rèn)為是公司持續(xù)增長的保證。

  在許家印的動員下,當(dāng)前恒大各地區(qū)公司都在尋找新項目。盡管此時恒大已經(jīng)擁有最大的土地儲備量,1.47億平方米。與此同時,不包括總額528億元的永續(xù)債,恒大截至2014年12月31日的凈負(fù)債率達(dá)到86%。

  一位知情人士分析,恒大拿地可能是要配合資本市場上一系列的動作,用增加融資機(jī)會的方式降低負(fù)債。但是,恒大并沒有回應(yīng)這個說法。

  經(jīng)濟(jì)觀察報通過多個信息源確認(rèn),恒大除了表明公司將持續(xù)壯大地產(chǎn)主業(yè)外,還通過將旗下地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)證券化及分拆上市的方式,持續(xù)降低公司負(fù)債率,涉及的業(yè)務(wù)包括其海南?;◢u項目、恒大影城以及恒大商業(yè)地產(chǎn)。

  48天拿下100個項目

  許家印指出,在5月31日前新上馬100個項目,是硬性指標(biāo),也是集團(tuán)戰(zhàn)略。

  可作為對比的是碧桂園在2013年的做法。該公司當(dāng)年定下銷售額翻倍至千億的目標(biāo),需要新增地塊的數(shù)量空前大增。據(jù)可靠消息,2013年全年,碧桂園共獲取99宗地塊,其中包括已有項目周邊的土地。

  “碧桂園在那一年拿的地比以往都多,但也沒達(dá)到(目前恒大)這樣的規(guī)模。”接近碧桂園的人士說。

  為了在期限內(nèi)完成任務(wù),許家印給集團(tuán)上下開綠燈:“無論一手項目還是二手項目,不要在付款、價格等一些細(xì)節(jié)方面猶豫,要迅速拿下優(yōu)質(zhì)項目,不要等到形勢變化了干瞪眼。要求簡政放權(quán),權(quán)限要下放給地區(qū)公司董事長,董事長把好關(guān),投資中心快速審批,之后直接上報董事局審批。”

  集團(tuán)還通過對地區(qū)公司董事長考核來推進(jìn)這項任務(wù)。許家印說:“我們考察一位董事長的水平能力,包括上項目、隊伍建設(shè)、工程管理、按時提前開盤等各方面,近來公司提拔了一批非常年輕的董事長,就是要樹立典范和榜樣。”

  此外,恒大還放寬了拿地“五星標(biāo)準(zhǔn)”,配合快速拿地。“現(xiàn)在形勢變化很快,董事局已經(jīng)指示要一定程度上放寬五星標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)定項目標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力下放給地區(qū)公司,否則就可能丟失好項目,100個項目的目標(biāo)也不可能在短短48天內(nèi)完成。” 許家印說。

  在許家印的指示之下,上述地區(qū)公司負(fù)責(zé)人跟他的團(tuán)隊進(jìn)入了忙碌的看地拿地狀態(tài)。他幾乎每晚都加班到凌晨,白天一直談項目,一天要看幾塊地,壓力很大。甚至到處問同行,問地塊信息。

  大半個月內(nèi),該團(tuán)隊終于砍下了幾個項目,但僅完成了一半指標(biāo),需要在剩余的半個月內(nèi)完成。他本人在這段時間內(nèi)足足瘦了5斤。

  100個項目的指標(biāo)都不用集團(tuán)分配,而是各地區(qū)公司先報先得。“這么好的拿地機(jī)會,大家都很踴躍。”該負(fù)責(zé)人說,拿地資金也是先報先得,集團(tuán)撥款20%,余下的地區(qū)公司解決。

  “上大項目為什么必須堅定不移?因為機(jī)不可失。”許家印強(qiáng)調(diào)。他指揮集團(tuán)大上項目的依據(jù)首先是政策風(fēng)向和市場環(huán)境。上述地區(qū)公司負(fù)責(zé)人說,“他很看好大勢。”

  許家印稱,除2008年有一些利好政策之外,2009年到十八大召開前這段時間里,房地產(chǎn)一直在調(diào)控。形勢改變發(fā)生在十八大以后。許家印稱,此時國家進(jìn)行深化改革,結(jié)構(gòu)調(diào)整,轉(zhuǎn)型升級,注重提升增長質(zhì)量。“全面深化改革飽含著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,政府做好廉租房、保障房的建設(shè),市場層面的東西讓市場去做。”

  “我認(rèn)為未來三至五年,甚至五至十年,房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。”許家印說。他分析,隨著人均居住面積增長,未來全國總需求會下降,但市場的優(yōu)勝劣汰在加劇。恒大去年實現(xiàn)了1315億元的銷售額,但僅占全國房地產(chǎn)住宅成交總額的2%,增長空間還很大。

  當(dāng)前,恒大在全國147個城市有300多個項目。許家印預(yù)期,在房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢下,房地產(chǎn)成交量很快會放大。成交量放大后,接下來就是項目土地的緊張。

  在許家印講話中,還特別提及4月10日出臺的《國務(wù)院關(guān)于落實<政府工作報告>重點工作部門分工的意見》。許家印稱:“在整個市場對這一文件蘊(yùn)藏的重大利好還沒做出反應(yīng)的情況下,公司必須搶占大好的發(fā)展機(jī)遇。”

  2017年銷售3000億

  恒大拿地的“內(nèi)因”是其持續(xù)高速增長的“野心”。

  許家印表示,恒大當(dāng)前的經(jīng)營理念和經(jīng)營戰(zhàn)略是“三高一輕”。“三高”是指高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益,“一輕”是指輕資產(chǎn)。

  “沒有項目,沒有發(fā)展,談高周轉(zhuǎn)、高杠桿都是空話。”許家印說,“因此,從目前的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展戰(zhàn)略來說,必須堅定不移地大上項目。”

  恒大對外稱,今年的銷售目標(biāo)是1500億,實際內(nèi)部目標(biāo)是2000億。

  并且,許家印要求公司未來仍要堅持各項指標(biāo)年均30%以上的健康高速增長。“按照這樣的增長速度和幅度,到2017年即第七個‘三年計劃’收官之年,恒大銷售額要達(dá)到3000億元;到2020年即第八個‘三年計劃’收官之年,恒大銷售額要達(dá)到5000億元。”

  在2014年,為完成1315億元的銷售目標(biāo),恒大全年有53個新項目開盤。全年新開工面積2250萬平方米,竣工面積2063萬平方米,在建工程面積4135萬平方米,同比分別上升13.2%、6.5%及4.7%。全年銷售面積達(dá)到1819.8萬平方米。

  而據(jù)恒大回答機(jī)構(gòu)投資者的實錄,2015年年初,恒大統(tǒng)計全年存貨1700萬平方米,預(yù)計今年新增貨量2800萬平方米,貨值3200億元。如果要實現(xiàn)超過2000億元的銷售額,去化率約在62.5%。若只實現(xiàn)對外所稱的1500億元銷售額,去化率則在47%。因此可估計真實去化率在47%-62.5%。

  按照上述數(shù)字粗略推算,如果2017年要達(dá)到3000億銷售規(guī)模,恒大在該年全年可售貨值至少不低于4800億元,可售貨量不低于7200萬平方米。

  截至2014年12月31日,恒大土地儲備總建筑面積為1.47億平方米,較同樣知名的土地儲備大戶碧桂園多出近一倍。但是要在2017年供應(yīng)7200萬平方米的可售貨量,1.47億土地儲備看起來就不算太多。而且,恒大在去年拿地841萬平方米,少于其2063萬平方米的竣工消耗量。

  根據(jù)這個邏輯,當(dāng)前集中拿地是有道理的。

  那么,恒大能在兩年時間里將銷售額從1500億翻倍至3000億嗎?

  因恒大“薄利多銷”的策略,其要獲得與其他開發(fā)商相似的銷售金額,需要銷售的面積比同行要多。以2014年恒大1315億銷售額及1820萬平方米的銷售面積計算,該公司月均銷售面積達(dá)到152萬平方米,均價7225元/平方米。如果按每套房屋90平方米估算,月均賣房1.68萬套。

  2017年若要實現(xiàn)3000億元銷售額,在均價按8000元/平方米計算的情況下,恒大需要完成3750萬平方米銷售面積的任務(wù),月均銷售面積高達(dá)313萬平方米。每套房屋同樣按90平方米計算,恒大一個月要賣房3.48萬套,是2014年的兩倍多。

  即使恒大確實能完成這一銷售任務(wù),當(dāng)中有多少是有效銷售?“帶現(xiàn)金流的銷售”占全部銷售額比例多高?對這一問題,許家印在香港業(yè)績發(fā)布會上稱,恒大2014年銷售1315億元,回款超過1100億元。

  不過,恒大2014年業(yè)績公告顯示,其應(yīng)收貿(mào)易賬款隨銷售規(guī)模擴(kuò)大而增加,且增幅高于其銷售額增加的比例。2014年總體應(yīng)收貿(mào)易賬款從一年前的72.077億元上升至122.1877億元。賬齡90天以內(nèi)及半年以上至一年的款項,分別占總數(shù)的40%和34%。應(yīng)收貿(mào)易賬款這一項,同為香港上市的內(nèi)地千億房企中海有61.91億港元,但賬齡在30日內(nèi)的款項占比九成;碧桂園則為86.9億元,其中1-6個月客戶信用期內(nèi)97%。

  恒大首席財務(wù)官謝惠華在業(yè)績發(fā)布會上解釋,應(yīng)收貿(mào)易賬款增加的原因是恒大銷售規(guī)模擴(kuò)大,此外,恒大還提供了不同的付款方式給買家,部分買家選擇了分期付款。謝惠華認(rèn)為,這是可以理解的。

編輯:羅韋

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