7月9日上午，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，最終麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價格競得，溢價62.54%。成交樓板價59859元，剔除保障房后樓板價達85810元/平，為全國最貴。

　　公告顯示，掛牌出讓宗地位于盧浦大橋西側，東至紫荊新苑，南至南園濱江綠化，西至富潤路，北至紫荊新苑；出讓面積6885.2平方米，起始價3.55億元。起拍樓板價高達36828元/平米，為今年上海最高。

　　從上海市來看，該地塊樓板價突破了2010年華僑城拿得的閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，當年地塊樓板價為5.2萬元。同時，也一舉打破全國單價最貴地塊，2013年融創(chuàng)以21億元價格獲得北京農展館地塊，當時樓面價為73099元/平米。

　　“迷你”體量卻高門檻出讓 現房銷售是亮點

　　黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊位于城市核心位置的地塊，盡管就體量來看屬于“迷你”級別，卻引發(fā)了業(yè)內的關注，因為它在出讓預合同中首次提出了“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

　　據該地塊的預合同上規(guī)定，該地塊土地用途為普通商品房，容積率1.4，建筑限高24米，建筑密度30%，綠地率35%；土地使用年期為70年。與此同時，地塊地上建筑面積不超過9639平方米，地下建筑面積不超過6000平方米。

　　根據土地預出讓合同，這一地塊在正式交付一年內要開工，開工后三年內要竣工。這意味著上述現房的最晚銷售時間會在4年后。

　　值得注意的是，該地塊的出讓條件非常多，除了在“特別約定”的第四條中明確“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”以外，還有必須100%全裝修，“配建保障性住房建筑面積應占該宗地規(guī)劃總住宅建筑面積30%。受讓人同意上述配建保障性住房按規(guī)定移交給住房保障機構”、“受讓人須在該地塊內落實100%建筑面積的裝配式建筑”。“受讓人須在該地塊內按住宅面積的2%配置公建配套用房”等。

　　售價或破10萬 業(yè)內預計看法不一

　　該地塊還被要求第一層面濱江建筑限高24米，結合地塊1.4的容積率以及30%的建筑密度，業(yè)內人士分析，此幅地塊或將以小高層產品為主。

　　上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，該地塊交易價格已經偏離市場，同時該地段的區(qū)位和基礎條件決定了區(qū)域的樓市高度，未來銷售或存壓力。

　　“從地塊所在區(qū)位來看，臨近盧浦大橋，旁側的世博概念的公寓項目目前售價集中在5-6萬/平方米，二手房售價在3-4萬元/平方米。憑借低容積率和產品設計方面的后發(fā)優(yōu)勢，該案未來售價沖擊到8-10萬區(qū)間是有機會，但也是有壓力的。”

　　因為該地段的區(qū)位和基礎條件決定了區(qū)域的樓市高度，無法上升到頂級豪宅圈序列。而且地塊偏小，不能通過該項目開發(fā)來大幅扭轉區(qū)域的地段形象，宋會庸如是說。

　　“這就要求售價一定要突破到10萬以上，對這個項目地段來說，勉為其難。而且結合當前樓市漸入低谷，房價下滑風險顯現，其未來前景不容樂觀。”

　　不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉確認為，黃浦江次核心區(qū)域土地價值的稀缺性，決定了黃埔濱江板塊勢必會走高端路線，黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊也不例外。該地塊的目標客戶群、土地資源“寸土寸金”的稀缺性、板塊高端豪宅市場稀缺性等三方面決定了其價值勢必向高端豪宅市場走。

　　“簡單來講，這個地塊的核心價值不僅僅可以填補陸家嘴、外灘沿江板塊區(qū)域高端住宅發(fā)展的局限性，還可以為整個沿江核心區(qū)域及市場增加發(fā)展空間和活力，屆時一個新天價豪宅地標將在此誕生。”張宏偉表示。