誰來申購

　　主要是中低收入者

　　上海自2010年以來，已連續(xù)4次降低申請共有產(chǎn)權(quán)房的準入門檻，目前3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至今年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬戶，基本做到當年申請、當年選房。

　　江蘇淮安在2007年即推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過90平方米)。目前，淮安已經(jīng)申購的共有產(chǎn)權(quán)房將近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應券，兩年內(nèi)有效。

　　北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房”，價格低于周邊市場30%、面積以90平方米以下為主。首個項目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認申購。

　　從試點看，共有產(chǎn)權(quán)住房供給主要面對中低收入者，但對于購房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請共有產(chǎn)權(quán)房時，應當充分估量家庭的經(jīng)濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產(chǎn)權(quán)保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。

　　產(chǎn)權(quán)咋分

　　個人占比50%以上

　　根據(jù)試點情況，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點所在，也是未來調(diào)整的空間所在。近年來，試點地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機制，個人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權(quán)。

　　從江蘇淮安來看，通過政府產(chǎn)權(quán)分攤減輕購房人出資負擔，根據(jù)住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少于50%。

　　淮安市住建局副局長劉愛梅說，共有產(chǎn)權(quán)的做法是把產(chǎn)權(quán)先定下來，因為沒有謀利空間，避免了“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產(chǎn)權(quán)的比例。當?shù)氐慕?jīng)驗是，打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買房。

　　如何退出

　　各地不同還需探索

　　針對政府退出的問題(即個人購買政府的份額)，江蘇淮安的操作辦法是，5年內(nèi)以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。在湖北黃石，住戶如要購買超面積產(chǎn)權(quán)則需要按照市場價購買，住戶不愿意購買，可永遠共同持有產(chǎn)權(quán)。

　　個人退出的問題，各地的指導原則是政府有優(yōu)先權(quán)，即按照評估價回購個人的產(chǎn)權(quán)，或者在房屋再上市交易環(huán)節(jié)，按比例獲得增值收益。

　　目前，共有產(chǎn)權(quán)住房仍需進一步探索，且需要不斷對制度創(chuàng)新。記者了解到，目前深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房試點方案正在研究中，將在6月底前出臺方案，今年下半年將有一個保障房項目采用共有產(chǎn)權(quán)方式。

　　深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會常務秘書長陳藹貧表示，共有產(chǎn)權(quán)房實際上關(guān)鍵是要理清政府與個人所占份額，以及份額如何轉(zhuǎn)化的問題。正在研究中的深圳共有產(chǎn)權(quán)住房試點方案中，不僅在考慮其他城市已經(jīng)出臺的共有產(chǎn)權(quán)模式，還在考慮推出政府與個人、政府與企業(yè)、企業(yè)與個人這三類共有產(chǎn)權(quán)模式。