對于港商陳志云來說，東莞樟木頭這個喧囂的“小香港”即將成為昨日的記憶。他收好行裝，準(zhǔn)備離開這里。

　　20多年前，大批香港人懷著“淘金”夢，紛紛北上追逐財(cái)富，距離一個多小時車程的東莞樟木頭，以其低廉的物價與用工成本，吸引他們停下了腳步。樟木頭乃至整個東莞的房地產(chǎn)市場由此真正起步。無名小鎮(zhèn)樟木頭，迅速“造”起一座新城，“小香港”由此暴得大名。高峰時曾吸引數(shù)十萬港人在此安家置業(yè)，如今已不到三五萬人。

　　來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，和全盛時期相比，在樟木頭定居的港商已經(jīng)減少了近八成，“小香港”光環(huán)褪去背后折射的是中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場的理性降溫的趨勢。

　　港人退潮

　　在東莞人梁舒揚(yáng)的記憶里，樟木頭曾經(jīng)是毫無疑義的香港“后花園”。

　　“1993年，整個廣東省在香港賣出的房子，有60%來自東莞樟木頭。房地產(chǎn)市場產(chǎn)值占全鎮(zhèn)GDP比例一度高達(dá)40%以上。全盛時期，‘小香港’樟木頭吸引了15萬港人在此投資置業(yè)。”東莞中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳說。

　　綜合東莞當(dāng)?shù)孛襟w和外媒2000年以前的報(bào)道，樟木頭的60多個樓盤、3萬多套房子，全部賣給了香港人。

　　不過，這個盛況已經(jīng)不復(fù)存在。2014年5月，記者在樟木頭鎮(zhèn)隨機(jī)走訪了兩天，竟然只遇到一戶香港人。

　　“現(xiàn)在這里2/3以上的房子已轉(zhuǎn)手給內(nèi)地人。”車德銳說。

　　在樟木頭最大的港人小區(qū)“御景花園”，公寓戶型設(shè)計(jì)顯現(xiàn)出典型的香港“鴿子籠”特點(diǎn)，大多數(shù)面積為八九十平方米，客廳緊湊，房間的寬度剛好放一張雙人床。上世紀(jì)90年代初，樟木頭房地產(chǎn)市場由港商帶起，通過與鎮(zhèn)房地產(chǎn)總公司合作的方式，一方供地，一方開發(fā)，樓盤設(shè)計(jì)、建設(shè)、售賣均面向港人，以小戶型為主，廣告也在香港媒體上投放。

　　2014年的“御景花園”，港人已經(jīng)“風(fēng)流云散”。記者在晚間19點(diǎn)進(jìn)入“御景花園”的別墅區(qū)，亮燈的別墅不到10戶，不少別墅的窗玻璃和花園柵欄上懸掛著房屋出售的牌子。一套210平方米的三層別墅售價150萬元，不需銀行按揭的話價格還可以優(yōu)惠，均價在7000元左右。

　　7年前從香港人手里買下“御景花園”別墅的江西業(yè)主陳嵐女士告訴記者，90年代樟木頭很多小區(qū)是專門建造只對港人銷售的，現(xiàn)在這里香港人的房子已經(jīng)賣了個七七八八。“大多數(shù)房子已轉(zhuǎn)手賣給本地和深圳客人。”陳嵐說。

　　在樟木頭另一個有名的港人小區(qū)“帝豪花園”，情況也與此類似，開發(fā)商下屬的中介工作人員說，一半以上的香港住客已將房子轉(zhuǎn)手。

　　記者在樟木頭鎮(zhèn)看到，新的樓盤大多數(shù)已經(jīng)由大陸地產(chǎn)商主導(dǎo)，戶型設(shè)計(jì)也已轉(zhuǎn)為“大陸口味”。一個典型例證是，不同時期由同一家開發(fā)商開發(fā)的兩個樓盤，帝豪花園的宣傳口號是“香港人的家”，而帝雍園的宣傳口號為“樟木頭人的家”。

　　結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

　　“香港人為什么要走？很簡單，東莞曾經(jīng)已低廉的土地、勞動力成本吸引了很多香港代工業(yè)?，F(xiàn)在，這個成本優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在。”廣東省情研究專家、廣州市社科院研究員彭澎說。

　　香港住戶翁先生正在別墅里打理芒果樹，他上世紀(jì)80年代起在樟木頭投資辦廠，企業(yè)全盛時期產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美，金融危機(jī)后廠子倒閉，他選擇定居樟木頭頤養(yǎng)天年。“但我的老伙計(jì)都走得差不多了，他們還要為生計(jì)奔波。”翁先生說。

　　樟木頭小鎮(zhèn)的情況其實(shí)只是珠三角升級轉(zhuǎn)型的一個縮影。2003年，珠三角在經(jīng)歷高速發(fā)展之后，開始謀求轉(zhuǎn)型。

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅系主任林江指出，2003年和2008年前后有兩次比較大的撤離，主要是港臺等地的低端制造業(yè)。

　　他說，“留下來的港臺制造企業(yè)在謀求轉(zhuǎn)型升級。此外還有更多的高技術(shù)、高附加值企業(yè)新設(shè)立。

　　一如整個珠三角，東莞經(jīng)歷了轉(zhuǎn)型的“陣痛”。2007年，東莞市生產(chǎn)總值3151億元，比1978年增長119.8倍，翻了6.9番，年平均增長18.0%。此后，東莞生產(chǎn)總值在走低，增速一度降至2009年的5.3%和2012年的6.1%。

　　2013年，東莞生產(chǎn)總值5490.02億元，比上年增長9.8%。

　　“其實(shí)，這是一個筑底回升的過程。2009年是個底，2010年回升，增速為10.3%，2012年有回落。2013年再度回升。在這一過程中，東莞經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了‘鳳凰涅槃’。”林江說。

　　在筑底回升的過程中，整個東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了巨變。高附加值的企業(yè)多了，整個經(jīng)濟(jì)的鏈條在向微笑曲線的兩端延伸。數(shù)據(jù)顯示，2013年，東莞規(guī)模以上先進(jìn)制造業(yè)增加值942.68億元，增長17.4%；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值1716.42億元，增長8.2%。

　　“在某種意義上，‘小香港’的褪色是珠三角結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型階段性的成果的表現(xiàn)。”彭澎說。