●開征房產稅存在較大的爭議，立法推進和具體實施都還有一段較長的路要走。

　　●房產稅引發(fā)爭議，一個很重要的原因在于我國特有的土地出讓金制度，更為重要的是與之對應的地方公共產品、公共服務的供給不足。

　　●今天的財稅改革是要建立現(xiàn)代財政制度，發(fā)揮中央和地方兩個積極性。房地產稅不應該是純粹意義上的增稅政策。

　　據(jù)新華社消息，全國人大、財政部、國家稅務總局等正就房地產稅展開密集調研。更有報道稱，房地產稅立法工作由全國人大預算工作委員會具體牽頭負責，醞釀在今年年內拿出一份初擬的房地產稅立法草案。

　　此消息一出，立刻引發(fā)了各界高度關注。人們不禁要問：房地產稅立法的法理基礎、現(xiàn)實情形和實施方案又是什么？關系全局改革的稅制改革，是不是要從房地產稅改革做起？這些疑惑有待進一步解讀。

　　征收房地產稅存在法理爭議

　　準確說，與房地產有關的稅收立法，并不是一時興起的工作。過去幾年，被寄予調控房價功能的房產稅改革，曾引發(fā)全社會的大討論。2011年1月28日，上海和重慶對個人住房試點開征房產稅。再往前追溯，又會發(fā)現(xiàn)，多年來關于物業(yè)稅(此概念由香港和新加坡借鑒而來，意指以不動產的市場為基礎，按年度征稅)的探討，也是相當熱烈。當時一個很主要的目標是為地方政府找尋穩(wěn)定的收入來源。

　　無論是試點開征的房產稅還是空轉多年的物業(yè)稅，都存在較大的爭議，主要表現(xiàn)為三個方面：其一，我國現(xiàn)行的城市土地使用權出讓制度下的土地出讓金，與不動產保有環(huán)節(jié)稅收存在一定的交叉地帶，同時并行的合法性存疑；其二，與房地產有關的一切稅收已經較為完善，若再為其立法，其他相關稅種如何安置，尚沒有清晰的思路；其三，我國稅制結構中沒有真正意義上的財產稅設置。當經濟總量快速膨脹，房產稅又該如何擔負起在財產保有環(huán)節(jié)調節(jié)收入分配，并為地方財政提供可支配財力，有待更為縝密的研究。此三點決定了無論是房產稅、房地產稅還是物業(yè)稅，在中國的立法推進和具體實施都還有一段較長的路要走。

　　這當中，房地產稅的法理基礎爭議最大。

　　無論是依照現(xiàn)行的《房產稅暫行條例》將非營業(yè)性居住用房納入計征范圍，還是參照主要發(fā)達國家房產稅稅制設計重新立法，都存在的一個問題是：我國土地所有權歸國家所有，土地使用者不具有土地所有權。土地使用者繳納的土地出讓金是使用權轉移產生的租金。因此，本應針對房產所有者征收的房產稅，如果向不擁有土地所有權，只有土地使用權加房產所有權的房產所有者征收，確實存在一定的合法性障礙。

　　此外，房產稅是按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。如果將土地放在一邊，只看房屋的價值，那么隨著時間的推移房屋不僅不會升值而且會折舊減值。換言之，真正的房產稅稅基是房屋連同其占有的土地，而非房屋本身。數(shù)據(jù)也可以佐證上述的判斷。作為房產建設原材料之一的“土地價格”，2009年第一季度至2014年第一季度，全國平均地價累計漲幅達36.3%。而過去一年，“北上廣深”四大一線城市的房屋銷售價格同比上漲超過20%。土地價格的決定性作用凸顯。

　　房地產稅立法不能回避稅種收入與支出的屬地特性

　　是不是當下中國不適合對個人住房開征房產稅？過于簡單地回答是或否，并不利于各方面真正認清房產稅或房地產稅的本質，也不利于說清楚這一稅種的作用機理。大多數(shù)時候，弄清楚一項政策背后的基本事實往往比草率做出評判更為重要。所謂理性之光方才常青。

　　眾所周知，現(xiàn)代意義的房產稅起源于英國。工業(yè)化高速成長所致的地價上漲，令征稅有了可能。美國建國之初的1792年，就有4個州開始征收房產稅，而到了1798年財產稅法將房產和土地分別課稅，直至20世紀初，美國每個州都有了房產稅法規(guī)。

　　我國建國之初，政務院便頒布了《全國稅政實施要則》(1950)，將房產稅列為當時全國開征的14個稅種之一。1951年8月，政務院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，房產稅與地產稅就此合并為房地產稅?？梢哉f，各國政府將房地產納入課稅范圍并不是新鮮事情。但需要明確的是，天下課稅的商品或服務實在太多，為什么在今天的中國，房產稅被選中后就引發(fā)爭議？一個很重要的原因在于我國特有的土地出讓金制度，但更為重要的是與之對應的地方公共產品、公共服務的供給不足。

　　大多數(shù)國家將房產稅列為地方稅，我國房地產稅也有此傾向，即立足于使其成為地方主體稅種。其根本原因在于，對于一個區(qū)域的居民而言，大多數(shù)公共產品或服務的供給來自當?shù)卣?。安全的社區(qū)治安、良好的環(huán)境衛(wèi)生、便利的交通設施、優(yōu)質的教育資源、貼心的醫(yī)療衛(wèi)生服務和高效的行政辦事效率都有成本。當然，也都需要付費。

　　經濟學經典認為，受益原則(即誰受益誰支付)是保證公共產品供給效率的最優(yōu)選擇。但問題在于，有的公共產品如路燈難以分割其效用；有的公共產品如進出社區(qū)綠地，去甄別是否屬于社區(qū)居民的成本又過高。事實上，在大多數(shù)情況下，按照轄區(qū)內居民可承受能力的高低，收費或者收稅，才可能維持上述公共服務的正常運轉。換言之，保證公共產品或服務的可持續(xù)供給高于誰受益誰支付倡導的公平原則。

　　具體來講，房產稅是要求，只要你在該社區(qū)擁有房產，即使您的家庭短期內不太需要社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務，暫沒小孩入學入托，也沒有私家車占用公共道路，甚至沒有居住于此，都必須依據(jù)住宅面積的大小及所居住房產的價值征稅。大多數(shù)房產稅收入都用以改善和維持所在轄區(qū)的公共產品或服務的供給。這一思路的背后，有著地方政府面對轄區(qū)居民訴求的內涵，也有著強烈的區(qū)域治理結構的內在邏輯。

　　不難發(fā)現(xiàn)，我國的房地產稅如果正式進入立法程序，很難回避這一稅種收入與支出的屬地特性，也難以繞過房產稅特有的分稅制屬性。