■ 觀點(diǎn)

　　一度火熱的北京樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫，未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)以及政策走向?qū)?huì)如何，新京報(bào)記者邀請(qǐng)了專家和業(yè)內(nèi)人士，對(duì)此進(jìn)行了探討。

　　嘉賓

　　●馮科 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任

　　●陳志 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)

　　●李文杰 中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官COO

　　●周興 北京天恒樂(lè)活城置業(yè)總經(jīng)理

　　談降價(jià) 市場(chǎng)分化在加劇

　　新京報(bào)：最近樓市很熱鬧，有降價(jià)了業(yè)主鬧事的，有宣傳漲價(jià)熱銷(xiāo)的，你覺(jué)得樓市處于什么階段？

　　李文杰：今年以來(lái)多數(shù)房企的銷(xiāo)售速度都在放緩，從數(shù)字上看樓市的整體庫(kù)存在上升，銷(xiāo)售金額在縮減，企業(yè)已經(jīng)感受到了資金壓力，一些項(xiàng)目出現(xiàn)了降價(jià)情況。

　　周興：比起去年，市場(chǎng)熱度確實(shí)有回落，市場(chǎng)的分化也在加劇，有賣(mài)得不好的項(xiàng)目，也有賣(mài)得好的項(xiàng)目，還得看項(xiàng)目在同區(qū)域有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

　　陳志：根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，今年前四月獲批入市的樓盤(pán)有2.13萬(wàn)套，總面積254.4萬(wàn)平方米，是2011年以來(lái)最多的一年，但是前4月的成交量卻是一個(gè)低值，和2012年相當(dāng)。

　　新京報(bào)：大家現(xiàn)在關(guān)心的是，開(kāi)發(fā)商是不是真降？

　　周興：開(kāi)發(fā)商看降價(jià)不降價(jià)是看預(yù)期價(jià)格和實(shí)際賣(mài)價(jià)對(duì)比，比如一個(gè)項(xiàng)目一期賣(mài)2萬(wàn)，二期本來(lái)預(yù)計(jì)賣(mài)3萬(wàn)，現(xiàn)在只賣(mài)了2.5萬(wàn)，那一定是降價(jià)了，但是你和去年的一期比，那還是漲了。

　　馮科：房企為了去庫(kù)存，或?yàn)榱俗非蟾玫默F(xiàn)金流，市場(chǎng)出現(xiàn)了降價(jià)的項(xiàng)目，這不用遮掩，但是北京的降價(jià)幅度不會(huì)太大，從最基礎(chǔ)的供求關(guān)系上看，供需還是不足的。

　　談?wù)?銀根有望適度放松

　　新京報(bào)：近期市場(chǎng)傳出的央行可能降低存款準(zhǔn)備金率（降準(zhǔn)），以及號(hào)召銀行支持個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，這傳達(dá)出什么信號(hào)？

　　李文杰：我覺(jué)得整體銀根上不會(huì)“放水”，目前社會(huì)整體資金成本都較高，銀行一方面考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是房貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)小，沒(méi)有動(dòng)力增加業(yè)務(wù)。但是首套房的貸款利率可能會(huì)有一些松動(dòng)，因?yàn)閺幕鶞?zhǔn)利率的7折到現(xiàn)在的1倍、1.2倍，首付從20%提高到30%，極大提升了剛需客群的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，近期貸款利率上可能會(huì)有一些優(yōu)惠。

　　馮科：我們研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策，從近期幾個(gè)方面來(lái)看，銀根有望在6月-7月份出現(xiàn)適度放松，因?yàn)槟壳癈PI已經(jīng)在1.8%的水平，反通脹的壓力變小，那么反通縮的壓力就會(huì)增強(qiáng)。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI適度可控，而夏糧豐收后，沒(méi)有大的自然災(zāi)害，農(nóng)產(chǎn)品如肉禽蛋的價(jià)格穩(wěn)定，就能騰出手來(lái)保經(jīng)濟(jì)，央行有可能降準(zhǔn)，也有可能實(shí)行央票逆回購(gòu)來(lái)釋放資金。

　　陳志：我同意馮科的邏輯，現(xiàn)在的問(wèn)題是銀根會(huì)有多大程度的放松？最近很多傳言說(shuō)降準(zhǔn)一下要降1-2個(gè)點(diǎn)，以前都是0.25的降，這可能釋放出近萬(wàn)億的流動(dòng)性，這也說(shuō)明了市場(chǎng)有慣性，上一屆政府遇到的問(wèn)題，這一屆政府依然要面對(duì)，完全不放松銀根看起來(lái)不太可行了，但是如何使這些釋放出的資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而非按過(guò)去的路徑進(jìn)入房地產(chǎn)？

　　談后市 未來(lái)或有成交小行情

　　新京報(bào)：銀根的松動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有什么影響？

　　馮科：銀根的方向會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，從政策層面看，肯定不希望看到房?jī)r(jià)暴漲，也不希望出現(xiàn)大跌，促使市場(chǎng)信心恢復(fù)、交投活躍。

　　陳志：近期的影響體現(xiàn)在對(duì)樓市的預(yù)期上，如果有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，從銀行房貸業(yè)務(wù)平衡風(fēng)險(xiǎn)和收益來(lái)看，對(duì)北京樓市的利好可能更大一些。

　　周興：從企業(yè)的銀行借貸、消費(fèi)者的房貸審批來(lái)看，銀根依然很緊，沒(méi)有感覺(jué)到有放松的跡象，未來(lái)如果放松，我覺(jué)得不是為了“救樓市”，而是從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展考慮。

　　李文杰：可能會(huì)有一波小行情。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都會(huì)看到這個(gè)機(jī)會(huì)，5月底到6月初，市場(chǎng)上可能會(huì)出現(xiàn)一波更多的降價(jià)項(xiàng)目，以帶動(dòng)市場(chǎng)的成交，房企加快銷(xiāo)售去庫(kù)存，也為了三季度拿地創(chuàng)造條件。但這不會(huì)改變市場(chǎng)目前的局面（降價(jià)增多），企業(yè)資金成本高，貸款額度緊還將持續(xù)一段較長(zhǎng)的時(shí)間。

　　北京今年樓市價(jià)格松動(dòng)標(biāo)志性事件

　　●3月16日

　　住總?cè)f科橙21680元/平方米開(kāi)盤(pán)，被認(rèn)為是“降價(jià)”

　　●4月初

　　東亞印象臺(tái)湖開(kāi)盤(pán)，價(jià)格從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米下調(diào)到2.2萬(wàn)元/平方米

　　●4月上半月

　　亦莊林肯公園推出A區(qū)32000元/平方米房源，較B區(qū)36000元/平方米的價(jià)格下調(diào)

　　●4月底

　　亦莊海梓府推出特價(jià)房，28800元/平方米，較此前36000元/平方米報(bào)價(jià)下調(diào)

　　●“五一”期間

　　通州K2清水灣推出17000元/平方米（地上地下平均價(jià)）的房源

　　（記者 張旭 自曾暉）