未來將建鐵路城鎮(zhèn)綜合體

　　國發(fā)33號文件等對鐵路既有土地和新鮮建設(shè)新增土地的綜合經(jīng)營開發(fā)分別提出了明確的支持政策，即，要在國家政策的指引下，分類組織土地綜合經(jīng)營開發(fā)。

　　彭開宙表示，對于新建鐵路土地綜合經(jīng)營開發(fā)，要以支持鐵路建設(shè)和持續(xù)運(yùn)營為依據(jù)，充分運(yùn)用國家支持政策，以編制土地綜合開發(fā)規(guī)劃、組織投資開發(fā)為主要內(nèi)容，開展各項(xiàng)工作。

　　第一，抓好土地綜合開發(fā)規(guī)劃編制，確定開發(fā)用地規(guī)模和利用政策。綜合開發(fā)規(guī)劃要以車站及其周邊土地和鐵路沿線土地為主要范圍，其主要內(nèi)容包括投資規(guī)模、效益分析、開發(fā)時(shí)序、土地規(guī)模、土地供應(yīng)政策等要素。要以新建鐵路項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支平衡為條件，爭取地方在城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地規(guī)模及其利用政策上給予支持，以協(xié)議約定用地規(guī)模和供應(yīng)方式以及城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等支持條件。

　　第二，運(yùn)用支持政策，組織鐵路城鎮(zhèn)綜合體投資建設(shè)、開發(fā)運(yùn)營，最大限度地取得土地增值收益和投資開發(fā)收益。

　　“當(dāng)?shù)卣梢院丸F路企業(yè)商量，這個(gè)地方是否設(shè)一個(gè)站，鐵路公司可以策劃，把站和周邊物業(yè)全部綜合起來，我們起了一個(gè)名字叫鐵路城鎮(zhèn)綜合體。大家互相之間也沒有多大的競爭，會是良性的。”國土資源部一位官員曾在內(nèi)部會議上表示。

　　據(jù)悉，湖北省已經(jīng)出臺了《關(guān)于加強(qiáng)武漢城市圈城際鐵路沿線土地綜合開發(fā)的意見》，按照一站一城模式，規(guī)劃了35個(gè)小城鎮(zhèn)，預(yù)設(shè)通過沿線城鎮(zhèn)土地開發(fā)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)，也彌補(bǔ)運(yùn)營虧損。

　　第三，鐵路局、項(xiàng)目法人(籌備組)要按照總公司的部署和要求，組織新站區(qū)、沿線資源與市場調(diào)查，分析投資與開發(fā)機(jī)會，合理選擇開發(fā)項(xiàng)目，開展綜合經(jīng)營開發(fā)規(guī)劃方案編制。

　　今年年初，國家發(fā)改委批準(zhǔn)了哈爾濱至佳木斯鐵路可行性研究報(bào)告、青島至連云港鐵路可行性研究報(bào)告、杭州至黃山鐵路可行性研究報(bào)告、哈爾濱至牡丹江鐵路客運(yùn)專線項(xiàng)目建議書，對這四個(gè)項(xiàng)目都要求它們結(jié)合沿線城市總體規(guī)劃，推進(jìn)鐵路客站及周邊用地一體規(guī)劃和綜合開發(fā)。

　　杭黃鐵路公司籌備組綜合部副部長馬紹貴表示，新建杭黃鐵路，在建設(shè)開工前期按照“以地養(yǎng)路”、“以地補(bǔ)路”的要求，將沿線開發(fā)規(guī)模分為紅線內(nèi)開發(fā)用地規(guī)模和紅線外開發(fā)用地規(guī)模，在此基礎(chǔ)上，以各站場為中心、半徑800至1000米范圍內(nèi)尚未劃撥、出讓的國有土地一級其他適合開發(fā)建設(shè)的土地作為開發(fā)備選用地，提出鐵路綜合開發(fā)方案。

　　馬紹貴稱，在沿線和城區(qū)城區(qū)一定數(shù)量的具有商業(yè)價(jià)值的用地，與地方政府簽訂協(xié)議，通過土地招拍掛、出讓金返還方式獲得商業(yè)用地，落實(shí)用地資源。通過推進(jìn)鐵路沿線的場站綜合開發(fā)，盤活鐵路沿線土地，尤其是鐵路站點(diǎn)附近的土地資源，爭取以劃撥方式取得大量土地用地資源。

　　彭開宙稱，既有土地綜合經(jīng)營開發(fā)要充分利用授權(quán)經(jīng)營、創(chuàng)新節(jié)地技術(shù)、適度提高開發(fā)強(qiáng)度等政策，按照市場化、集約化原則，依法合規(guī)組織實(shí)施。要充分利用既有線改線、場站千億等機(jī)會，組織盤活利用和綜合開發(fā)。對既有零散土地，采取整合置換或收購周邊其他國有建設(shè)用地的手段，組織集中開發(fā)。要從土地分布區(qū)委、增值空間，統(tǒng)籌處理保障房建設(shè)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，提高土地利用價(jià)值。

　　中國鐵路總公司要求，各鐵路局要集中技術(shù)、人才、資金力量，優(yōu)化重組整合地產(chǎn)置業(yè)企業(yè)，原則上一個(gè)鐵路局僅保留一個(gè)地產(chǎn)置業(yè)企業(yè)，有條件的可組建地產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)公司，鐵路局管轄范圍內(nèi)涉及多個(gè)省份的，可以根據(jù)當(dāng)?shù)卣?、資源條件、項(xiàng)目實(shí)際情況，分省、自治區(qū)、直轄市設(shè)立子(分)公司或項(xiàng)目公司(部)。要結(jié)合土地資源開發(fā)和企業(yè)重組整合，形成資源聚集效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，帶動(dòng)建筑施工、物業(yè)管理等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?？偣敬罱ㄈ沸跃C合經(jīng)營開發(fā)與區(qū)域性合作平臺，在技術(shù)、人才、資金等方面為各局地產(chǎn)置業(yè)企業(yè)提供支持，打造全路地產(chǎn)置業(yè)品牌。

　　鐵路土地綜合開發(fā)仍存路障

　　目前，上至中國鐵路總公司下至各地方鐵路局對鐵路土地綜合開發(fā)都是摩拳擦掌、躍躍欲試，然而，在具體項(xiàng)目推進(jìn)過程中，也面臨著亟待解決的問題。最大的問題是，在開發(fā)利用過程中，劃撥用地用途改變、土地規(guī)劃調(diào)整等問題如何解決。

　　業(yè)內(nèi)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，國發(fā)33號文件涉及的土地授權(quán)經(jīng)營等相關(guān)細(xì)化辦法尚未頒布，目前土地開發(fā)項(xiàng)目仍然執(zhí)行國家既有土地管理辦法，給開發(fā)工作帶來一定困難。

　　北京交通大學(xué)教授趙堅(jiān)表示，借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，城際鐵路的建設(shè)可以與沿線房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)合起來，但是目前我國城際鐵路推行的土地開發(fā)模式尤其是在火車站附近進(jìn)行高密度開發(fā)將面臨一些挑戰(zhàn)。

　　他指出，土地的管理是歸國土部門來管，城市的建設(shè)是歸建設(shè)部門來管，建設(shè)部門和規(guī)劃部門對城市有一個(gè)整體規(guī)劃，城市規(guī)劃若不調(diào)整的話，火車站附近要進(jìn)行高密度的開發(fā)很難進(jìn)行。另外，按照國土部門的規(guī)定，交通用地不能用于商業(yè)用地，這些政策都要調(diào)整。

　　國發(fā)33號文件鼓勵(lì)社會資本投資建設(shè)鐵路，鼓勵(lì)土地綜合利用開發(fā)，但有開發(fā)商表示，雖然看好鐵路市場，也十分有積極性，但是感覺不知從何處下手，并心存擔(dān)憂。

　　“軌道交通上面如何市場化，怎么利用市場化的機(jī)制修路、修站點(diǎn)，這是我們企業(yè)在想的。我們準(zhǔn)備積極參與這個(gè)事，但這不是我說參與就讓我參與的，我要修條路都不知道找誰批。”某國內(nèi)排名前四位的著名房企負(fù)責(zé)人表示，有一種輿論認(rèn)為，企業(yè)在這種事里應(yīng)該往后站，不應(yīng)該往前站，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，往前一站就被認(rèn)為要在里面謀取私利。

　　消息人士透露，國務(wù)院已經(jīng)同意了發(fā)改委牽頭制定的鐵路土地綜合開發(fā)方案，最快將于5月底出臺。這個(gè)方案將會解決跨區(qū)域的問題，解決哪些事情應(yīng)由政府包辦的問題，并且形成了一個(gè)機(jī)制。對政府和市場的關(guān)系也會有戰(zhàn)略性考慮。