投資人的風(fēng)險(xiǎn)：為輸家買單

　　隨著此前房?jī)r(jià)不斷攀升，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)正在不斷增加。“對(duì)于這一點(diǎn)，開發(fā)商看得很清楚。他們之所以敢這樣做，是因?yàn)樗麄冊(cè)缫呀?jīng)把賺到的轉(zhuǎn)移出了房地產(chǎn)業(yè)。最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，并不是開發(fā)商的老板。”薛迥文說。

　　如果不是開發(fā)商自己，那么誰將為市場(chǎng)供應(yīng)過剩和房?jī)r(jià)下跌“埋單”？答案非常明確，那些正在為地產(chǎn)業(yè)源源不斷輸送資金的金融資本。

　　其中風(fēng)險(xiǎn)最大的，也許是那些承諾過高回報(bào)預(yù)期的地產(chǎn)私募和信托借款。加上發(fā)行成本，房地產(chǎn)私募、信托的平均借款融資成本一度高達(dá)15%甚至更多。

　　高額的投資回報(bào)，使這些融資工具習(xí)慣于在房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌耐顿Y機(jī)會(huì)。而這些領(lǐng)域之所以能夠達(dá)到如此高的回報(bào)率，通常是因?yàn)殂y行等對(duì)風(fēng)控有更高要求的部門已經(jīng)不愿意將錢借給房企了。

　　漢斯集團(tuán)亞太區(qū)高級(jí)執(zhí)行董事杰姆斯·莫瑞森坦言，目前部分境內(nèi)私募基金的高回報(bào)是很難做到的。當(dāng)然不排除有基金會(huì)采用更高的投資杠桿來實(shí)現(xiàn)承諾的回報(bào)。但通常情況下，這將帶給投資者更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而在薛迥文眼里，追逐高回報(bào)的地產(chǎn)私募或者信托為高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)投資行為“埋單”的概率正在增加。事實(shí)上，此前已經(jīng)有信托因?yàn)樾磐薪杩铐?xiàng)目的逾期違約而不得不選擇剛性兌付。

　　不過，遭遇了庫(kù)存滯銷壓力的房地產(chǎn)業(yè)仍然有很多機(jī)會(huì)。正如萬科總裁郁亮在公開力挺毛大慶時(shí)所說，“不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始”。無論是住宅客戶，還是消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶，需求和以前都會(huì)有不同，原有存量的不動(dòng)產(chǎn)難以滿足他們的需求，無論是拆除重建，還是進(jìn)行功能改造，都會(huì)帶來機(jī)會(huì)。只是客戶的需求會(huì)越來越精細(xì)化，不只是面積越來越大這么簡(jiǎn)單。

　　有能力把握這些機(jī)會(huì)的企業(yè)將成為行業(yè)中的領(lǐng)先者，他們所掌握的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)仍然被認(rèn)為是企業(yè)的高度機(jī)密。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過2014價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜組委會(huì)提供的線索，了解到行業(yè)領(lǐng)先者不用擔(dān)心高庫(kù)存的秘密。在未來的兩到三個(gè)月時(shí)間里，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將逐步公開這些秘密，幫助投資者找到那些在房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的大環(huán)境下，不用降價(jià)依然可以有不錯(cuò)銷售表現(xiàn)的明星企業(yè)。