珠海開放式老舊小區(qū)整治：改造難 管理也難

　　“大家講白話好，還是講普通話好？”“講白話。”6月12日，香洲區(qū)為農(nóng)社區(qū)業(yè)主聯(lián)合委員會(huì)暨整治提升征求意見聯(lián)合大會(huì)召開。

　　為農(nóng)社區(qū)是珠海典型的開放式老舊小區(qū)，住宅樓多在上世紀(jì)60—80年代建設(shè)，今年列入了市、區(qū)首批舊區(qū)整治提升試點(diǎn)。在實(shí)際改造中也遇到了全市老舊小區(qū)改造面臨的普遍問題：住戶改造的意愿有多高？改造資金誰來出，怎么改，改造完后如何持續(xù)？

　　為農(nóng)社區(qū)的探索是：怎么改由住戶說了算。幾個(gè)月里，社區(qū)投入了大量精力在民意調(diào)查上。“一開始開會(huì)都找不到人，現(xiàn)在很多人主動(dòng)找上門來，說明大家慢慢關(guān)心起來了。”80多名參會(huì)的住戶代表給了社區(qū)書記劉水方一些信心，“老百姓關(guān)心身邊事，才會(huì)慢慢有自治的基礎(chǔ)。”

　　如果順利，為農(nóng)社區(qū)業(yè)主聯(lián)合委員會(huì)將成立，“作為業(yè)主權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)業(yè)主去商量。”而社區(qū)整治提升的方向是推動(dòng)后期物業(yè)管理走上規(guī)范和持續(xù)之路，并逐步推動(dòng)小區(qū)業(yè)主綜合自治能力的提升。

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　　沒有物業(yè)的煩惱

　　今年初，香洲區(qū)確定今年再投資5400萬元對(duì)全區(qū)232個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行整治提升，其中為農(nóng)街片區(qū)和蓮花山小區(qū)將以大手筆投入打造成老舊小區(qū)整治樣板工程。

　　與蓮花山小區(qū)不同，為農(nóng)街片區(qū)是典型的無人管理老舊小區(qū)。在120棟住宅樓中，無人管理的住宅樓有49棟，維持基本管理的物業(yè)有5個(gè)小區(qū)，管理較完善的物業(yè)只有1個(gè)小區(qū)。住宅樓多是在上世紀(jì)60—80年代建成，由于沒有物業(yè)公司管理，存在環(huán)境臟亂差、基礎(chǔ)設(shè)施破舊、排水排污管網(wǎng)老化破損堵塞、亂搭亂建嚴(yán)重、治安狀況較差等問題。

　　“真的是要改改了。”76歲的譚志芳阿婆在這里一住就是32年，“房子建起來我就住進(jìn)來了，現(xiàn)在老(舊)了沒有人管，小偷晚上爬個(gè)水管就上來了。”阿婆覺得還是有人巡邏最安心。從工廠退休的李金彩阿姨也一直沒從這里搬走，唯一影響她心情的只有家門口破破爛爛的路和老化的下水管。“住久了，破了正常得很，但要改造我百分百同意，誰不想住得更舒服啊，政府出大頭，我們出小頭是可以的。”

　　“小區(qū)太多問題了！”得知為農(nóng)社區(qū)要改造，年輕的何女士松了一口氣。為了送孩子讀書，她4年前買了為農(nóng)街一套一樓的老房子，沒想到住進(jìn)來不久就被化糞池問題難住了。“我家是與隔壁那棟樓共用一個(gè)化糞池，如果是同一棟樓抬頭不見低頭見，要隔壁樓掏錢太費(fèi)口舌了，今天找這家明天還要找第二家。”

　　但不去溝通，受影響的還是自己。何女士只好自己挨家挨戶找人，“有些人不肯掏錢，我就幫他們掏了。”何女士說，這樣的情形在這里并不少見，“一定是誰召集的誰最后自己貼錢。”

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　　改造方式的兩難

　　香洲老舊小區(qū)改造的目的是為改善居民的居住條件和提升生活品質(zhì)。在為農(nóng)社區(qū)，舊區(qū)怎么改，住戶說了算。

　　為了更好地貼近民意，今年4月起，通過樓道張貼、電話告知、上門宣傳、喇叭廣播等多種方式，為農(nóng)社區(qū)居委會(huì)先后動(dòng)員住戶召開了11場(chǎng)住戶大會(huì)，讓他們充分表達(dá)自己的意愿。在49棟開放式樓棟中，居委會(huì)還推選了96名業(yè)主代表，并發(fā)放了《為農(nóng)社區(qū)整治提升征求意見調(diào)查表》，回收整理成綜合意見。

　　居民的訴求是多元的，所謂“眾口難調(diào)”，為農(nóng)社區(qū)的舊區(qū)改造方案也因此放緩。比如，業(yè)主雖然對(duì)于樓棟外立面和樓梯翻新、安裝新防盜網(wǎng)有訴求，但因?yàn)轫殬I(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用，大多數(shù)業(yè)主不愿意出錢；有些業(yè)主的防盜網(wǎng)占用了公共空間，但不愿意改動(dòng)。

　　違章建筑是舊區(qū)整治的一大阻力。為農(nóng)街一些小區(qū)居民投訴，幾棟清拆房長年占據(jù)消防通道。“這些清拆房都屬于違法買賣，如果當(dāng)年及時(shí)清拆，就不存在歷史遺留問題了。”劉水方感慨道。

　　在為農(nóng)社區(qū)還存在少數(shù)幾棟危房。從居委會(huì)了解的情況來看，此前已有一家開發(fā)商與業(yè)主簽訂了收購改造合同，計(jì)劃拆除重建，但因?yàn)樯婕耙?guī)劃問題沒有獲批。“因?yàn)樯婕暗阶舻陌踩珕栴}，我們希望政府盡快采取措施。”一位社區(qū)工作人員透露，周邊一些違章建筑就是對(duì)危房的加固，“要是拆違的話，還怕房子倒了。”

　　擺在居委會(huì)面前的另一道難題是過去“住改商”對(duì)小區(qū)管理模式的影響。為農(nóng)社區(qū)現(xiàn)有住戶2400多戶、商鋪160多家，全封閉勢(shì)必會(huì)影響一些商家的生意，激發(fā)改造的矛盾。“所以我們會(huì)考慮半開放式的管理模式。”劉水方介紹，半開放指的是主要通過電子監(jiān)控設(shè)備的投入，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)安全的保障。“當(dāng)然，如果大多數(shù)業(yè)主同意封閉，那我們能封就封。”不過，封閉式管理意味著保安亭和安保人員的更多投入。

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　　重改造也重管理

　　如果說香洲去年投入千萬元對(duì)108個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行硬件方面的整治提升是“強(qiáng)筋健骨”，那今年以為農(nóng)街片區(qū)等為示范的舊區(qū)改造，就是“脫胎換骨”。其最重要的探索是要理順政府、居民、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司之間的關(guān)系，尋求一種老舊小區(qū)的長效管理機(jī)制。

　　這也是居民的普遍訴求。為農(nóng)居委會(huì)收集的意見顯示，對(duì)完善排污、疏通排水、地面硬底化、修剪樹木、安裝監(jiān)控、修建物業(yè)用房等政府的硬件投入，大多數(shù)業(yè)主表示支持，并贊成后期引進(jìn)物業(yè)公司管理或自管物業(yè)。

　　實(shí)踐證明，重改造輕管理的理念只會(huì)導(dǎo)致老舊小區(qū)一些亂象回彈。但僅僅靠政府投入又無法從根本上解決老舊小區(qū)的問題。“那么多舊區(qū)，政府能投入多少呢？就算投入了，業(yè)主不愿意出錢管理也無濟(jì)于事。”劉水方說。

　　實(shí)際上，在香洲區(qū)去年的老舊小區(qū)整治中，一些小區(qū)就曾出現(xiàn)過政府掏錢安裝攝像頭和路燈，但居民卻不愿掏電費(fèi)的尷尬現(xiàn)象。在劉水方看來，政府推動(dòng)業(yè)主引進(jìn)物業(yè)管理，“先管起來，是當(dāng)務(wù)之急”。

　　考慮到為農(nóng)社區(qū)低收入群體多、老年人多、困難戶多，他認(rèn)為，政府在管理初期應(yīng)該承擔(dān)更多的責(zé)任，引進(jìn)物業(yè)后再結(jié)合實(shí)際制定扶持政策和管理方面的資金投入，“這樣既符合民意，政府又少花錢。”

　　不過，因老舊小區(qū)收費(fèi)較低、物業(yè)收繳率不高的問題，物管撤離小區(qū)的事情并不鮮見。在意見征集過程中，為農(nóng)居委會(huì)跟一家資質(zhì)不錯(cuò)的老物業(yè)公司有過溝通，在評(píng)估物業(yè)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的基礎(chǔ)上，擬訂了硬件投入整改后的后期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并公開向居民征求意見。

　　但最終的決定權(quán)在居民手上。業(yè)主聯(lián)合委員會(huì)將作為居民權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。是選擇物業(yè)公司還是自己成立服務(wù)機(jī)構(gòu)來管理，“由聯(lián)合委員會(huì)引導(dǎo)居民去商量，讓他們知道這不是一個(gè)人的事，是整個(gè)社區(qū)的事”。

　　動(dòng)向

　　珠海市老舊小區(qū)綜合整治管理辦法擬今年出臺(tái)

　　業(yè)主要合理承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用

　　老舊小區(qū)改造一直是社會(huì)各界關(guān)注的民生問題。記者獲悉，2013年初，結(jié)合《珠海市城市更新辦法》的推進(jìn)實(shí)施，市城市更新辦以香洲中心城區(qū)為重點(diǎn)，對(duì)老舊小區(qū)改造進(jìn)行了調(diào)研，并結(jié)合調(diào)研情況起草了《珠海市老舊小區(qū)綜合整治管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。

　　《辦法》以業(yè)主自治和合理承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用為出發(fā)點(diǎn)，在老舊小區(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)、各類型改造準(zhǔn)入門檻和實(shí)施步驟、資金籌措等多方面擬訂出了相應(yīng)條款，正在征求相關(guān)單位意見，按計(jì)劃將在今年內(nèi)出臺(tái)實(shí)施。另據(jù)了解，《辦法》中還包含了老舊小區(qū)多層建筑增設(shè)電梯事項(xiàng)。

　　關(guān)注

　　住房維修基金何時(shí)“照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”？

　　老舊小區(qū)出現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，一個(gè)重要的原因是在硬件設(shè)施上“先天不足”，而在軟件管理上，物業(yè)公司同樣缺位，在經(jīng)濟(jì)利益微薄的前提下，一些物業(yè)公司不愿意接手或“棄管”老舊小區(qū)。一旦面臨重大公共設(shè)施維修，資金將是最大的困擾。

　　“久病不治”累積了更多的問題，政府雖然每年都在投入，但治標(biāo)不治本。近年來，珠海多名代表委員在兩會(huì)上發(fā)聲，呼吁設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。今年市政協(xié)委員、獅山街道辦副主任陳秀華也提交了提案，建議制定符合珠海實(shí)情的住宅物業(yè)維修資金管理辦法，成立隸屬于政府部門的物業(yè)維修資金管理中心。

　　珠海自2007年2月起規(guī)定暫停收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金，2008年4月1日《珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，規(guī)定維修費(fèi)用“一事一籌”，而國家條例規(guī)定業(yè)主“應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶”，是“事先籌集”。

　　公開的報(bào)道顯示，早2009年，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局就已在著手制訂專門的物業(yè)維修資金管理辦法，但時(shí)至今日，仍未見辦法出臺(tái)。

　　最新的公開信息顯示，市政府將《珠海市物業(yè)維修資金管理辦法》列為政府規(guī)章立法計(jì)劃預(yù)備項(xiàng)目，市住規(guī)建局已起草了《珠海市住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法(草案)》，待市政府審議通過后頒布實(shí)施。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 向松陽（南方日?qǐng)?bào)