原標(biāo)題：京城頂豪單價(jià)逼近50萬(wàn)元 核心城區(qū)新盤(pán)最易“觸頂”

　　當(dāng)黃浦灣將上海頂豪市場(chǎng)的標(biāo)桿定在38萬(wàn)元/平方米時(shí)，北京的頂豪市場(chǎng)卻開(kāi)始向50萬(wàn)元挺進(jìn)。日前，記者獲悉合生霄云路8號(hào)即將推出空中四合院產(chǎn)品，起價(jià)36萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)50萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然50萬(wàn)元單價(jià)的頂豪只是極個(gè)別項(xiàng)目的極個(gè)別產(chǎn)品，但今年京城頂豪市場(chǎng)量?jī)r(jià)飆升的局面已經(jīng)確定，以單價(jià)10萬(wàn)元項(xiàng)目為基礎(chǔ)、20萬(wàn)元項(xiàng)目為頂部的格局將初步形成。西宸原著、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、北平府等位于四環(huán)內(nèi)核心城區(qū)的全新項(xiàng)目將率先觸頂20萬(wàn)元級(jí)別。

　　頂豪價(jià)格再被刷新

　　作為京城著名豪宅項(xiàng)目，合生霄云路8號(hào)是率先站在10萬(wàn)元級(jí)別的項(xiàng)目之一。此次推出的空中四合院，是其位于樓頂?shù)漠a(chǎn)品，上下兩層，面積近千平方米。據(jù)內(nèi)部人士透露，空中四合院的樣板間早已面世，價(jià)格區(qū)間也是早就定下來(lái)的，但入市銷售是近期才決定的。該人士告訴記者，之所以選擇近期入市，是“順勢(shì)而為”。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，將有包括西宸原著、中赫萬(wàn)柳書(shū)院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目和保利首開(kāi)東壩項(xiàng)目等在內(nèi)的20余個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，未來(lái)售價(jià)均將超過(guò)10萬(wàn)元/平米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在10萬(wàn)元級(jí)別頂豪供應(yīng)爆棚的豪宅元年，“北京四環(huán)以里或者頂豪項(xiàng)目中，在2015年出現(xiàn)單價(jià)破20萬(wàn)的房源，基本沒(méi)懸念。”

　　據(jù)其分析，其中，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目已經(jīng)獲得了16.5萬(wàn)元/平方米的預(yù)售許可證，其最高單價(jià)達(dá)到19萬(wàn)元/平方米，年內(nèi)突破20萬(wàn)元也沒(méi)問(wèn)題。作為四環(huán)內(nèi)在售的唯一別墅新盤(pán)，由龍湖與葛洲壩聯(lián)合打造的西宸原著也將是沖頂20萬(wàn)元的有利人選。

　　成交大幅飆升

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年北京10萬(wàn)元級(jí)別的供應(yīng)將超過(guò)2000套，去年全年同類產(chǎn)品的成交才27套。市場(chǎng)能否消化如此大幅增加的供應(yīng)？

　　郭毅認(rèn)為豪宅市場(chǎng)的需求始終存在，只是需要合適的產(chǎn)品刺激。據(jù)其介紹，“去年一共成交了27套十萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目成交一兩套，但是今年到現(xiàn)在已經(jīng)成交了23套10萬(wàn)以上的項(xiàng)目，其中17套都簽到了萬(wàn)柳書(shū)院。”

　　伴隨著豪宅市場(chǎng)的集中入市，市場(chǎng)格局也逐漸發(fā)生了變化，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。“近兩年，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來(lái)四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒(méi)有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計(jì)在8萬(wàn)套左右，而四環(huán)的存量不足1萬(wàn)套。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，今年北京四環(huán)內(nèi)的新房房?jī)r(jià)已普遍邁入“8萬(wàn)門(mén)檻”。

　　胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2014中國(guó)高凈值人群養(yǎng)生白皮書(shū)》顯示，除港澳臺(tái)之外的全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)中，千萬(wàn)富豪(含億萬(wàn)富豪及以上)人數(shù)已達(dá)109萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪人數(shù)已達(dá)6.7萬(wàn)人，其中定居北京的千萬(wàn)富豪達(dá)到19.2萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪達(dá)到1.13萬(wàn)人，全國(guó)排名第一。胡潤(rùn)預(yù)測(cè)，未來(lái)三年，中國(guó)億萬(wàn)資產(chǎn)以上的富豪人數(shù)可能達(dá)到7.3萬(wàn)人，千萬(wàn)富豪可能達(dá)到121萬(wàn)人。

　　核心城區(qū)新盤(pán)最易“觸頂”

　　張大偉認(rèn)為：“中國(guó)從來(lái)不缺有錢(qián)人，缺的是能夠讓富豪們怦然心跳的產(chǎn)品。”那么，在今年頂豪井噴的市場(chǎng)，什么樣的產(chǎn)品才能最先觸頂？最先打動(dòng)頂級(jí)置業(yè)者的心？

　　張大偉認(rèn)為，首先是占據(jù)城市核心區(qū)域或擁有絕對(duì)景觀資源的低密度產(chǎn)品。地段價(jià)值是頂豪的基礎(chǔ)所在，因?yàn)槌鞘泻诵膮^(qū)豪宅項(xiàng)目占據(jù)著頂級(jí)生活資源和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，越是靠近城市核心區(qū)的產(chǎn)品，越能受到金字塔頂層的置業(yè)者的青睞。“北京2006年到現(xiàn)在，三環(huán)以內(nèi)的別墅供應(yīng)量是46套，四環(huán)以內(nèi)的是182套，再分到每個(gè)社區(qū)，其實(shí)就是那么幾十套的房子。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，核心地段的別墅產(chǎn)品可以稱得上是真正的絕版。

　　郭毅認(rèn)為，相對(duì)于老項(xiàng)目飆車新高價(jià)而言，全新的頂豪項(xiàng)目更容易被市場(chǎng)接受,“這樣的產(chǎn)品更具前瞻性”。“新項(xiàng)目、位置好的、產(chǎn)品比較有特點(diǎn)的項(xiàng)目，更容易吸引現(xiàn)在絕對(duì)的頂豪人群。”

　　“能在北京四環(huán)尋覓一處居所，已是一件極其奢侈的事，更別說(shuō)在三環(huán)內(nèi)購(gòu)置一套別墅。”北京龍湖營(yíng)銷總監(jiān)李亮認(rèn)為，此次龍湖推出的別墅西宸原著位于西三環(huán)區(qū)域，相比于城市公寓，別墅產(chǎn)品非常復(fù)雜，其稀缺價(jià)值更加突出。從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，2015年是高端市場(chǎng)分化的一年。高價(jià)地推高了房?jī)r(jià)，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環(huán)外、品質(zhì)上無(wú)特色的項(xiàng)目將面臨去化速度下降的問(wèn)題。

　　京華時(shí)報(bào)記者 魯歡