市場(chǎng)進(jìn)入低潮期，各路資本“掠食者”伺機(jī)而動(dòng)。近日，匯賢產(chǎn)業(yè)信托（87001，HK）發(fā)布消息稱，公司擬以39.1億元收購(gòu)和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)持有的重慶大都會(huì)項(xiàng)目全部權(quán)益。

　　對(duì)此，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，這似乎是延續(xù)了李嘉誠(chéng)之前多次拋售一線大宗物業(yè)的商業(yè)邏輯。不過，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)又是上述REITs管理人匯賢房托的參股方，二者存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述REITs官網(wǎng)資料透露，此次交易更類似一場(chǎng)對(duì)賭，按其表述內(nèi)容，賣方須于收購(gòu)?fù)瓿珊笪磥?年向該REITs提供保底收益。此項(xiàng)目收益率可達(dá)7.65%。

　　鎖定大都會(huì)回報(bào)率7.65%

　　早在2011年，匯賢產(chǎn)業(yè)信托以全球首只以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)信托基金成功登陸港交所，彼時(shí)其旗下主要資產(chǎn)是北京東方廣場(chǎng)相關(guān)資產(chǎn)。當(dāng)年末，匯賢產(chǎn)業(yè)信托又將沈陽(yáng)麗都喜來登飯店裝入其中。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這是匯賢產(chǎn)業(yè)信托沉寂三年之后所展開的第二次并購(gòu)。公告顯示，11月10日，匯賢產(chǎn)業(yè)信托向長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔分別間接持有的兩家離岸全資子公司收購(gòu)持有香港一家目標(biāo)公司的全部股權(quán)，從而間接并購(gòu)了一家位于重慶的全資子公司。這家重慶子公司旗下的主要資產(chǎn)正是重慶大都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，大都會(huì)項(xiàng)目總建筑面積為16.4萬(wàn)平方米，包括一個(gè)面積約9萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)、一幢面積超過5.4萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓，以及一個(gè)擁有353個(gè)車位的停車場(chǎng)。

　　此次項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的交易價(jià)為39.1億元，較大都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目今年8月31日評(píng)估值41.04億元有大約4.7%的折讓。

　　實(shí)際上，匯賢產(chǎn)業(yè)信托的基金管理人匯賢房托背后的股東主要為中信證券、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和ARAAssetManagementLimited，分別持股40%、30%和30%。

　　昨日，重慶渝閩資產(chǎn)管理公司董事總經(jīng)理林海彬向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“當(dāng)前很多城市的商業(yè)地產(chǎn)陷入供過于求，開發(fā)商的資金流壓力較大，這為國(guó)際資本抄底帶來了機(jī)會(huì)，此項(xiàng)物業(yè)是被低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，前幾年的估值為50億元。”

　　記者還注意到，上述交易更類似于一場(chǎng)涉及未來5年的對(duì)賭。匯賢產(chǎn)業(yè)信托的官網(wǎng)資料顯示，交易雙方已就重慶大都會(huì)項(xiàng)目未來5年的收益率有一個(gè)保底協(xié)議，要求該項(xiàng)目年均收益和租金收入總額不低于大約2.993億元，否則須由賣方補(bǔ)齊差額，5年保底期內(nèi)，保證額的最高上限為1億元。

　　前述資料還透露，按照保底收益計(jì)算，重慶大都會(huì)項(xiàng)目每年可實(shí)現(xiàn)收益率為7.65%。

　　海外資本掘金西部商業(yè)

　　前不久，在港上市的REITs領(lǐng)匯資本與深圳萬(wàn)科達(dá)成了龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)80%股權(quán)的意向收購(gòu)協(xié)議。此外，前不久萬(wàn)科與凱雷的密切接觸，雙方擬共同成立商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)。

　　“海外資本很看好中國(guó)市場(chǎng)。一線城市物業(yè)成熟度高，雖然他們想投資但不敢投，二、三線城市又不愿投，而1.5線城市或典型二線城市，比如成渝這兩個(gè)城市未來3~5年都有很好的發(fā)展空間。”現(xiàn)負(fù)責(zé)復(fù)星集團(tuán)旗下一家資產(chǎn)管理公司的資深專家楊松表示。

　　7月初，由渣打私募股權(quán)基金聯(lián)手其他基金斥資超過1億美元，參股龍湖地產(chǎn)重慶觀音橋新壹街商業(yè)項(xiàng)目49%的股權(quán)。

　　對(duì)于海外資本布局西部商業(yè)，林海彬認(rèn)為，不管是海外基金還是國(guó)內(nèi)資本，大家的關(guān)注點(diǎn)基本一致：一是商業(yè)物業(yè)位置要好；二是物業(yè)建好后，建筑結(jié)構(gòu)沒有硬傷；三是物業(yè)項(xiàng)目能夠招商成功并且順利開業(yè)；四是租金回報(bào)率。

　　林海彬還補(bǔ)充說，資本還會(huì)關(guān)注到被投物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及債權(quán)債務(wù)關(guān)系，尤其是資本介入后都希望物業(yè)項(xiàng)目能夠重新招商，也就是有重新改造的空間。