江畔別墅入住多年后 地基沉降成“吊腳樓”？

樂(lè)山青衣江畔，一處純天然坡地別墅園區(qū)依山傍水，風(fēng)景宜人，一棟棟雙拼、獨(dú)棟別墅整齊排列，但其中一棟雙拼別墅卻很突兀，四周堆滿(mǎn)落葉枯枝，衰敗而沒(méi)有生機(jī)。

2006年，徐守榮購(gòu)買(mǎi)了樂(lè)山金水灣別墅群的這棟近300平方米的別墅，但2015年卻出現(xiàn)了墻體裂縫、地基沉降等情況；從2016年開(kāi)始，別墅沉降跡象進(jìn)一步惡化。他擔(dān)心房子會(huì)垮塌，多次找相關(guān)部門(mén)反映問(wèn)題，但一直未能妥善解決。

“問(wèn)題別墅”

入住別墅多年后 出現(xiàn)裂縫滲水……

金水灣別墅群地處樂(lè)山城西青衣江畔，與蘇稽古鎮(zhèn)一江之隔，是一處純天然坡地別墅園區(qū)。5月20日，記者在該別墅區(qū)看到，一棟棟雙拼或者獨(dú)棟別墅整齊排列，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，鳥(niǎo)語(yǔ)花香。但小區(qū)中部一棟雙拼別墅卻顯得格格不入，四周卻堆滿(mǎn)了落葉和枯枝，一片衰敗。徐守榮推開(kāi)花園的柵欄門(mén)說(shuō)：“這就是我買(mǎi)的別墅，我的家！”

2006年，當(dāng)時(shí)50歲的徐守榮看中了金水灣別墅的環(huán)境，想買(mǎi)一套別墅來(lái)作為自己養(yǎng)老居所。徐守榮湊了68萬(wàn)元，一次性付款買(mǎi)下了這棟雙拼別墅的1號(hào)房，建筑面積約275平方米，還帶有很大的私家花園，這讓他非常滿(mǎn)意。2008年，經(jīng)歷了汶川大地震，這幢建在坡地上的3層樓雙拼別墅毫發(fā)無(wú)損。但讓徐守榮沒(méi)想到的是，又過(guò)了7年，這幢別墅卻開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題。

“最開(kāi)始發(fā)現(xiàn)三層樓的墻面出現(xiàn)了一些裂縫，大概幾十條，有些地方滲水。”徐守榮告訴記者，后來(lái)裂縫逐漸達(dá)到了幾百條，最讓他擔(dān)心的是柱頭位置也出現(xiàn)了一些裂痕。隔壁鄰居家的2號(hào)別墅也出現(xiàn)了一些裂縫，但沒(méi)有徐守榮家的情況嚴(yán)重。

記者看到，從一樓到三樓，幾乎每個(gè)房間墻面都有明顯的裂縫，而部分柱頭和橫梁也有裂縫，一些房間因?yàn)閲?yán)重滲水，散發(fā)出陣陣霉味。在房子的周?chē)瑒t有幾處挖掘勘探的痕跡，泥土還堆在一旁。

據(jù)徐守榮介紹，從2016年開(kāi)始，該棟別墅沉降的跡象進(jìn)一步惡化，他擔(dān)心房子會(huì)垮塌，多次找相關(guān)部門(mén)反映問(wèn)題，但一直未能妥善解決。見(jiàn)此情況，鄰居用別墅向銀行抵押一筆貸款后，便舉家搬遷離開(kāi)了，而他則獨(dú)自一人踏上了維權(quán)路。

兩次勘測(cè)

別墅樁基深度未達(dá)持力層

別墅到底有沒(méi)有安全隱患？接到徐守榮的反映后，樂(lè)山市住建局于2017年初召集勘察、設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)、監(jiān)理等現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，同時(shí)委托中國(guó)建筑西南勘察設(shè)計(jì)研究院（下稱(chēng)“西勘院”）對(duì)涉事別墅安全性及抗震性能進(jìn)行鑒定。

2017年6月，西勘院對(duì)該別墅做出如下鑒定結(jié)論：房屋建筑布置與結(jié)構(gòu)布置多處與竣工圖不一致；6/H軸樁沉降導(dǎo)致一、二層周邊墻體開(kāi)裂；橫墻地梁安全性不滿(mǎn)足要求；按丙類(lèi)抗震設(shè)防，門(mén)洞上方無(wú)過(guò)梁，不能滿(mǎn)足構(gòu)造要求……同時(shí)， 西勘院通過(guò)打孔鉆探進(jìn)行巖土工程驗(yàn)證勘察發(fā)現(xiàn)，該棟別墅持力層應(yīng)選擇中風(fēng)化泥巖層。經(jīng)房屋四周選取4個(gè)勘探點(diǎn)鉆孔發(fā)現(xiàn)，持力層（中風(fēng)化泥巖層）深度分別為：12.8米、15.8米、14.5米和13.8米。

不過(guò)，該報(bào)告中稱(chēng)，由于缺乏相關(guān)施工資料，目前無(wú)法核實(shí)該人工挖孔樁是否放置在可靠的持力層上、人工挖孔樁的樁身質(zhì)量、樁底虛土情況等。建議進(jìn)行沉降觀測(cè)以確定地基基礎(chǔ)安全性，再對(duì)房屋進(jìn)行其他處理。此后，西勘院在做沉降觀測(cè)后又出具補(bǔ)充說(shuō)明，該別墅地基基礎(chǔ)安全性評(píng)定為Bu級(jí)，尚不顯著影響整體承載，可不進(jìn)行處理；上部承重結(jié)構(gòu)評(píng)定為Cu級(jí)，安全性不滿(mǎn)足要求，顯著影響整體承載，建議加固上部承重結(jié)構(gòu)。

對(duì)于維修加固別墅的方案，徐守榮并不認(rèn)可，認(rèn)為難以真正消除安全隱患。2019年4月，徐守榮自行委托四川建明司法鑒定所對(duì)該房屋的地基、基礎(chǔ)、人工挖孔樁、樁長(zhǎng)、持力層等進(jìn)行鑒定。由于設(shè)計(jì)圖和其他資料不一致，現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)選取了3個(gè)檢查點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)挖核實(shí)，其中3號(hào)檢查點(diǎn)由于垮塌未能進(jìn)行檢查。經(jīng)鑒定發(fā)現(xiàn)，1號(hào)、2號(hào)檢查點(diǎn)樁長(zhǎng)分別為9.5米和9.4米，從上部到樁基底部持力層的土質(zhì)均是全風(fēng)化基巖，并非中風(fēng)化泥巖層。其所處位置相距西勘院勘探點(diǎn)不遠(yuǎn)，對(duì)應(yīng)的持力層深度本應(yīng)在12.8米至15.8米之間。

“這別墅建在回填土上，樁長(zhǎng)的深度還差好幾米才到達(dá)持力層。”徐守榮說(shuō)，樁基沒(méi)有達(dá)到持力層，相當(dāng)于一座“吊腳樓”，怪不得沉降變形開(kāi)裂。

四次訴訟

起訴住建部門(mén) 結(jié)果不具有主體資格被法院駁回

該別墅是怎樣建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收的？據(jù)徐守榮反映，為了探尋其中的真相，他最初在2017年就多次去當(dāng)?shù)爻墙n案館查找房屋竣工驗(yàn)收的檔案資料。

“檔案材料簡(jiǎn)直是漏洞百出！”徐守榮告訴記者，質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告中由市中區(qū)質(zhì)安站人員補(bǔ)簽字，蓋章卻是樂(lè)山市質(zhì)安站；驗(yàn)收備案材料中原設(shè)計(jì)單位、施工單位和實(shí)際設(shè)計(jì)單位、施工單位不一致；原設(shè)計(jì)條形基礎(chǔ)變?yōu)闃痘A(chǔ)，缺少驗(yàn)槽報(bào)告；多項(xiàng)抽樣項(xiàng)目備案材料為空白、部門(mén)驗(yàn)收蓋章欄缺少日期……

2018年7月5日，徐守榮同時(shí)提起兩次行政訴訟，認(rèn)為樂(lè)山住建局在涉事別墅建設(shè)過(guò)程中未盡到相應(yīng)的監(jiān)督義務(wù)，驗(yàn)收備案等環(huán)節(jié)嚴(yán)重失職，分別要求法院判決撤銷(xiāo)該局作出的《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和《竣工驗(yàn)收備案書(shū)》，并索賠損失400余萬(wàn)元。

同年12月10月，峨眉山市人民法院分別作出裁定，樂(lè)山市住建局作出《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》和《竣工驗(yàn)收備案書(shū)》的相對(duì)人是開(kāi)發(fā)商，業(yè)委會(huì)或者過(guò)半數(shù)的業(yè)主可以提起訴訟，徐守榮是一名業(yè)主，不具有提起本案行政訴訟的主體資格。兩次起訴均被駁回。

“我買(mǎi)的房子出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，難道自己都不具有起訴的主體資格？”2019年3月，徐守榮不服一審判決，向樂(lè)山市中級(jí)人民法院提起上訴。該院審理后認(rèn)為，徐守榮不具有提起行政訴訟的原告主體資格。兩次上訴亦均被駁回，維持原裁定。

住建部門(mén)

樁基不是必須到持力層 滿(mǎn)足荷載等要求即可

對(duì)此，樂(lè)山市住建局訴訟代理人認(rèn)為，金水灣一期工程質(zhì)量的確屬于其監(jiān)督管理范圍，從2002年12月至2006年6月，該局要求被檢查單位提供有關(guān)資料，進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的施工不規(guī)范行為、管理松懈以及質(zhì)量瑕疵等問(wèn)題，及時(shí)當(dāng)面要求整改。期間，未收到任何單位和個(gè)人對(duì)工程質(zhì)量存在問(wèn)題的檢舉投訴等。

同時(shí)，該局認(rèn)為，建設(shè)行政主管部門(mén)并非竣工驗(yàn)收的責(zé)任主體，竣工驗(yàn)收是否合格并不是備案的生效條件，備案行為對(duì)公民、法人或其他組織的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響。樂(lè)山市質(zhì)安站站長(zhǎng)文強(qiáng)表示，如果說(shuō)沒(méi)有盡到監(jiān)管責(zé)任，金水灣那么大面積，那么多棟別墅，還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)其他房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

曾參與該工程質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收備案的樂(lè)山市質(zhì)安站副站長(zhǎng)龍海峰介紹，該棟別墅原來(lái)確實(shí)設(shè)計(jì)的條形基礎(chǔ)，但可能施工中發(fā)現(xiàn)這里涉及到堡坎，有很多回填土，做條形基礎(chǔ)容易沉降，后來(lái)改成了人工挖孔樁基礎(chǔ)，相當(dāng)于是對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行了優(yōu)化。

龍海峰說(shuō)，房子建好后再來(lái)檢查樁長(zhǎng)的難度很大，西勘院也沒(méi)給出結(jié)論，而徐守榮自己找來(lái)的司法鑒定，只鑒定了樁長(zhǎng)，也沒(méi)下結(jié)論是否到達(dá)中風(fēng)化。

那么樁基是否必須達(dá)到持力層才滿(mǎn)足安全規(guī)范？龍海峰解釋說(shuō)，樁基不是必須達(dá)到持力層，只要滿(mǎn)足荷載和變形要求就行。西勘院對(duì)該別墅做了沉降觀測(cè)，認(rèn)為現(xiàn)在沉降已經(jīng)穩(wěn)定了，確認(rèn)房子主體是安全的，建議加固上部承重結(jié)構(gòu)即可。

對(duì)于徐守榮反映的質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、竣工驗(yàn)收備案材料等存在的一系列問(wèn)題，龍海峰表示，該項(xiàng)目首次報(bào)建是向市中區(qū)建設(shè)局申報(bào)施工許可，市中區(qū)質(zhì)安站派人進(jìn)行監(jiān)督，項(xiàng)目建設(shè)末期改由市建設(shè)局進(jìn)行監(jiān)管，由市質(zhì)安站負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，并非越位監(jiān)管和驗(yàn)收。

最新進(jìn)展

雙方簽下回購(gòu)協(xié)議

但開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為評(píng)估過(guò)高拒履約

據(jù)樂(lè)山市住建局提供的資料顯示，金水灣別墅項(xiàng)目建設(shè)單位為四川金天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司已經(jīng)注銷(xiāo)。四川天龍產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)天龍公司）是上述公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)。

在樂(lè)山市住建局組織雙方協(xié)商的過(guò)程中，徐守榮一開(kāi)始就拒絕了維修加固的方案，堅(jiān)持要求原址拆除重建、本小區(qū)內(nèi)換房或者作價(jià)回購(gòu)的三選一方案，但是因?yàn)殡p方分歧較大，歷時(shí)多年，始終無(wú)法達(dá)成一致處理意見(jiàn)。

直到2020年9月，在樂(lè)山市住建局組織調(diào)解下，雙方簽下了回購(gòu)協(xié)議書(shū)，約定共同委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)該別墅按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，天龍公司按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。該局負(fù)責(zé)督促雙方依法履約，確保徐守榮按時(shí)一次性收到款項(xiàng)。隨后，評(píng)估機(jī)構(gòu)作出評(píng)估該別墅（含裝修和園林綠化等）總價(jià)約365萬(wàn)元。不過(guò)，天龍公司認(rèn)為，評(píng)估價(jià)格過(guò)高，拒絕履行現(xiàn)金回購(gòu)協(xié)議。

對(duì)此，樂(lè)山市住建局認(rèn)為，天龍公司和徐守榮雙方自愿達(dá)成的回購(gòu)協(xié)議合法有效，如天龍公司拒不履行協(xié)議約定，建議徐守榮通過(guò)法律途徑依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

“到底誰(shuí)該對(duì)這‘吊腳樓’別墅負(fù)責(zé)？”站在自家別墅外，徐守榮一臉茫然地喃喃自語(yǔ)。

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