近日，租客入住后發(fā)現(xiàn)房間內(nèi)滿是蟑螂，退租卻被房屋中介公司要求支付違約金的事情引發(fā)網(wǎng)友熱議。網(wǎng)友紛紛曬出各種租房奇葩事：房東不經(jīng)租戶同意頻繁進入承租房屋；房東在出租屋內(nèi)裝配監(jiān)控探頭；合租室友吵鬧影響睡覺；租戶將屋內(nèi)設(shè)施大賣一空，房東拒退押金；租戶退租后，留下滿屋垃圾……

根據(jù)網(wǎng)友曬出的租房奇葩事，大致分為四類：租金、押金類型，設(shè)施設(shè)備類型，居住環(huán)境類型，個人隱私類型。

租戶將家電賣空

房東還要退押金嗎

租金、押金類型的糾紛，是房屋租賃合同糾紛中最常見的。但糾紛中難以解決的是雙方都有過錯的，如何認(rèn)定事實和過錯程度。

2016年8月，小張以每月1.2萬元租住老王的房子，支付方式是押一付三。2019年9月，合同到期，老王去收房時發(fā)現(xiàn)，屋里的家具家電全都沒了，墻上還有孩子的涂鴉。原來，小張退租時覺得老王屋內(nèi)家具設(shè)施老舊，就全部給賣了，賣的錢據(jù)為己有。老王一怒之下，對房屋做了公證，決定將小張的押金當(dāng)作違約金不再退還。

小張以房屋租賃合同糾紛為由，將老王訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求退還押金。老王向法院提起反訴，要求小張返還屋內(nèi)家具家電，并賠償自己重新裝修的損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同到期后，房東應(yīng)將押金退還租客。租客退租時，應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀，屋內(nèi)配置的設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)妥善保管。墻上涂鴉應(yīng)當(dāng)給予修繕補償。而小張將屋內(nèi)設(shè)施變賣，應(yīng)當(dāng)給予房主補償，考慮到設(shè)施設(shè)備殘存價值有限，法院判決酌定小張賠償老王1萬元，與押金折抵后，老王最終返還小張押金2000元。

民法典第714條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

租賃房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備壞了

誰負(fù)責(zé)維修

民法典第712條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。因此，對于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)的確定，首先以雙方租賃合同約定為準(zhǔn)，沒有約定的要由出租人負(fù)責(zé)維修。

所以承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。但民法典同時也規(guī)定了，因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

租到危害健康的房屋

可隨時解除合同

居住環(huán)境類型糾紛是現(xiàn)實和司法實務(wù)中都比較頭疼的問題，此類糾紛包括三類：租戶之間共同居住期間的糾紛、租戶與鄰居間的糾紛、房東提供的房屋不符合居住條件的糾紛。

租戶之間常因噪音、生活習(xí)慣不同產(chǎn)生糾紛，如果這些足以影響租賃目的，可要求解除合同。

2019年3月，駿馬公司租賃李女士的房屋后，因受不了隔壁租戶酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金并賠償損失。李女士不同意駿馬公司的訴請，反訴要求駿馬公司支付欠付的租金和違約金。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，酒吧作為娛樂性場所會產(chǎn)生一定的噪音，駿馬公司因無法接受噪音污染要求與李女士解除案涉合同具備合理性。李女士以此要求駿馬公司承擔(dān)違約責(zé)任過于嚴(yán)苛，故法院對李女士的訴訟請求不予支持。另外，酒吧并非租賃合同簽訂后產(chǎn)生，駿馬公司在租賃房屋時已知曉房屋情況，李女士客觀上并無隱瞞的故意，所以，駿馬公司要求李女士返還房屋租金及裝修費損失的訴訟請求，法院不予支持。駿馬公司要求李女士承擔(dān)處理租戶問題造成損失的訴訟請求，因該問題并非李女士故意行為導(dǎo)致，法院也不予支持。最終，法院判決解除合同，駿馬公司將欠付的租金支付給李女士。

當(dāng)房東提供的房屋不符合居住條件時，如爬滿蟑螂的房屋。民法典第708條規(guī)定了，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。同時民法典在第731條針對特殊情形作了進一步規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍可以隨時解除合同。當(dāng)有此情況發(fā)生，租戶首先應(yīng)當(dāng)固定證據(jù)，例如甲醛超標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)及時檢測；發(fā)現(xiàn)大量蟑螂等危害健康情形的，應(yīng)當(dāng)及時拍照錄像固定證據(jù)。

該如何認(rèn)定危害健康的標(biāo)準(zhǔn)？達到一般生活經(jīng)驗及普通人的認(rèn)識標(biāo)準(zhǔn)即可。當(dāng)然，當(dāng)事人舉證證明存在有害氣體的事實，需要提供專業(yè)機構(gòu)出具的檢測報告。

房東可以隨意進出租戶房屋嗎？

空間隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間。任何組織或個人不得以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權(quán)。任何組織或個人不得進入、拍攝、窺視他人的住宅、賓館房間等私密空間；不得拍攝、窺視、竊聽、公開他人的私密活動；不得拍攝、窺視他人身體的私密部位。

房東隨意出入已出租的房屋，侵害了承租人的人格權(quán)，受害人有權(quán)依照民法典和其他法律的規(guī)定請求行為人承擔(dān)民事責(zé)任。受害人享有的停止侵害、排除妨礙、消除危險、消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉請求權(quán)，不適用訴訟時效的規(guī)定。

2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，并向社會公開征求意見。其中第11條規(guī)定，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。有正當(dāng)理由確有必要進入租賃住房的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定時間，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。

此外，我國刑法還規(guī)定了非法侵入住宅罪，此處的住宅包括了租住的形式。因此，出租人應(yīng)當(dāng)尊重租戶對房屋的使用權(quán)，嚴(yán)禁實施窺人隱私的行為，以免承擔(dān)民事法律責(zé)任，甚至遭受刑罰。

（作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院）