“首付交了，房子卻爛尾了” 多地加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

中新經(jīng)緯客戶端10月29日電 (薛宇飛)據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入下半年，包括福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相繼出臺(tái)或完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，北京則開展專項(xiàng)檢查，預(yù)售資金監(jiān)管趨于嚴(yán)格。另外，一些地方和房產(chǎn)機(jī)構(gòu)也強(qiáng)化二手房交易的資金存管。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度一直都有，但現(xiàn)實(shí)情況是，購房人的房款沒有進(jìn)入到監(jiān)管賬戶，而進(jìn)入到監(jiān)管賬戶的資金又被開發(fā)商隨意支取、用作他途，進(jìn)而誘發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾。此次收緊，就是要保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)際操作上，未來要不斷強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金的進(jìn)入與流出。

預(yù)售資金被挪用 樓盤爛尾仍存

商品房銷售多是預(yù)售形式，即購房人將定金、首付款、貸款等資金預(yù)先支付給開發(fā)商，開發(fā)商將這筆錢用于工程建設(shè)。為防止開發(fā)商將資金用作他途，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度逐漸形成，開發(fā)商將預(yù)售資金存入商業(yè)銀行的專用監(jiān)管賬戶，在建設(shè)進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)由政府主管部門、銀行審核，劃撥相應(yīng)款項(xiàng)，資金不得隨意支取、使用。

但預(yù)售資金被挪用的現(xiàn)象屢見不鮮。今年，某知名房企在北京打造的豪宅項(xiàng)目，被準(zhǔn)業(yè)主曝出開發(fā)商挪用資金監(jiān)管賬戶中的資金，導(dǎo)致施工方?jīng)]有收到施工款，工程停擺。今年5月，北京市朝陽區(qū)房管局在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上回復(fù)準(zhǔn)業(yè)主稱，根據(jù)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第十三條規(guī)定，“項(xiàng)目預(yù)售過程中，購房款應(yīng)直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金”，因開發(fā)商曾在銷售房屋過程中違反了上述規(guī)定，該局已于2019年3月下發(fā)了《責(zé)令改正通知書》。

今年10月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上稱，開發(fā)商中迪國際惡意透支監(jiān)管資金并挪作他用，導(dǎo)致沒有足夠資金修建剩余樓盤，工程自9月初停工至今。之后，四川德陽市住建局回復(fù)稱，該局已經(jīng)再次約談中迪國際總公司負(fù)責(zé)人，督促其加快清算后復(fù)工，爭(zhēng)取早日交付使用。

北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，各地方政府對(duì)預(yù)售資金都有監(jiān)管制度，以北京為例，建設(shè)主管部門會(huì)要求開發(fā)商設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的資金監(jiān)管賬戶，要求購房人將購房款直接劃轉(zhuǎn)到該賬戶，這在購房人簽署的買賣合同中有體現(xiàn)。但是，不少地方的開發(fā)商會(huì)讓購房人將購房款劃轉(zhuǎn)到其他賬戶，有的甚至是直接劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商法定代表人的私人賬戶中，這樣的話，開發(fā)商就可以挪用該筆資金。一旦資金無法回籠，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致沒有能力建房，出現(xiàn)爛尾情況。

王佳紅稱，還有一種可能，開發(fā)商雖將全部購房款放入了資金監(jiān)管賬戶，但在使用預(yù)售資金時(shí)，提供了不真實(shí)的文件騙取銀行撥付預(yù)售款，或者政府部門對(duì)開發(fā)商施工的進(jìn)度監(jiān)管不到位，資金也會(huì)被挪用。

各地強(qiáng)化全流程資金監(jiān)管 強(qiáng)調(diào)專款專用

今年3月份，武漢市住管局發(fā)文稱，要提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率；長春市住管局稱，新銷售的商品房暫停預(yù)售資金監(jiān)管；山東住建廳稱，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。但隨著疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響逐漸過去，各地相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端分析，預(yù)售資金監(jiān)管政策已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，上半年是放寬，下半年則有所收緊，從政策的導(dǎo)向看，是要保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計(jì)，包括福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相繼出臺(tái)或完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，惠州、汕頭、淮安市淮安區(qū)等地發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管征求意見稿，北京開展專項(xiàng)檢查。

梳理發(fā)現(xiàn)，上述規(guī)定基本著眼于預(yù)售資金監(jiān)管的全流程，比如，要求開發(fā)商開設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，購房人要將房款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶。在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。

根據(jù)近日發(fā)布、今年12月1日起實(shí)施的《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(試行)》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在商品房買賣合同中注明監(jiān)管賬戶等信息，協(xié)助購房人將房價(jià)款直接存入項(xiàng)目監(jiān)管賬戶，不得直接收取任何性質(zhì)的房價(jià)款。監(jiān)管資金按照完成建設(shè)層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、取得《商品房交付使用證》、不動(dòng)產(chǎn)首次登記等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。

專款專用，也是各地出臺(tái)的文件中的高頻名詞。福建省住建廳在今年9月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)意見》中稱，房地產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，專款專用，專項(xiàng)用于支付預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息，繳納土地款、罰金、營銷費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費(fèi)用。

盡管不少地方要求購房人的全部房款都進(jìn)入監(jiān)管賬戶，但嚴(yán)躍進(jìn)稱，監(jiān)管部門或監(jiān)管銀行很難核實(shí)房企的真實(shí)銷售情況，如果房企私下收取費(fèi)用，還是會(huì)架空預(yù)售資金監(jiān)管政策。因此，應(yīng)當(dāng)讓房企每月如實(shí)報(bào)告銷售情況，進(jìn)而核查購房款是否及時(shí)、足額納入監(jiān)管。

在資金支取上，嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多時(shí)候，預(yù)售資金監(jiān)管銀行都與開發(fā)商有業(yè)務(wù)合作，讓這類銀行去監(jiān)管開發(fā)商，也容易出問題。銀行方面需要真正落實(shí)第三方監(jiān)管職責(zé)，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題，要承擔(dān)監(jiān)管不到位的責(zé)任。

50城二手房資金存管比例達(dá)80% 機(jī)構(gòu)建議繼續(xù)強(qiáng)化

隨著存量房時(shí)代的到來，二手房的交易規(guī)模逐漸做大，但由于房屋性質(zhì)千差萬別、交易流程相對(duì)繁瑣等諸多因素，如何確保買賣雙方交易過程中的資金安全，也引發(fā)關(guān)注。

從二手房交易履約的情況來看，今年前三季度，貝殼找房平臺(tái)交易中因故解除交易合同的單數(shù)比例為3%。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的47起二手房交易資金糾紛投訴案例中，涉及到定金的案件20 起，占43%；涉及首付款的案件19起，占40%。風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因包括業(yè)主侵占、產(chǎn)權(quán)糾紛、簽后查封、以及經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用等。

為保障資金交易安全，西安市住建部門就搭建了交易資金監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，自2015年1月1日起，在西安城六區(qū)范圍內(nèi)已取得房屋所有權(quán)證的二手房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人必須通過住建管理部門二手房買賣合同網(wǎng)上簽約系統(tǒng)簽訂買賣合同，并委托市房產(chǎn)交易管理中心設(shè)立的交易保證機(jī)構(gòu)實(shí)施交易資金監(jiān)管。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，佛山、廊坊、開封、株洲、海口、阜陽6個(gè)城市出臺(tái)了二手房交易資金監(jiān)管相關(guān)政策文件，明確資金監(jiān)管的要求與實(shí)施方法。

二手房資金交易存管，除了政府監(jiān)管外，還有銀行存管、第三方支付機(jī)構(gòu)存管及行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作存管。此前，貝殼找房通過與中信銀行、工商銀行、光大銀行等多家銀行合作，由銀行提供資金存管服務(wù)，購房資金在交易完成前將由銀行存管，交易完成后再放款至業(yè)主賬戶。

貝殼找房交易平臺(tái)總經(jīng)理伊凱對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，二手房資金存管是保障房產(chǎn)交易安全的有效手段，也是關(guān)鍵因素，此舉可有效避免交易過程中由客業(yè)原因引起的購房款與產(chǎn)權(quán)損失風(fēng)險(xiǎn)，解決買賣雙方不信任的問題。

不過，當(dāng)前二手房資金存管并未實(shí)現(xiàn)全覆蓋，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，三季度貝殼找房平臺(tái)二手房交易中，全國50個(gè)重點(diǎn)城市使用資金存管的單量比例為81%。該研究院建議，政府部門要加強(qiáng)政策引導(dǎo)，強(qiáng)化資金監(jiān)管要求；行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭制定資金存管的示范合同，可在二手房買賣合同中增加資金存管條款，明確資金存管方式、金額及解凍條件；經(jīng)紀(jì)品牌加強(qiáng)門店制度管理，嚴(yán)禁門店和經(jīng)紀(jì)人經(jīng)手購房資金。