人民政協(xié)網(wǎng)9月25日電 （記者包松婭）安居樂(lè)業(yè)，在中國(guó)老百姓內(nèi)心深處，歷來(lái)占據(jù)重要地位。黨的十八大以來(lái)，為了實(shí)現(xiàn)群眾的“安居夢(mèng)”，從“房住不炒”的定位到“長(zhǎng)效機(jī)制”的確立，再到“租購(gòu)并舉”的提出，解決人民群眾的安居問(wèn)題一直受到黨和國(guó)家高度重視。

尤其“租購(gòu)并舉”住房制度改革提出后，補(bǔ)齊長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住房體系中“租”這個(gè)短板，成為讓各個(gè)群體通過(guò)不同渠道實(shí)現(xiàn)住有所居美好夢(mèng)想的具體路徑。近年來(lái)，隨著“租購(gòu)并舉”各項(xiàng)舉措的陸續(xù)出臺(tái)與落地，“租購(gòu)并舉”格局在形成上取得顯著成效，但在發(fā)展中也凸顯出一些不容忽視的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，推動(dòng)解決問(wèn)題，讓“租”成為老百姓認(rèn)同的與“購(gòu)”一樣的“合理選擇”，成為住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要一環(huán)。

恰逢日前住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》（簡(jiǎn)稱《條例》）正在向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。9月24日，全國(guó)政協(xié)主席汪洋主持召開(kāi)網(wǎng)絡(luò)議政遠(yuǎn)程協(xié)商會(huì)，北京、浙江、四川、廣東四地全國(guó)及地方政協(xié)委員、專家學(xué)者和房企、租戶代表共同圍繞“建立‘租購(gòu)并舉’制度，加快住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”議政建言。此前，承擔(dān)會(huì)議籌備工作的全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)，通過(guò)視頻調(diào)研的方式，于7月下旬分別與浙江、四川、廣東三省政府相關(guān)部門、研究機(jī)構(gòu)、企業(yè)及租戶代表進(jìn)行了深入座談交流，遼寧等6省政協(xié)就同一主題進(jìn)行了協(xié)同調(diào)研。鑒于北京市住房租賃市場(chǎng)的特殊性，調(diào)研組還增加了一場(chǎng)與北京市相關(guān)單位代表的現(xiàn)場(chǎng)座談會(huì)，全面覆蓋了參加首批住房租賃市場(chǎng)建設(shè)試點(diǎn)的所有城市。帶著對(duì)主題的深入調(diào)研與思考，協(xié)商會(huì)上，主會(huì)場(chǎng)分會(huì)場(chǎng)遠(yuǎn)程“面對(duì)面”互動(dòng)頻繁，線上線下皆是“議政現(xiàn)場(chǎng)”交流熱烈，與會(huì)者無(wú)論身在何處、以何種方式，共同為“住有所居”廣聚共識(shí)、貢獻(xiàn)力量。

增加“有形的手”的調(diào)控力量

長(zhǎng)期以來(lái)，“租”始終是我國(guó)住房市場(chǎng)的短板。與許多發(fā)達(dá)國(guó)家居民早就將租房視為“合理的選擇”不同，租房對(duì)絕

大多數(shù)中國(guó)人而言，依然是“過(guò)渡性選擇”或者“不得已的選擇”。

雖然近年來(lái)，一二線城市選擇“租房”的青年人日漸增多，但在調(diào)研中，大部分租戶的體驗(yàn)其實(shí)并不太好。

“縱觀當(dāng)前的租房市場(chǎng)，高租金、大戶型房源供過(guò)于求，低租金、小戶型供不應(yīng)求、低租金的床位式職工集體宿舍尤為緊缺?！毙や撐瘑T發(fā)現(xiàn)，越是年輕的租戶越需要性價(jià)比高的單間合租，但以整租房源為主的市場(chǎng)，已呈現(xiàn)出供需錯(cuò)配的現(xiàn)象，亟須進(jìn)行住房租賃產(chǎn)品的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

在肖鋼看來(lái)，這是有關(guān)部門在制定住房租賃市場(chǎng)規(guī)劃上需要進(jìn)一步完善的地方，要提高規(guī)劃的科學(xué)性，統(tǒng)籌布局，“聚焦頭部城市，多渠道增加租賃住房供給，同時(shí)針對(duì)租房需求特點(diǎn)，精準(zhǔn)實(shí)施供給，科學(xué)選址。”肖鋼建議，特別是對(duì)租賃型職工公寓、低租金的公租房建設(shè)要通盤考慮藍(lán)領(lǐng)人群的長(zhǎng)租長(zhǎng)住與長(zhǎng)安。

加快租賃住房的有效供給，這也是浙江省政協(xié)委員虞曉芬最想說(shuō)的。因?yàn)樵谡憬?020年6月末的數(shù)據(jù)顯示，全省2889萬(wàn)流動(dòng)人口中，租房人口2022萬(wàn)，占流動(dòng)人口總數(shù)的70%。是否能租到合適的房子，關(guān)系著2000多萬(wàn)流動(dòng)人口的獲得感和幸福感。

“建議將租賃用地納入城市總體規(guī)劃，從源頭保證低成本租賃用地的供給，同時(shí)加快明確存量物業(yè)改建租賃住房的政策，讓這些符合規(guī)定的改建房真正享受到該有的政策?！边h(yuǎn)在浙江分會(huì)場(chǎng)的虞曉芬說(shuō)。

當(dāng)然，在房屋租賃市場(chǎng)上也有成功的探索，通過(guò)終端連線進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的房企代表郁亮就是來(lái)“匯報(bào)”成績(jī)的。他所在的萬(wàn)科集團(tuán)從2007年開(kāi)始探索租賃住房解決方案，到2014年開(kāi)始規(guī)?；l(fā)展集中式租賃公寓，目前已在33個(gè)主要城市約400個(gè)項(xiàng)目建成了19萬(wàn)間房，成為集中式租賃公寓的行業(yè)龍頭。

盡管擁有多年的成功實(shí)踐，郁亮反映，集中租賃公寓如果解決了“商改租”“工改租”的身份問(wèn)題，租賃住房的建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一問(wèn)題，以及相關(guān)優(yōu)惠政策的落地問(wèn)題，肯定能發(fā)揮出更大的作用。

與“商改租”“工改租”一樣，利用集體土地建租賃房，也是在“租購(gòu)并舉、房住不炒”背景下出臺(tái)的一項(xiàng)旨在增加租賃房供應(yīng)的政策設(shè)計(jì)。2017年以來(lái)原國(guó)土部和住建部聯(lián)合批準(zhǔn)了兩批共18個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。

在對(duì)部分試點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研中，趙松委員發(fā)現(xiàn)，試點(diǎn)確實(shí)取得顯著成效，但也有一些沒(méi)有解決的訴求，“首先，集體租賃住房用地性質(zhì)界定有些模糊不清，導(dǎo)致配套、審批等難以落實(shí)；其次，集體用地建租賃房牽涉到多個(gè)利益攸關(guān)方，很難協(xié)調(diào)統(tǒng)一?！壁w松認(rèn)為，要平衡好不同模式下集體經(jīng)濟(jì)組織的獲益能力與風(fēng)險(xiǎn)，明確集體租賃房項(xiàng)目用地的“住宅”屬性或與之相當(dāng)?shù)摹罢叽觥薄?/p>

完善扶持政策同時(shí)健全監(jiān)管體系

讓租房市場(chǎng)真正火起來(lái)，在當(dāng)前階段，或許還是離不開(kāi)相關(guān)扶持政策的落地與完善。

從“甲方”的角度，郁亮透露，即便是萬(wàn)科這樣實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的行業(yè)龍頭，在集中租賃公寓項(xiàng)目的盈利也非常困難。

對(duì)此，殷興山委員從金融助推“租購(gòu)并舉”住房制度改革的角度提出，要暢通住房租賃市場(chǎng)融資渠道，加快推動(dòng)住房租賃投資信托基金的頂層設(shè)計(jì)。從“乙方”的角度，他建議，推動(dòng)個(gè)人住房租賃信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，針對(duì)租房群體的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)個(gè)人及法人住房租賃貸款，并實(shí)施優(yōu)惠貸款利率。

財(cái)稅政策也是優(yōu)化市場(chǎng)的有效手段之一。

降低稅負(fù)、簡(jiǎn)并稅種、綜合計(jì)征、簡(jiǎn)化征管。這16個(gè)字，是四川分會(huì)場(chǎng)的藍(lán)逢輝委員從財(cái)稅專業(yè)角度根據(jù)當(dāng)前住房租賃稅收和征管上的難點(diǎn)給出的具體建議，“同時(shí)利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)，建立和完善租賃信息共享平臺(tái)，為稅收征管、稅負(fù)公平提供有效信息保障?！彼{(lán)逢輝說(shuō)。

從另外一面，要確保整個(gè)市場(chǎng)處于健康發(fā)展的軌道上，除去培育和支持發(fā)展之外，有效監(jiān)管同樣不可或缺。

“當(dāng)前主要城市租房中介服務(wù)的成交額占住房租賃交易總額的50%以上，合理規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的多方主體行為，特別是中介行為，對(duì)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)至關(guān)重要。”作為房產(chǎn)中介的“掌門人”，莫天全委員之所以提出“刀刃向內(nèi)”，著眼的是整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，要明確市場(chǎng)主體包括監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)利，對(duì)出租人和中介按住房租賃市場(chǎng)法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立專門的市場(chǎng)監(jiān)管隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的把控。

張少康委員生活在全國(guó)住房租賃大省廣東，他在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)了當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)，在農(nóng)村集體土地房屋租賃行為和住房租賃資金上存在的監(jiān)管“漏洞”。對(duì)于前者，他建議將集體房屋出租行為納入《住房租賃條例》等法律法規(guī)監(jiān)管范圍；對(duì)于后者，他認(rèn)為要加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管，一方面明確禁止“長(zhǎng)租短付”行為，另一方面對(duì)于長(zhǎng)期租金，設(shè)立監(jiān)管賬戶，加強(qiáng)資金用途監(jiān)管，防止“爆倉(cāng)”“跑路”事件。

讓“租房者”既能省心又能安心

“坐標(biāo)”杭州的陳敬，是現(xiàn)場(chǎng)唯一一名普通租戶代表。當(dāng)大屏幕上的鏡頭聚焦到浙江分會(huì)場(chǎng)的陳敬，這個(gè)租齡15年的“老租戶”，可以跟這么多委員、以及相關(guān)部委負(fù)責(zé)同志一起分享自己這些年的租房感受，頗有些激動(dòng)。

“很多朋友問(wèn)我，15年來(lái)為什么不買房呢？”已經(jīng)在2018年通過(guò)積分落戶順利拿到杭州戶口，目前孩子也讀書讀到高中的陳敬，有感而發(fā)，覺(jué)得在杭州租房生活挺好。

放到整個(gè)住房租賃市場(chǎng)，如何還能更好，陳敬希望能進(jìn)一步明確租客的權(quán)益保障，規(guī)范租房市場(chǎng)，同時(shí)提高公共資源配置，尤其是加大對(duì)教育、停車位等緊缺資源的投入。

用肖鋼的話說(shuō)，租賃住房中居住權(quán)的確認(rèn)與落實(shí)，涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)均等化，實(shí)際上是城市空間的利益格局再分配，需要各相關(guān)部門協(xié)同政策。

2017年，廣州市政府率先出臺(tái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，為的正是讓租客們享受同等的政策福利。

協(xié)商會(huì)前，胡德兆委員專門委托廣州市民營(yíng)企業(yè)商會(huì)的房產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)專家進(jìn)行調(diào)研，廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是否有效提振了住房租賃市場(chǎng)？

“在政策推行中發(fā)現(xiàn)，房東一般不愿意簽訂長(zhǎng)期租賃合同，租客則不愿意承擔(dān)租金溢價(jià)，且優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的租戶很難享受到學(xué)區(qū)政策?！焙抡鬃鳛閺V州市民營(yíng)企業(yè)商會(huì)的執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)，把市場(chǎng)的“聲音”帶到了協(xié)商現(xiàn)場(chǎng)，呼吁扶持、引導(dǎo)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，提高公租房的供應(yīng)數(shù)量，同時(shí)還是要進(jìn)一步提高公共資源均等化水平。

四川分會(huì)場(chǎng)的成都市青羊區(qū)政協(xié)常委楊運(yùn)坤表示，在他關(guān)注的租客“范本”中，新市民一般都把自己稱為住房租賃市場(chǎng)上的“弱勢(shì)群體”，中途漲房租、強(qiáng)制解約等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。這其實(shí)還是租戶的租住權(quán)益保障問(wèn)題。

對(duì)此，楊運(yùn)坤建議，“制定并推行全國(guó)統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，明確雙方違約責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的全流程管理，構(gòu)建房東、承租人信用信息評(píng)價(jià)體系。”

現(xiàn)場(chǎng)，針對(duì)四地委員反映的問(wèn)題以及提出的意見(jiàn)建議，國(guó)家發(fā)改委、教育部、司法部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)等中央和國(guó)家機(jī)關(guān)有關(guān)單位負(fù)責(zé)同志予以一一回應(yīng)，深入交流互動(dòng)。

正在征求意見(jiàn)的《條例》作為我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性行政法規(guī)，意義重大，通過(guò)協(xié)商于決策之前，從律師的角度，皮劍龍委員希望《條例》的出臺(tái)，能夠完善“商改租”“工改租”相關(guān)政策法規(guī)，進(jìn)一步細(xì)化集體土地建租賃住房規(guī)則，切實(shí)建立起一個(gè)規(guī)范健康的市場(chǎng)，通過(guò)“租購(gòu)并舉”不斷增進(jìn)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。這或許也是千千萬(wàn)萬(wàn)“房東”和“房客”們的共同心愿。