■ 購(gòu)房分析

購(gòu)房者仍以廣東省為主

●萊坊大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅

今年以來(lái)，大灣區(qū)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化，廣州、佛山、珠海等地商品房銷(xiāo)售面積同比均增長(zhǎng)。深圳整體市場(chǎng)供不應(yīng)求，但隨著供應(yīng)的改善，銷(xiāo)售面積同比也已明顯回升。中山、肇慶等地由于過(guò)去幾年市場(chǎng)容量持續(xù)擴(kuò)容，仍有一定調(diào)整空間。

今年，隨著“粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要”正式發(fā)布，大灣區(qū)迎來(lái)戰(zhàn)略機(jī)遇期。在此背景下，大灣區(qū)市場(chǎng)規(guī)模，短期提速后呈可持續(xù)的穩(wěn)定向上趨勢(shì)。對(duì)于明年以及未來(lái)大灣區(qū)的發(fā)展，因?yàn)榇鬄硡^(qū)受惠國(guó)策，二線(xiàn)城市樓價(jià)增長(zhǎng)會(huì)好過(guò)其他二線(xiàn)城市，廣、深也因經(jīng)濟(jì)受捧，有3%-5%增幅。

大灣區(qū)吸引了各地購(gòu)房客群，其中仍以廣東為主。不過(guò)，香港人士在大灣區(qū)市場(chǎng)份額還較小。但最近一些優(yōu)惠政策的推出，對(duì)港人在此置業(yè)有較大吸引力。

自住需求購(gòu)房占比58%

●中原集團(tuán)研究部相關(guān)人士

粵港澳大灣區(qū)平均購(gòu)房年齡為36.3歲，年齡的上下浮動(dòng)與市場(chǎng)熱度有一定關(guān)聯(lián)，今年1-5月，購(gòu)房者年齡維持在36歲左右，與2017年二季度接近。

2016-2019年5月，大灣區(qū)購(gòu)房者總體以自住需求為主，占比58%。投資需求占比24%。不過(guò)，今年3-5月，隨著市場(chǎng)熱度回升，自住需求占比有回落趨勢(shì)，但目前自住需求占比仍高于2018年平均水平。

從購(gòu)房者組成情況看，中山、惠州、佛山、東莞4城情況接近，2016年-2019年5月，均有20%以上的成交由外地客戶(hù)（廣東省內(nèi)）完成，是典型的接受外溢需求的城市。而廣州、深圳、珠海則主要以本地客戶(hù)為主。其中，中山有大量深圳、惠州，及廣州客戶(hù)；惠州、東莞則主要承接深圳的外溢需求；佛山則主要承接廣州的外溢需求。

打拼的年輕人是重要購(gòu)房群體

●購(gòu)房者小月（化名）

我生活在深圳，大灣區(qū)規(guī)劃剛出來(lái)的時(shí)候，有一些老家的朋友來(lái)深圳看房。我自己也是今年6月份買(mǎi)的房，買(mǎi)來(lái)做婚房用。我剛來(lái)深圳時(shí)買(mǎi)了一套67平方米的二居室。之所以購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)，是因?yàn)橹翱粗行睂?duì)面新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目華強(qiáng)城。我去排隊(duì)搖號(hào)時(shí)沒(méi)搶到，就在該區(qū)域周邊看了下二手房。

我覺(jué)得未來(lái)深圳肯定是個(gè)穩(wěn)中向上的城市，從目前來(lái)看，深圳還處在吸引人才的過(guò)程中，有很多年輕人在這邊打拼，他們是比較重要的購(gòu)房群體。

在深圳買(mǎi)房的香港人也挺多，他們投資意愿比較強(qiáng)。之前遇到些香港阿姨，她們聽(tīng)說(shuō)這個(gè)盤(pán)很火，就過(guò)來(lái)看看，因?yàn)閾u號(hào)排得比較前，就直接買(mǎi)下了。

■ 企業(yè)拓展

加快城市更新項(xiàng)目步伐

●花樣年集團(tuán)（中國(guó)）有限公司執(zhí)行董事、副總裁兼CFO張惠明

深耕大灣區(qū)是花樣年未來(lái)五年最重要的工作之一。截至今年6月30日，花樣年在大灣區(qū)已有39個(gè)城市更新項(xiàng)目，正處于不同的發(fā)展階段，大部分位于深圳，并已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預(yù)計(jì)規(guī)劃總建筑面積約1672萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備總貨值約3526億元。

在深圳，花樣年就已布局22個(gè)項(xiàng)目，貨值達(dá)1600億元以上，其中大部分為城市更新項(xiàng)目。未來(lái)3年，將有20個(gè)城市更新項(xiàng)目可轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)用地，預(yù)計(jì)供地總貨值約1334億元，預(yù)計(jì)毛利率達(dá)50%以上。

未來(lái)，我們會(huì)加快項(xiàng)目轉(zhuǎn)化節(jié)奏，預(yù)計(jì)大灣區(qū)的銷(xiāo)售占花樣年銷(xiāo)售額50%以上。我們看好大灣區(qū)的發(fā)展前景，深圳作為大灣區(qū)核心引擎城市，出臺(tái)先行示范區(qū)規(guī)劃，也使深耕型房企成為直接受益者。

關(guān)注多元化拿地渠道

●奧園集團(tuán)相關(guān)人士

作為大灣區(qū)本土企業(yè)，奧園持續(xù)看好大灣區(qū)發(fā)展，并把大灣區(qū)作為區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。截至6月底，奧園在大灣區(qū)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約756萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備貨值超1100億元。此外，奧園也提前布局城市更新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，預(yù)計(jì)額外提供可售資源約2197億元，其中，74%位于大灣區(qū)。

奧園會(huì)持續(xù)關(guān)注大灣區(qū)發(fā)展，并結(jié)合公司戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)需要，對(duì)公司在大灣區(qū)內(nèi)的未來(lái)發(fā)展做出規(guī)劃。

未來(lái)在大灣區(qū)，奧園將重點(diǎn)加大一二線(xiàn)城市布局，同時(shí)將考慮以區(qū)域的思維進(jìn)行投資布局，進(jìn)行全區(qū)域覆蓋，擴(kuò)大拿地機(jī)會(huì)。此外，奧園也會(huì)重視收并購(gòu)，持續(xù)關(guān)注招拍掛市場(chǎng)。同時(shí)關(guān)注產(chǎn)城融合、城市更新以及村企合作等多元化拿地渠道。

更多房企入駐競(jìng)爭(zhēng)加速

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波

粵港澳大灣區(qū)作為中國(guó)開(kāi)放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國(guó)家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。各個(gè)地級(jí)市中，深圳、廣東、佛山的常住人口遠(yuǎn)超戶(hù)籍人口，是粵港澳地區(qū)最吸引外來(lái)人口的城市。

未來(lái)，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)城市邊界將逐漸模糊，“大都市圈”建成，各類(lèi)要素流動(dòng)也會(huì)更加自由化，同時(shí)，各城市間協(xié)同發(fā)展效應(yīng)增強(qiáng)，廣深的牽引力會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)。

在人才方面，粵港澳大灣區(qū)25-34歲人才占比約六成，年輕化特征明顯，人才結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，隨著城市吸引力的增強(qiáng)，大量人才流入將為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。此外，更多的房企將入駐大灣區(qū)，房企競(jìng)爭(zhēng)加速、粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新布局。

■ 趨勢(shì)

住房改善需求待釋放

●貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)

大灣區(qū)住房自有率較低，近3500萬(wàn)人無(wú)自有住房。住房自有率距離全國(guó)平均水平還有較大差距。

此外，大灣區(qū)居住品質(zhì)不高，后期大量的改善需求待釋放。其中，香港、深圳、廣州三個(gè)核心城市人均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國(guó)人均36.9平方米（2017年）的水平存在較大差距。和國(guó)外的灣區(qū)對(duì)比，也存在著不小的距離。

從政策來(lái)看，“房住不炒”依舊是政策的主基調(diào)，具體到大灣區(qū)內(nèi)部，政策從需求端的全面限購(gòu)限貸轉(zhuǎn)向“一城一策”，目標(biāo)是促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機(jī)行為。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)大灣區(qū)的市場(chǎng)將告別過(guò)去的大起大落，整體穩(wěn)定。

本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 張曉蘭

本版制圖/新京報(bào)記者 王遠(yuǎn)征