落戶、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)。4月8日，國家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（下稱“《任務(wù)》“），繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，其中，城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。

一石激起千層浪，結(jié)合之前不少城市發(fā)布的人才落戶新政，引起市場熱議。落戶政策在打通戶籍壁壘、促進(jìn)人員流通、提供公平的教育與醫(yī)療等資源上，具有積極意義。此外，戶籍改革是新型城鎮(zhèn)化的一部分，與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。如今，國家發(fā)改委提出放寬落戶條件，對于哪些城市樓市將產(chǎn)生哪些影響呢？

Ⅰ型、Ⅱ型大城市放寬落戶政策

《任務(wù)》指出，要積極推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶。繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

值得關(guān)注的是，上述關(guān)于落戶政策的表述，與此前的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》（下稱“《規(guī)劃》“）的表述有著很大的變化。《規(guī)劃》指出，合理放開城區(qū)人口100萬－300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬－500萬的大城市落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。特大城市可采取積分制等方式設(shè)置階梯式落戶通道調(diào)控落戶規(guī)模和節(jié)奏。

分析來看，100萬－300萬人口的城市，表述從“合理放開“到”全面取消落戶限制“，300萬－500萬人口的城市，表述從”合理確定“到”全面放寬落戶條件“，500萬以上人口的超大特大城市，表述從”嚴(yán)格控制“到”大幅增加落戶規(guī)模“。總體來看，落戶政策正全面放寬。

值得關(guān)注的是，不管是《規(guī)劃》還是《任務(wù)》抑或是2019年全國兩會政府工作報告中關(guān)于落戶的表述，都是置于新型城鎮(zhèn)化的大背景下，更多的是為了推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，放寬落戶條件有助于降低人口導(dǎo)入門檻、加快農(nóng)民的市民化進(jìn)程，預(yù)計會形成一波新的紅利，這其中就包括對于購房需求的提升。

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根據(jù)上述《任務(wù)》，除了超大特大城市外，大型城市基本要全面放寬落戶條件了。從人口上來看，哪些城市將具備放寬落戶的條件呢？

根據(jù)國務(wù)院2014年10月29日出臺的城市規(guī)模劃分新標(biāo)準(zhǔn)，以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑，將城市劃分為五類七檔。城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市；城區(qū)常住人口50萬以上100萬以下的城市為中等城市；城區(qū)常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。（以上包括本數(shù)，以下不包括本數(shù)）。

住建部發(fā)布的《2017年城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》顯示，城區(qū)人口超過500萬的城市有北上廣深等一線城市，以及重慶、天津、成都、南京、武漢等二線城市。城區(qū)人口在100萬-500萬的城市近70個，其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟(jì)南、青島、大連、長春、太原等；100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。

專家稱將刺激購房需求

落戶帶來人口的流入，人口的流入帶來居住、教育、醫(yī)療等各種衣食住行方面的需求。因此，落戶與房地產(chǎn)密切相關(guān)。

恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長任澤平在談房地產(chǎn)發(fā)展時曾提過一個觀點(diǎn)：“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。在他看來，從房地產(chǎn)的供需角度看，人口是需求，土地是供給，金融是杠桿。所以房地產(chǎn)核心就是看人往哪里流動，這個區(qū)域土地供給情況，以及金融貨幣杠桿情況。

對于放寬落戶政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這或?qū)?qiáng)化各地人才落戶等相關(guān)政策，對購房需求等影響比較大。其中，對于500萬人口以下的大城市，要全面放寬落戶政策，并全面取消重點(diǎn)群體落戶政策，這意味著后續(xù)類似大中專院校畢業(yè)生落戶方面，不僅不會設(shè)置障礙，而且還可能會給予各類鼓勵措施，諸如購房和租房補(bǔ)貼等。另外，政策實(shí)際上有較大突破的還有超大特大城市，此類城市過去落戶政策比較緊，有所調(diào)整，明確了要把社保和居住證等作為落戶的主要因素，這樣是有助于一些工作時間長、有比較穩(wěn)定就業(yè)機(jī)會群體的人落戶，這也體現(xiàn)了公平性。

在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來，落戶新政主要是針對中小城市，對其人口導(dǎo)入有一定的作用。在他看來，目前這些城市的房地產(chǎn)仍存在去庫存壓力，通過人口導(dǎo)入，將能夠刺激購房需求有利去庫存。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，目前來看，全國除了京滬，大部分城市落戶難度已經(jīng)不大，放開落戶政策，有利于已經(jīng)在城市生活的群體獲得城市的公共資源。對于房地產(chǎn)市場來說，也有了穩(wěn)定的市場需求。

但一位不愿具名的房企高管給出不同看法：“落戶新政對于推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有一定的作用，但不能估計過高。因?yàn)檎咧饕€是推動農(nóng)村人口進(jìn)城落戶，隨著農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村土地確權(quán)，越來越多的農(nóng)村人，不想放棄農(nóng)村的土地和房產(chǎn)權(quán)益，進(jìn)城而不一定落戶。而對于樓市不會有太明顯的影響。“

警惕炒房客借政策落戶購房

事實(shí)上，此前已經(jīng)有不少城市放寬了落戶限制。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶政策的城市已經(jīng)超過50個，從力度與數(shù)量來看，刷新歷史紀(jì)錄。特別是二三線城市，人才引進(jìn)與落戶政策井噴。

4月3日，杭州發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策舉措的通知》，其中指出“全日制大學(xué)專科及以上人才在杭工作并繳納社保的，可直接落戶“。此前，杭州的落戶政策要求，45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才，在杭居住滿一年及以上并連續(xù)繳納一年以上的社會保險（不含補(bǔ)繳）。

值得關(guān)注的是近期石家莊出臺的“零門檻“落戶政策。3月18日，石家莊發(fā)布新政稱，全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，民眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區(qū)、縣（市）城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

僅憑居民身份證、戶口簿就可以落戶，可以說基本是“零門檻“，在吸引人才方面，石家莊可謂拿出了最大的誠意.。此外，包括杭州、南京、西安、武漢、鄭州、天津、長沙、成都等城市都已執(zhí)行了寬松的人才落戶規(guī)定。

落戶政策在爭奪人才的同時，也變向降低了購房門檻。眾所周知，多數(shù)城市的限購政策，多以戶籍為衡量標(biāo)準(zhǔn)。大多數(shù)城市的購房標(biāo)準(zhǔn)都是本地戶籍可購房兩套，外地戶籍可購買一套。

張大偉表示，人才政策變相地降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場，這明顯帶來了房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。“大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策不同城市購房落戶的可能性。“對于這些城市來說，人才對應(yīng)的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)，人才對城市的作用也應(yīng)該是在產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。”