中新社北京12月27日電 (記者 龐無忌)在降溫和趨穩(wěn)中，中國樓市走向2018年尾聲。上半年局部過熱與年末全面降溫的轉折背后，是再次創(chuàng)下密集記錄的房地產調控措施。據相關機構統計，2018年全年中國各地出臺調控政策約450次，相比被公認為“調控年”的2017年多出75%。調控密集趨于頂峰，加之，宏觀經濟下行壓力加大，多重因素作用下，2019年中國房地產市場會走向何方？

新房銷售增速回落至20年來低位

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領指出，今年全年中國商品住宅銷售面積預計將達到14.6億平方米，同比基本持平。在住房全面商品化的20年來，商品住宅銷售逐漸升至頂峰。不過，新房銷售增勢出現終止態(tài)勢。該機構預測稱，2018年，中國新房成交總額約12萬億元人民幣，同比增加10%，增速回落至20年以來低位。特別是四季度以來，全國商品住宅銷售面積逐月同比下滑，銷售疲態(tài)盡顯。

官方數據反映出類似的趨勢。今年前11個月，中國商品房銷售面積同比增長1.4%，銷售額同比增長12.1%，增速均處于相對低位。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉認為，今年商品房銷售面積、金額累計同比增速已有逐步回落的態(tài)勢，市場降溫征兆已然顯現。他預測稱，2019年中國商品房銷售面積或同比下跌5%左右，而房價上升背景下，商品房銷售金額仍有望微增5%以內。

調控政策“穩(wěn)”字當頭

21日閉幕的中央經濟工作會議繼續(xù)將“構建房地產市場健康發(fā)展長效機制”作為明年重點任務，并且重申“房子是用來住的、不是用來炒的定位”。隨后全國住房和城鄉(xiāng)工作會議又將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”作為2019年工作的首要目標。

全國政協經濟委員會副主任楊偉民指出，明年房地產調控政策沒有變，關鍵是要建立促進房地產健康發(fā)展的長效機制，因為房地產基礎性制度已經不太適用于現在的形勢。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，當前部分城市房價下跌，總體仍屬于市場的正常調整，重點城市房地產市場也仍然具有充足的流動性。應保持政策定力，即使房價出現暫時性下跌，也不宜出臺剌激或鼓勵性購房政策，避免房地產調控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地調整一些不合時宜的房地產政策，如限售、限價等，使得房地產政策體系更為科學合理。

楊現領指出，今年以來，中國有22個城市加碼或開啟限購政策，17個城市實行限售政策。在政策修補中，調控壓力已經達到頂峰。市場最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢，基本達到2015年以來高位。今后政策料減少對交易環(huán)節(jié)的行政管制，限價、限售乃至限購政策可能會根據不同城市的情況作相應調整。

明年樓市或穩(wěn)中微降

對于2019年的樓市動向，楊科偉指出，隨著去庫存等政策逐漸退出，尤其是棚改貨幣化安置的逐步收緊，作為成交規(guī)模占比達到69%的三四線城市市場勢必面臨調整，尤其是一些缺乏基本面支撐、房價漲幅過大的地方商品房銷售形勢不容樂觀。與此同時，考慮到對沖效應和輪動周期，若一、二線城市限購限貸等政策出現微調，其銷售形勢將會好于2018年。

倪鵬飛也表示，明年樓市小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。

在當前政策穩(wěn)定的前提下，中國指數研究院常務副院長黃瑜指出，2019年中國商品房銷售面積同比或將有5%-7%左右的回落，不過，總量仍然可觀，房地產市場并不悲觀。從房價來看，黃瑜認為，2019年中國大中城市房價有望進一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調整態(tài)勢，特別是熱點城市的二手房價會率先調整。