11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年10月70個大中城市商品住宅銷售價格變化數(shù)據(jù)。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降；二線城市環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅微擴(kuò)，二手住宅漲幅回落。

如何看待10月房價指數(shù)變化？價格總體穩(wěn)定背后，哪些因素在起作用？后市行情又將如何？11月15日晚，《央視財經(jīng)評論》邀請到國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民以及財經(jīng)評論員萬喆做客演播室，深入解析。

價格穩(wěn) 體現(xiàn)在哪里？

劉衛(wèi)民：價格回落 投資穩(wěn)中回調(diào)

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：第一個穩(wěn)，10月份相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，特別是前期一些熱點城市，價格上漲的牛頭已經(jīng)被一系列政策給按住了；第二個穩(wěn)，從前10個月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看，1—7月份，累計增速增高以后在逐步回調(diào)；第三個穩(wěn)，土地的購置速度也開始趨穩(wěn)。

萬喆：價格總體穩(wěn)定 走勢分化明顯

財經(jīng)評論員 萬喆：“穩(wěn)”本身就意味著一種動態(tài)平衡。沒有出現(xiàn)增幅較快，也沒有出現(xiàn)斷崖式下跌，這實際上就是穩(wěn)。另外一方面，走勢的分化非常明顯，東部繼續(xù)下降，西部卻是增速回落比較小的；一線城市相對比較穩(wěn)，但三四線城市卻出現(xiàn)了成交價和成交面積增速擴(kuò)大。所以整體而言，因城施策，首先要看到不同城市的情況確實相差很大。

哪些因素影響了市場預(yù)期？

劉衛(wèi)民：房地產(chǎn)信貸增速回落影響市場預(yù)期

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：從房地產(chǎn)資金到位情況來看，除了定金和首付處于兩位數(shù)的增長以外，按揭貸款在低速增長。也就是相關(guān)信貸支持確實在收緊，特別是對那些擁有二套房或者二套以上的居民。此外，信貸增速低還給市場主體，特別是開發(fā)主體一個信號，資金鏈在不斷收緊，這樣就可能促使這些企業(yè)加速清盤，調(diào)整項目定價等等。所以，信貸方面的這個因素很關(guān)鍵。

萬喆：政策是影響市場預(yù)期的最大因素

財經(jīng)評論員 萬喆：今年以來關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策出了400多條，比去年同期增長了大概80%；住建部約談開發(fā)商、中介，杜絕虛假信息之類這樣的行為也十分頻繁，約束市場亂象的決心很大。所以對三四線城市，即便可能有刺激性促進(jìn)效應(yīng)的預(yù)期，也會相應(yīng)收縮。

另外，10月份國常會又出來新的3年棚改計劃，所以調(diào)控政策本身，就是一個不斷出臺完善的過程，不是說一下子就沒有了，也不會一下子全部放出來，政策仍然是影響預(yù)期的最大因素。目前來看，調(diào)控房地產(chǎn)的決心還是非常大的，所以市場預(yù)期也會比較穩(wěn)。

【背景鏈接】

11月14日，國家統(tǒng)計局還公布了前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。從投資來看，同比增長9.7%，增速與前9個月相比，回落0.2個百分點；從商品房銷售面積這一塊看，同比增長2.2%，增速比前9個月回落0.7個百分點，兩項指標(biāo)均出現(xiàn)回落。

增速回落 后市行情怎么變？

劉衛(wèi)民：房地產(chǎn)增速回落符合客觀發(fā)展規(guī)律

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民：整體而言，中國的住房供求達(dá)到了某種均衡點。長期支持過去動輒百分之二十、三十的房地產(chǎn)增速的這種狀態(tài)，要回落到相對適中低幅增長的狀態(tài)。所以說，從兩位數(shù)回到一位數(shù)增長的背后，有整個房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的客觀因素。房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)矛盾，結(jié)構(gòu)發(fā)展的不平衡當(dāng)然還存在，但是總體來看，購房需求已經(jīng)不像過去那么強(qiáng)烈。

萬喆：樓市是長期博弈 長效機(jī)制不可放松

財經(jīng)評論員 萬喆：房價到底什么時候才算是一個理性的供需價格，我認(rèn)為沒有完全市場化的理性，就不能算是最后的理性。所以包括現(xiàn)在的限購限售，甚至一些地區(qū)地方政府在價格波動時介入、約談，應(yīng)該都是暫時的手段。長效機(jī)制要建立，是要使得供需能夠非常好地對接，既沒有泡沫，也能滿足人們良好的居住需求。市場長期來說壓力仍然比較大，在相應(yīng)機(jī)制建立完善以前，市場會存在長期博弈。