中新經(jīng)緯客戶端7月5日消息，近期全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。5月19日，住建部提出，熱點(diǎn)城市力爭(zhēng)用3—5年時(shí)間，使公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

據(jù)中新經(jīng)緯客戶端不完全統(tǒng)計(jì)，近一個(gè)月以來已有深圳、湖北、山西、北京、長(zhǎng)沙等5地在今后住房供應(yīng)中為政策性支持住房或租賃住房劃定了明確比例或具體面積。有評(píng)論稱，就調(diào)控重心來看，5月以來的樓市調(diào)控較以往更加重視供給端的結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極擴(kuò)大“有效供給”。相較于此前密集使用的限購、限售等手段，今后樓市調(diào)控思路變了嗎？

1個(gè)月內(nèi)5地樓市調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)

5月19日，住建部印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃。各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例。

通知還提出，熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)。力爭(zhēng)用3—5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

通知發(fā)布半個(gè)月后，樓市迎來了重磅消息。6月5日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，被稱為是“二次房改”。

其中最值得注意的是，深圳未來的住房比例發(fā)生了巨大改變，商品住房占比大幅調(diào)降。《意見》提出，未來深圳商品住房占40%，其余是人才房、安居房、公共租賃房，各占20%。新華社瞭望智庫文章評(píng)論稱，當(dāng)國內(nèi)多地還在如何限購、限售等調(diào)控政策上做文章時(shí)，深圳已在探索如何進(jìn)一步建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

湖北、山西等中部省份也有響應(yīng)。據(jù)湖北日?qǐng)?bào)6月5日?qǐng)?bào)道，湖北省住建廳出臺(tái)意見，提出省內(nèi)熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，力爭(zhēng)用3到5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

6月9日，山西日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，山西省出臺(tái)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案，要求各設(shè)區(qū)城市爭(zhēng)取用3-5年時(shí)間，使租賃住房占新增（改造）住房供應(yīng)量的比例提高到50%左右。

6月22日，北京市發(fā)布2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃安排1200公頃住宅用地，其中商品住宅用地（含共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃）650公頃，保障性安居工程用地350公頃，集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃。刨除共有產(chǎn)權(quán)住房外，商品住宅僅占新增宅地37.5%。

7月1日，長(zhǎng)沙市出臺(tái)方案，要求全力保障安居型商品住房用地，住宅用地供應(yīng)實(shí)行商品住宅用地和安居型住宅用地掛鉤，安居型住宅用地占比不少于60%。長(zhǎng)沙今年預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅用地633.19公頃，預(yù)計(jì)比2017年實(shí)際供應(yīng)量增加66%。

北上深未來商品房供應(yīng)僅占約四成

值得注意的是，深圳此次樓市新政并非首例，北京、上海去年就已在供地計(jì)劃中體現(xiàn)出了調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的思路。

2017年4月，北京市推出2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，產(chǎn)權(quán)類住房中定向安置住房計(jì)劃供地1230公頃，自住型商品房（政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)）計(jì)劃供地1020公頃，普通商品住房計(jì)劃供地2450公頃，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃。其中，普通商品住房計(jì)劃供地占比為40.8%。

2017年7月，上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃發(fā)布，預(yù)計(jì)住房用地供應(yīng)5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應(yīng)總量較“十二五”增加20%。其中，商品住房用地占比為36.4%。

通過對(duì)比北京、上海、深圳未來一段時(shí)間內(nèi)不同類別新增住房的比例，中新經(jīng)緯客戶端發(fā)現(xiàn)，其中普通商品住房占比均將下降到40%左右，同時(shí)政策性支持住房及租賃住房比重均有所擴(kuò)大。

中國指數(shù)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，目前一線城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)已非常明顯，將形成普通商品住宅、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的住房供應(yīng)體系。預(yù)計(jì)未來對(duì)人口增長(zhǎng)顯著的一線城市和強(qiáng)二線城市具有參考意義。

房地產(chǎn)調(diào)控思路調(diào)整了？

2018年上半年，地方房地產(chǎn)政策調(diào)控強(qiáng)化與擴(kuò)圍并存，不過樓市5月以來又有所回暖。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至6月底，超過50個(gè)地級(jí)以上城市和超過10個(gè)縣級(jí)城市出臺(tái)調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，上半年約有11個(gè)城市出臺(tái)限購政策、23個(gè)城市出臺(tái)限售政策，海南從省級(jí)層面進(jìn)行限購、限售。整體來看，限售已成為各線城市常用的調(diào)控手段。

另一方面，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)二季度又有所回暖。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2018年上半年，商品房銷售面積、金額增速自年初以來逐月下滑，至5月有所回升，單月商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比漲幅均在18%左右，同比分別增長(zhǎng)8%和21%，增速創(chuàng)2017年7月以來新高。6月，樓市成交仍維持較高熱度，29個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比微降5%，同比持平。

龍頭房企依然賺得盆滿缽滿。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年，TOP100房企總體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長(zhǎng)36.5%。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動(dòng)及熱點(diǎn)二三四線城市的持續(xù)火熱。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)注重“調(diào)和控”兩個(gè)方面，一方面要控制市場(chǎng)情緒和預(yù)期，另一方面，更要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調(diào)”，是市場(chǎng)過熱的主要原因。

據(jù)中新社此前報(bào)道，中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明認(rèn)為，壓低房?jī)r(jià)一方面需要抑制購房者需求，另一方面要增加房屋供應(yīng)。但中國多輪調(diào)控，地方政府的思路均是一方面抑制需求，另一方面抑制商品房供給。中國部分城市當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控思路亟待調(diào)整。

長(zhǎng)江證券趙偉團(tuán)隊(duì)在研報(bào)中指出，自今年5月以來的新一輪地產(chǎn)調(diào)控與以往不同，調(diào)控重心來看，本輪調(diào)控較以往更加強(qiáng)調(diào)供給端調(diào)整，一方面要求增加住宅土地供應(yīng)，另一方面要求住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、更大限度地滿足剛需。