近日，香港特別行政區(qū)政府公布了六項房屋政策新措施，其中有一項特別引人關(guān)注的政策，便是“空置稅”。它主要針對閑置期滿6個月，未進(jìn)行居住使用也未出租的一手房征稅。

空置稅為何只面向一手房征收？它對房價調(diào)控的作用有幾分？對內(nèi)地樓市調(diào)控的借鑒意義又如何？

▲資料圖 中新經(jīng)緯攝

面向一手房征收，

“空置稅”主要對房地產(chǎn)商施壓

香港政府公報數(shù)據(jù)顯示，香港近年來已建成但仍未出售的一手住房數(shù)量，由2013年3月的約4000個增至2018年3月的約9000個。在樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀下，這個趨勢并不理想。此次推出的空置稅征收政策便是為了增加房地產(chǎn)開發(fā)商一手房的供應(yīng)，打擊“擠牙膏式售樓”、“捂樓惜售”的情況。

?6月29日，香港政府建議修訂《差餉條例》，針對空置的一手房征收“額外差餉”，即空置稅。

香港特別行政區(qū)行政長官林鄭月娥在房屋政策新措施記者發(fā)布會上的發(fā)言中表示，該條例會要求獲得占用許可證達(dá)十二個月及以上的一手房業(yè)主（主要為開發(fā)商），每年向政府申報其房屋的使用情況。對于未作居住或出租用途的時間超過六個月的房屋，會被視為“空置單位”，業(yè)主需交付空置稅。

林鄭月娥介紹，空置稅由香港差餉物業(yè)估價署按年征收，征收金額為一手房租金的兩倍。2018年3月，香港住宅物業(yè)的平均租金回報率為2.5%，以此計算，空置稅的征收金額約等于樓價5%。

比如說，一套售價為500萬元的一手房，其平均租金=5,000,000*2.5%=125,000元；應(yīng)繳空置稅=平均租金*2=125,000*2=250,000元。500萬元的一手房，空置稅或高達(dá)25萬元/年。

同時，政府還要求香港地政總署修改《預(yù)售樓花同意方案》，該方案要求開發(fā)商無論是以招標(biāo)還是拍賣方式出售樓盤，每次公開的房源數(shù)量不得少于其“預(yù)售樓花同意書”中所涵蓋住宅單位總數(shù)的20%；對于剩余未賣出樓房數(shù)量少于總數(shù)的20%的，需一次性公布。

▲資料圖 中新經(jīng)緯攝

香港業(yè)界紛紛直言“新招‘極辣’”，也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，政府大力度加重開發(fā)商推盤壓力，短期內(nèi)或令樓價升勢放緩。

不過，據(jù)香港文匯報報道，“房策六招”公布后的三日內(nèi)，樓市整體交投仍然平穩(wěn)。由于沒有大型新盤推售，一手房交易量僅120起，屬當(dāng)?shù)亟缕退健?/p>

二手房業(yè)主是否也應(yīng)繳納“空置稅”？

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，香港新政策其實是針對當(dāng)?shù)貥鞘小疤攸c”設(shè)計的，意在解決開發(fā)商“捂樓惜售”的情況。

“與內(nèi)地的情況不同，香港政府以往對于開發(fā)商公開樓盤信息的情況未有限制。在當(dāng)?shù)胤课莨┣箨P(guān)系緊張的情況下，開發(fā)商手中有房不賣，會加劇房屋供應(yīng)短缺的情況，某種程度上就加劇了房價的上漲，對房地產(chǎn)市場是極為不利的。所以此次出臺的新房策主要針對一手房，也就是開發(fā)商，來征收空置稅。”顧云昌說。

那么二手房是否有繳納空置稅的必要呢？

同策研究院首席分析師張宏偉告訴中新經(jīng)緯，雖然香港推出空置稅是一種“定向調(diào)控”，但從房屋資源的使用效率的角度來看，全面放開空置稅的征收范圍，將二手房業(yè)主也納入征收對象，是更合理的。

▲資料圖 中新經(jīng)緯攝

“香港新房策針對一手房征稅，解決的是開發(fā)商有樓不賣引發(fā)的市場供給問題，但對于一些以投資目的購房后又將房屋閑置的‘炒房客’，其實也應(yīng)該承擔(dān)此類稅負(fù)。”張宏偉說，“許多炒房客的投機行為，使得房屋長期閑置，導(dǎo)致了房屋供應(yīng)不足、房價高漲等現(xiàn)象，使其他人的購房剛需無法滿足。對二手房業(yè)主征稅，能夠在一定程度上緩解此類問題。”

顧云昌則表示，二手房市場存在的房屋閑置情況，造成了房屋資源的浪費。從提高資源利用率的角度來看，也應(yīng)放開空置稅征收范圍，對這些空置二手房的業(yè)主征稅。

打擊“炒房客”，

內(nèi)地征收“空置稅”面臨哪些難題？

內(nèi)地樓市價格的持續(xù)高漲與一房難求現(xiàn)象是否也適用“空置稅”政策呢？此類稅種對解決內(nèi)地與香港樓市問題所起的作用又有何不同？

中新經(jīng)緯發(fā)現(xiàn)，早在2010年，國務(wù)院辦公廳就曾下發(fā)過《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下文稱《通知》），近年來也陸續(xù)有各地方的細(xì)化規(guī)章出臺。該《通知》對限制房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售、有房不賣的行為做出了明文規(guī)定。

三、 加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管

……（六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度……

▲國務(wù)院辦公廳《通知》 來源：中國政府網(wǎng)

顧云昌表示，在一手房市場的管控方面，內(nèi)地和香港的情況有所不同。在內(nèi)地，由于政府會采取一定的行政手段來控制開發(fā)商捂盤惜售現(xiàn)象，要求開發(fā)商一次性公開樓盤信息；在一些房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的地區(qū)，政府還可能給開發(fā)商一定的售樓期限，要求樓盤必須賣出，所以內(nèi)地基本不存在一手房空置的情況。

“內(nèi)地的閑置房屋，恰恰是已經(jīng)賣出的二手房。”顧云昌說道，“針對一手房征稅其實是相對容易的，只需要開發(fā)商在拿到許可證以后按規(guī)定的時間申報房屋使用情況即可，有關(guān)部門對房屋閑置與否的排查也相對容易，但對二手房征收空置稅就困難多了。”

顧云昌認(rèn)為，對二手房征收空置稅，需要面臨的難題主要是對房屋空置標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定和對空置情況的排查。

▲資料圖 中新經(jīng)緯攝

“什么樣的房子算空置房？現(xiàn)在人們生活水平提高了，有些購房者可能會買一兩套‘異地房’。城里一套上班的時候住，郊區(qū)一套周末、假期去住。還有人會在景區(qū)附近或者海邊買上一套，偶爾帶著家人旅游住。有些異地房可能半年、一年都沒人住，由于地理位置特殊，也不易出租。”他說。

“現(xiàn)在購房情況越來越復(fù)雜，什么樣的房子該征稅？什么樣的房子不該征？閑置多久才能征？空置標(biāo)準(zhǔn)的制定是個難題，很難面面俱到，需要長期的商議、調(diào)研來確定，還需要出臺相應(yīng)的法律法規(guī)來保障對空置房的認(rèn)定。”顧云昌補充道，“對于房屋的空置情況，有關(guān)機構(gòu)曾經(jīng)對地方的房屋居住情況做過一些抽樣調(diào)查，但并未有過全面、系統(tǒng)的摸排。現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記，其實也是為了摸清相關(guān)情況。”

談及空置稅政策未來在內(nèi)地的推行，顧云昌表示，“無論空置稅還是國家研究已久的房產(chǎn)稅，都是意在通過增加持有成本來打擊炒房投資等行為，滿足房屋的居住剛需，對樓市發(fā)展有重大意義。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范、不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的實現(xiàn)以及相關(guān)法律的不斷完善，房地產(chǎn)市場的發(fā)展會越來越清晰，相信上述難題也會一一解決。”