租房“補(bǔ)課”刻不容緩。

世聯(lián)行曾做過(guò)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，深圳首次置業(yè)年齡已經(jīng)從2012年的33歲提高到2016年的36歲，北京首次置業(yè)年齡則從2012年的36歲提高到2016年的38歲。首次置業(yè)年齡的延長(zhǎng)意味著停留在租房市場(chǎng)的人群在增多。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前在籍人口13.83億人，其中2017年的流動(dòng)人口近2.5億，而以租住私房作為居住模式的人數(shù)占流動(dòng)人口的67.3%。也就是說(shuō)，我國(guó)流動(dòng)人口增速?gòu)某掷m(xù)增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入中后期，住房租賃市場(chǎng)有待擴(kuò)容。

提高供應(yīng)量是租房市場(chǎng)亟待解決的問(wèn)題。足夠的供應(yīng)量意味著租金穩(wěn)定以及租房市場(chǎng)更好的服務(wù)。相寓副總經(jīng)理張多表示，他們?cè)?017年做過(guò)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，品牌公寓租房和房屋資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)在全國(guó)市場(chǎng)上占有率只有5%。機(jī)構(gòu)作為最有效率的運(yùn)營(yíng)主體，這是一個(gè)并不樂(lè)觀的數(shù)字。

恰如萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮所言，租購(gòu)并舉早在1998年房改時(shí)就已提出，但是過(guò)去多年發(fā)展偏了。租賃現(xiàn)在是在“補(bǔ)課”,北上廣深等城市住房租賃市場(chǎng)需求很大。

供不應(yīng)求

局部供不應(yīng)求是租房市場(chǎng)目前最值得關(guān)注的問(wèn)題。

一方面，租房市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)《58集團(tuán)2018一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》，北京、上海在2018年第一季度的租房需求增速分別為7.22%和12.18%。在新一線城市中，無(wú)錫、南京、合肥、杭州的租房需求增速表現(xiàn)亮眼，分別為10.92%、9.64%、6.82%、5.35%。這一數(shù)據(jù)從全年維度看更為明顯。2017年全國(guó)租房需求較2016年增長(zhǎng)57%，第四季度租房需求較2016年同比增長(zhǎng)71%。

與此同時(shí)，各城市租金也呈上漲趨勢(shì)。《58集團(tuán)2018一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》租金數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)人均月租金為793元，和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金為2514元，在全國(guó)仍處于領(lǐng)跑位置，同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元/月的人均租金領(lǐng)跑新一線城市，長(zhǎng)沙、重慶、青島等新一線城市住房租賃人均月租金均有不同程度的漲幅。

據(jù)千龍網(wǎng)云房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上漲4.0%;深圳市月租金76元/平方米，同比上漲3.2%;杭州市月租金50.5元/平方米，同比上漲6.3%;南京市月租金44.8元/平方米，同比上漲1.1%。

隨著租金上揚(yáng)，控租金首次出現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控中。住建部5月19日在其官方網(wǎng)站發(fā)文稱，將“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，并提出了6項(xiàng)具體措施。在這6條措施中，“控租金”被首次提及;5月28日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表評(píng)論文章《樓市有“緊”才有“穩(wěn)”》。其中提出：一旦市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)，地方政府必須切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金的主體責(zé)任，調(diào)控務(wù)必當(dāng)機(jī)立斷。

值得關(guān)注的是，品牌公寓是近年來(lái)新興的租賃類型，其裝修風(fēng)格多樣、服務(wù)較好、房源多位于交通便利地段等因素，受到廣大年輕人的喜愛。對(duì)于房源的來(lái)源傾向，49%的租房人群傾向于選擇個(gè)人房源，32%的用戶對(duì)于品牌公寓的傾向性更高。不過(guò)，市場(chǎng)也普遍認(rèn)為，當(dāng)下品牌公寓租金較高。

蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平說(shuō)：“整體看租房市場(chǎng)是供不應(yīng)求的。提高市場(chǎng)供應(yīng)量很重要，這意味著租金平衡以及租房者可以享受更好的服務(wù)。”

機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者占比低

從供應(yīng)端來(lái)看，近年來(lái)隨著國(guó)家大力推行租購(gòu)并舉，提供租房的主體不斷增多。不過(guò)從目前來(lái)看，這些“補(bǔ)課”仍然不夠。

相寓副總經(jīng)理張多在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，租房變化主要在于這幾年的供應(yīng)主體結(jié)構(gòu)變化。租房形式主要有三種：一是通過(guò)網(wǎng)站或貼條小廣告，租戶直接找到房東或二房東，經(jīng)紀(jì)不會(huì)參與其中;第二種是由經(jīng)紀(jì)主導(dǎo)的普租或經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，一端是業(yè)主端，另一端是客戶端，能解決他們的信息及時(shí)匹配問(wèn)題;第三種是機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者，比如長(zhǎng)租公寓，目前形式主要有集中式和分散式。從這三種結(jié)構(gòu)來(lái)看，機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者比例在增加，但這是因?yàn)槠湓瓉?lái)占比太低。

世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理也表示，從目前來(lái)看，中國(guó)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者提供的租房市場(chǎng)份額在全國(guó)來(lái)講不超過(guò)5%，而日本已經(jīng)超過(guò)70%，美國(guó)、德國(guó)也都是在40%~50%。租賃市場(chǎng)規(guī)范一定需要機(jī)構(gòu)化，也就是用B to C的方式來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。

不過(guò)值得關(guān)注的是，盡管長(zhǎng)租公寓備受關(guān)注，但盈利是行業(yè)的普遍難題。甘偉認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而言，雖然政府已經(jīng)把房屋租賃置于國(guó)家戰(zhàn)略高度了，但實(shí)際上一些具體的政策還沒(méi)有落實(shí)，公寓需要忍受一定時(shí)間虧損。要么全面漲租金，要么政府給予一定補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠，或者在與物業(yè)合作上給予運(yùn)營(yíng)者一些綠燈。目前最欠缺的是政策和金融支持，如能獲得支持，就可使運(yùn)營(yíng)商忍受這段時(shí)期的煎熬。

從機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)者角度，張多也提出了現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，“租房人群對(duì)房屋關(guān)注的核心點(diǎn)依然聚焦在價(jià)格和位置。我們要提供給他們品質(zhì)服務(wù)是沒(méi)錯(cuò)的，但不是所有人都消費(fèi)得起這個(gè)服務(wù)。”

租房成為一種生活方式?

盡管租房是目前市場(chǎng)中關(guān)注度非常高的話題，但從我國(guó)租房市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，租房仍然不能代替買房真正成為一種生活方式。

甘偉認(rèn)為：“租售并舉、租售同權(quán)的核心價(jià)值，就是原來(lái)需要由買房來(lái)獲得生活品質(zhì)的群體，可以用租房解決需求，這才最具有里程碑意義。但如果人們到了要結(jié)婚或者要養(yǎng)小孩時(shí)仍然一定要買房，那么租房時(shí)代就還沒(méi)有來(lái)臨。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前對(duì)不少租房者而言，最大的困擾仍然是租購(gòu)?fù)瑱?quán)。比如，在子女教育等問(wèn)題上，租房者能否享受與購(gòu)房者同等權(quán)益。

另外張多認(rèn)為，對(duì)于買房，我國(guó)有著濃厚的社會(huì)倫理和傳統(tǒng)情懷。“買房形式和結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生一些調(diào)整。比如年輕人不會(huì)因?yàn)橘I房將生活品質(zhì)降到很低。他們可能選擇回老家買或在其他城市購(gòu)買，而后再去考慮升級(jí)置業(yè)，這是主流想法。”

不過(guò)隨著租房年齡層的變化，租房者觀念也在發(fā)生變化，年輕一代愿意將更多收入占比花在租金上。據(jù)蘑菇租房統(tǒng)計(jì)顯示，收入方面，月收入在5001-8000元區(qū)間的人數(shù)占比最多。通過(guò)租金收入比的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，55.6%的租客將50%以上的月收入貢獻(xiàn)給每月房租，而租金收入比小于30%的人僅占16.8%。另外，78%的租房者認(rèn)為，目前房租較貴。同時(shí)，租房群體也給出了他們的理想租金標(biāo)準(zhǔn)。在北上廣深四座城市中，49.7%的租房者認(rèn)可月租金1500-2500元為理想范圍;在南京、杭州等幾個(gè)租房市場(chǎng)擴(kuò)張較快的城市中，53%的租房者認(rèn)可的理想月租金范圍是1000-1500元。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，破除“買房才是安居”這一長(zhǎng)久以來(lái)中國(guó)人的居住觀念，不是一朝一夕之事，也并非增加了租賃房源供給量或者出臺(tái)相應(yīng)法律法規(guī)之后，人們的住房觀念就會(huì)馬上改變。“租房也是安居”需要一個(gè)過(guò)程，值得關(guān)注的是，90后更容易接受租房觀念，也更愿意選擇租房，相信未來(lái)中國(guó)的租賃市場(chǎng)在一二線城市的發(fā)展步伐會(huì)進(jìn)一步加快，更多人接受更長(zhǎng)時(shí)期甚至一輩子租房生活。另外，從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通過(guò)租房解決住房問(wèn)題的比例遠(yuǎn)高于中國(guó)，例如德國(guó)大城市租房人群比例高達(dá)六成。中國(guó)一二線城市居住需求將形成三分格局，即商品房、保障房、租房，未來(lái)超過(guò)三成人在大中城市租房，應(yīng)該是個(gè)普遍現(xiàn)象。