近日舉行的全國國土資源工作會議提出,2018年我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,落實宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”,無疑是一項重大的改革和創(chuàng)新,是貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于“加快建設(shè)多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”要求的一項具體舉措,對未來我國房地產(chǎn)市場的走勢必將產(chǎn)生一定影響。特別是在“三權(quán)分置”基礎(chǔ)上,利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地及宅基地建設(shè)租賃住房試點并推廣,有利于盡快形成租購并舉的住房制度。

在會議釋放的信號中,有幾個關(guān)鍵詞必須引起重視,這樣才能做到對會議精神準(zhǔn)確理解和把握。一是“權(quán)屬不變,符合規(guī)劃”。土地資源歸國家和集體所有,這個原則不可能也不應(yīng)改變,放活的只是使用權(quán)。二是“研究辦法”。非房地產(chǎn)企業(yè)將具有合法使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)為住宅用地,當(dāng)下要著手研究其辦法,具體實施應(yīng)有章可循。三是“試點”。公眾特別關(guān)注的將宅基地用于租賃住宅建設(shè),需要試點先行。可見,主管部門對推進(jìn)相關(guān)改革持既積極又慎重的態(tài)度。

這是因為,如果不經(jīng)過試點和明確具體辦法,相關(guān)思路在實踐中極有可能出現(xiàn)無序甚至失控狀態(tài)。比如,在農(nóng)村,如果沒有有效監(jiān)督機(jī)制和合理流程,用地可能突破宅基地范圍和耕地紅線,所建房屋也可能突破租賃用房,甚至建成使用權(quán)轉(zhuǎn)售城里人的別墅或會所。對于非房地產(chǎn)企業(yè)而言,一般情況下,其取得使用權(quán)的土地應(yīng)該是生產(chǎn)建設(shè)用地,而不是住宅用地。如果諸多企業(yè)競相將生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)作住宅,用于本企業(yè)職工福利,盡管可能增強(qiáng)企業(yè)自身的吸引力和凝聚力,卻也有可能再次形成實際上的住房雙軌制,帶來權(quán)力尋租和分配不公問題。

所以,相關(guān)改革要穩(wěn)步有序推進(jìn),在試點和廣泛征求各方面意見的基礎(chǔ)上,平衡各方利益,制定詳細(xì)預(yù)案,把可能的影響和副作用考慮詳盡、降至最低。無論是農(nóng)村農(nóng)民宅基地的試點工作,還是非房地產(chǎn)企業(yè)住宅用地的方法研究,都應(yīng)從土地資源緊張、人房矛盾較為突出的一二線城市做起,以避免三四線城市在去庫存的同時又增庫存。試點工作和辦法研究的重點,除了要考慮建立有效的工作流程和有力的監(jiān)督機(jī)制,還要想到租賃住房投資回收周期較長,需要重點考慮其建設(shè)資金的來源、使用、回收乃至收益,考慮如何既保證其資金投入,又不至于形成債務(wù)風(fēng)險和不良貸款的機(jī)制和保障措施。

更要考慮的是,“多主體供應(yīng),多渠道保障”的逐步推進(jìn),勢必在一定程度上影響地方政府的土地財政收入。各地如何盡快從自身實際出發(fā),加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、提質(zhì)增效和新舊動能轉(zhuǎn)換,必將成為繞不開的重要任務(wù)。