受“3·17”樓市調(diào)控收緊政策的影響，2017年北京二手住宅成交量相比2016年火爆的市場明顯減少。據(jù)偉業(yè)我愛我家等多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017全年北京二手房市場交易量減半，成交價格連跌8個月，政策調(diào)控效果顯著。業(yè)內(nèi)人士指出，2018年北京二手房成交量有望恢復(fù)至15萬套左右，房價或穩(wěn)中有降。

局

交易量環(huán)比腰斬

北京二手住宅市場在2016年量價雙雙創(chuàng)下歷史新高后，迎來了2017年史上最嚴(yán)厲且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，隨之，北京二手房市場徹底從高溫、高熱中走出，開啟新一輪降溫周期。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為136237套，環(huán)比2016年全年下降50%，在2009年到2017年之間僅高于2011年及2014年，排在近九年倒數(shù)第三位。

市場雖冷，但不減北京二手住宅絕對主力的地位。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，今年前11個月，北京二手住宅與新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套數(shù)比為4.7，意味著北京每6位置業(yè)客群中，有4、5位購買的是二手房，創(chuàng)下多年來的歷史最高位。

此外，記者了解到，在二手房整體成交較為低迷的背景下，剛性改善需求的換房業(yè)主，為近期成交主力。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，從當(dāng)前的置業(yè)客群情況來看，北京首次置業(yè)群體占比僅為35%，改善型換房(包括添置)需求依然為市場的主力客群，占比達到65%，這一比例較“3·17”政策之前的75%雖然有所下降，但是仍為市場需求的中堅力量。

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配套完善次新房價格堅挺

“3·17”新政出臺后，隨著北京二手房市場的快速冷卻，北京二手房價隨之下跌。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京二手房價在2017年4月份沖高企穩(wěn)，并從5月份開始直至年底12月，迎來了連續(xù)8個月的回落，12月份的二手住宅成交均價較4月高點時相比已經(jīng)累計下跌15%。

其中，一些近郊和遠郊區(qū)縣配套稍差、房齡相對較大的社區(qū)房價降幅較大，前期房價漲幅過快的城市核心區(qū)的老舊學(xué)區(qū)房房價降幅也較大，而一些教育、交通、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施完善的次新房社區(qū)房價則相對堅挺。

“3·17”新政也明顯改變了市場各方的預(yù)期。短期內(nèi)看跌房價的心理預(yù)期，使北京不少著急出售房屋、改換投資渠道或置業(yè)升級的業(yè)主主動降價出售。目前，除一些急售房、優(yōu)質(zhì)房相對易于成交外，很多購房者還處于觀望狀態(tài)。北苑一中介業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，通常雙方談價時，業(yè)主都會讓一些價，但如果總價僅降5萬、10萬，達不到購房者的心理價位，這種情況就很難成交。

家住北苑的張先生，因為要生二胎，就計劃把手頭的兩居換成三居室。2017年11月份，為了盡快出手，他把自己的兩居掛牌價調(diào)低了20萬元，以539萬元賣出，又在旁邊一個小區(qū)看中一套三居，最終成交價為930萬。而這套三居，原本掛牌價為1150萬元，因業(yè)主急于出手，所以價格降得較多。

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朝陽區(qū)成交超3萬套

在北京眾多區(qū)域中，朝陽區(qū)成為二手房成交的大戶。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，2017年全年，朝陽區(qū)二手房(包括住宅、商辦類)共成交36851套，位列各區(qū)域成交量榜首。朝陽區(qū)二手房成交量相對較多的原因在于，朝陽區(qū)域較大，相對而言交易量也較大。在北京十多個不動產(chǎn)登記事務(wù)中心中，朝陽區(qū)的業(yè)務(wù)量也是最大的，約占全市的三分之一。

2016年，隨著二手房交易量的“井噴”，朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心的業(yè)務(wù)量也同時劇增，平均一套朝陽二手房的交易時間在3個月左右。不過，2017年隨著交易量的下滑，朝陽二手房的交易時間有所縮減，沒有特殊情況，約為2個月。不過，還需看具體交易狀況，每個項目有所不同。

從購房群體來看，最近幾年，80后逐漸成為北京二手房市場的購買主力。2017年這種趨勢依舊沒有發(fā)生變化。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，最近一年(2016年12月-2017年11月)，北京市場上80后成交占比49%，是二手房市場絕對的成交主力，遠遠超過70后的25%和90后的10%。從數(shù)據(jù)上來看，80后的成交占比總體來說穩(wěn)中有升，最近一年同比微漲0.86%，90后最有“沖勁”，最近一年成交占比同比上漲了2.14%。

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全款購房占比升至三成

值得注意的是，2017年北京二手房成交中使用商業(yè)貸款的比例出現(xiàn)了下降，隨之，全款支付的比例有所提高。

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，縱觀2014年到2017年，2015年、2016年北京二手房市場上漲期間，使用商業(yè)貸款進行支付的占比從40.1%提高至55.4%，而全款的比例則降到22%左右。2017年形勢突變，2017年北京二手住宅交易中，使用商業(yè)貸款進行支付的占41.1%，較2016年減少14.3%，與此同時，使用全款進行支付的占30.9%，較2016年增加8.1%。整體比例結(jié)構(gòu)基本回到2014年的情況。

在采訪中，數(shù)據(jù)得到了驗證。家住東四環(huán)的李先生，于去年10月將一套四居室掛牌出售，總價1210萬元，比同小區(qū)同戶型掛牌價低了200萬，李先生的要求很明確，因為急用錢必須全款。一開始有購房者想買，但由于換房要貸款，對方想要8個月周期，但遭到了李先生的拒絕。直到12月，李先生終于找到了全款購房者，順利成交。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為，2017年北京樓市調(diào)控對首付比例、商業(yè)貸款利率進行了調(diào)整，最終使得貸款購房的比例大幅下降，堵住了一些投機炒房者的貸款炒房之路，從而降低了杠桿，降低了風(fēng)險。

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二手房價降幅或收窄

胡景暉表示，2018年中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“房子是用來住，而不是用來炒的”，可以預(yù)見，2018年北京的調(diào)控政策基本不會放松，市場出現(xiàn)反彈的可能性很小。

不過，基于北京二手房市場本身的龐大體量和2017年需求的冰封，胡景暉認(rèn)為，2018年北京二手房有望恢復(fù)15萬套左右的年均水平，首次置業(yè)以及改善換房的剛需則會成為市場交易主力，投機炒房不會有生存空間，市場杠桿、市場風(fēng)險都會處在可控的范圍內(nèi)，市場整體更加平穩(wěn)健康。房價方面，在政策穩(wěn)定的情況下，房價基本也會延續(xù)當(dāng)前的穩(wěn)中有降的趨勢，但降幅會收窄。

麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松亦指出，預(yù)計2018年樓市將逐步復(fù)蘇，二手住宅市場成交量會好于2017年。房價方面，今年上半年價格走勢上會比較平穩(wěn)。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭