在長沙、重慶、石家莊、西安等地樓市調(diào)控加碼的同時(shí)，近期多個(gè)城市的首套房貸利率也迎來“定向加息”。專家認(rèn)為，在信貸總量不變的情況下，貨幣信貸政策的結(jié)構(gòu)將趨于優(yōu)化。未來一段時(shí)間，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將不斷顯現(xiàn)，政策力度從嚴(yán)，購房成本保持增勢(shì)。

利率上行“水漲船高”

當(dāng)下首套房貸利率上調(diào)并不局限在一線城市和熱點(diǎn)城市。融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國首套房平均利率已經(jīng)達(dá)到5.12%。8月全國533家銀行中，有154家對(duì)首套房利率進(jìn)行了再度上調(diào)，占比28.89%。目前執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達(dá)到252家，徹底打破了7月“基準(zhǔn)為主”的格局。

9月以來，多地更是接連上浮首套房貸利率。以北京地區(qū)為例，首套房房貸利率上浮5%-10%成為普遍現(xiàn)象。

“去年年底以來央行實(shí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策，市場流動(dòng)性趨于緊張，銀行資金成本上升較快，因此貸款利率處于上升的態(tài)勢(shì)。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼表示，從數(shù)據(jù)看，人民幣貸款加權(quán)平均利率已連續(xù)3個(gè)季度上行，二季度環(huán)比上漲14個(gè)基點(diǎn)到5.67%。在此情況下，住房貸款作為貸款的一種，利率上行事實(shí)上是一種“水漲船高”現(xiàn)象。其次，近兩年全國尤其是一二線房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快、銷售火爆，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)一定程度上放大。商業(yè)銀行通過包括上調(diào)房貸利率、提升首付比例、收緊貸款申請(qǐng)條件等手段來把握個(gè)人住房貸款發(fā)放的進(jìn)度和節(jié)奏，是防控信貸風(fēng)險(xiǎn)的一種措施。

信貸額度緊張也是導(dǎo)致首套房貸利率上行的原因之一。中國銀行國際金融研究所研究員周景彤表示：“銀行等金融機(jī)構(gòu)上半年已經(jīng)將投放的額度用了很多，因此下半年額度較少。”

中金公司日前在研報(bào)中指出，銀行信貸額度開始捉襟見肘。走訪的諸多銀行已將全年70%-80%的信貸額度用光，下半年信貸額度將較為緊張。這會(huì)引發(fā)銀行議價(jià)能力提升，貸款利率上浮的情況較為普遍。

另外，銀行負(fù)債成本、購房需求、信貸供給也對(duì)首套房貸利率有影響。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，銀行負(fù)債成本在上升，如果資產(chǎn)定價(jià)不做調(diào)整，息差將會(huì)收窄。當(dāng)下銀行盈利狀況總體平穩(wěn)，但增長速度比較緩慢。按揭貸款作為銀行貸款中的重要組成部分，如果不做適當(dāng)調(diào)整，銀行息差或有壓力。房貸利率上漲也與購房需求和信貸供給有關(guān)。一方面，到今年三季度為止，全國購房需求和增長情況比較可觀。另一方面，2016年以來銀行發(fā)放按揭貸款的增速較快，短期內(nèi)銀行按揭貸款總量迅速增長后，銀行需要考慮未來的風(fēng)險(xiǎn)管理和結(jié)構(gòu)問題，不能讓按揭貸款比重不斷提高，需要做一些適當(dāng)調(diào)控。

信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化

東方choice數(shù)據(jù)顯示，自2015年10月央行調(diào)整中長期貸款基準(zhǔn)利率至4.9%以來，至今仍保持在歷史較低水平。目前房貸水平仍處較低的水平。

事實(shí)上，在基準(zhǔn)利率不變的情況下，提高首套房貸利率，也是總量政策不變情況下的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可以使資金更多投向農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、一二三產(chǎn)業(yè)融合、新型城鎮(zhèn)化等重點(diǎn)領(lǐng)域，更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。董希淼表示，去年以來房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房貸款增長非常快，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè)、小微企業(yè)的信貸投放，一定程度上產(chǎn)生了“擠壓”效應(yīng)。隨著商業(yè)銀行適度調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，今年以來房貸增長在貸款新增里的占比在下降，而投向制造業(yè)、小微企業(yè)、三農(nóng)和基礎(chǔ)設(shè)施的貸款增長較快。

銀監(jiān)會(huì)披露數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，制造業(yè)貸款同比增長1.6%，增速較去年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，較今年6月末上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。小微企業(yè)貸款同比增長16%，保障性安居工程貸款、涉農(nóng)貸款和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)貸款同比分別增長25.9%、10.2%和16.3%。對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持力度繼續(xù)加大，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度進(jìn)一步加大。

周景彤表示，調(diào)控房地產(chǎn)的直接目的是降杠桿、擠泡沫，遏制房地產(chǎn)市場房價(jià)過快上漲、泡沫不斷膨脹的勢(shì)頭。如果房地產(chǎn)領(lǐng)域流入的資金變少，在資金總量一定的條件下流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金總量確實(shí)會(huì)相對(duì)多一些。

“房貸利率上行及房貸在部分一二線城市相對(duì)收緊的出發(fā)點(diǎn)是控制房貸需求，通過房貸投放步伐的放緩，讓房貸需求不會(huì)在短期內(nèi)迅速釋放，或會(huì)帶來支持經(jīng)濟(jì)的效果。”連平認(rèn)為，但從銀行本身來說，目前對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投放的資金還比較充足，且銀行信貸投放關(guān)鍵是看市場的需求及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷。

調(diào)控將保持從嚴(yán)

針對(duì)未來房地產(chǎn)信貸政策是否會(huì)繼續(xù)趨嚴(yán)的問題，董希淼表示，或有進(jìn)一步調(diào)整可能，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款都可能適度收緊。事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場走向、市場流動(dòng)性、銀行信貸額度以及監(jiān)管部門相關(guān)政策變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策產(chǎn)生影響。

“對(duì)房地產(chǎn)總體的調(diào)控，包括貨幣政策，以及一些限購限貸政策在未來可預(yù)見的一段時(shí)間應(yīng)該是比較穩(wěn)定的，進(jìn)一步趨嚴(yán)的可能性較小。”周景彤分析，從近幾個(gè)月情況來看，房地產(chǎn)市場一度過熱的一二線城市其成交量、價(jià)格等各方面都在降溫，投資也在相對(duì)減少。前期嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn)，這種情況下沒必要再進(jìn)一步加大調(diào)控力度。

從貸款方面看，連平認(rèn)為，按揭貸款最近這幾年發(fā)放較多，但在整個(gè)信貸余額中比重依然不高。在這種情況下，銀行對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)方面的貸款，包括按揭貸款和開發(fā)商貸款，短期內(nèi)比重明顯上升。不過，銀行不可能讓房貸比重繼續(xù)大幅度上升。按揭貸款事實(shí)上是在相對(duì)收緊，投放速度也在放緩。