土地越來越少，房價越來越高；租房越來越難，房租越來越貴；城中村越來越擠，拆遷越來越難……近日，《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》(征求意見稿)公布，提出引導(dǎo)“城中村”通過綜合整治開展規(guī)模化租賃。方案不僅為擴(kuò)大住房租賃市場供給側(cè)改革提供了新思路，而且讓困擾城市發(fā)展已久的“城中村”難題有了新解，這讓各界看到了一舉多得、破解上述難題的希望。

越來越擠的“城中村”

深圳可謂國內(nèi)第一大“租房城市”。無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳租賃市場的規(guī)模占比均位列第一。

以“城中村”為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，被認(rèn)為是深圳市房地產(chǎn)市場最重要的組成部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳“城中村”租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房。

“城中村”解決了大量人口的居住問題，成為眾多大學(xué)畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”。但“城中村”租賃住房普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

被稱為“來深打工者的臨時家園”“外來工首選落腳地”的深圳市羅湖區(qū)泥崗村，占地面積3平方公里，原籍人口只有1000多人，常住人口卻超過了5萬人，現(xiàn)在的居民多以外來打工者為主。

擁擠成了泥崗村最大的特點(diǎn)。“住不習(xí)慣，這里的房子很不理想，建得太密了，沒有陽光，衣服也曬不干。”在泥崗村租房的朱大爺擺擺手說道。

然而，居住環(huán)境并未阻礙“城中村”租金的上漲。來自重慶萬州區(qū)的龍大娘在泥崗村住了十多年。“地鐵九號線通了后，泥崗村房價也漲了。我們租了一套兩室一廳的房子，剛過來時租金每個月1100元，現(xiàn)在漲到了2000元。”

此外，記者采訪發(fā)現(xiàn)，“城中村”租賃規(guī)模雖大，但租賃市場分散、秩序混亂，租賃關(guān)系并不穩(wěn)定。不少租房人權(quán)益缺乏必要的保障，也無法享受“村外”同等的公共服務(wù)。

越來越難拆的“城中村”

除了“拆”，還能“租”。這是此次出臺的工作方案的最大亮點(diǎn)。

過去，“城中村”的出路只有一條——拆遷。但由于種種原因，“舊改”工作推進(jìn)難度越來越大。“盡管政府的舊改政策有所改善，并在不同程度上得到落實(shí)，但是阻力仍不小。”深圳某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人鐘先生向記者表示，“舊改”是一項(xiàng)難度很大的系統(tǒng)工程，牽涉到多方利益，且一般需要較長周期。

“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)。”鐘先生向記者透露，“項(xiàng)目經(jīng)常會遇到業(yè)主不同意拆遷，有些業(yè)主獅子大開口，不合理地叫價。我們有個項(xiàng)目在‘實(shí)施主體確認(rèn)’(即業(yè)主同意)這一環(huán)節(jié)，卡了整整8年。”

此外，記者了解到，以往的“城中村”改造，會在本來就稀缺的土地上再做一次功能分配。土地被劃分為產(chǎn)業(yè)用地、普通工業(yè)用地、商業(yè)用地、教育設(shè)施用地和住宅用地等不同地塊。然而，在重新分配過程中，也有難易之分，產(chǎn)業(yè)用地的審批一般較快；而住宅用地則會慢很多，審批通過難度也較大。

拆遷越來越難，“城中村”的“野蠻生長”積累的安全隱患越來越大。如何將占全部住房數(shù)量60%的“城中村”改造盤活，成為深圳市住房租賃市場的重要課題。

“城中村”能否越來越好？

租賃能否為“城中村”提供新的出路？記者在泥崗村走訪發(fā)現(xiàn)，要走上“新路”也絕非易事——狹窄的過道、林立的樓房、雜亂的電線……抬頭一看，兩側(cè)陽臺上晾曬的衣服遮住了兩棟樓間僅有的“一線天”。

對于目前“城中村”普遍存在的衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題，《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》提出，要鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，享受住房租賃企業(yè)相關(guān)的政策優(yōu)惠。

據(jù)了解，深圳福田區(qū)已提出“城中村”出租屋消防安全“十必須”，包括必須明確消防安全主體責(zé)任人、必須確保消防逃生通道暢通、必須在每間屋內(nèi)分別安裝獨(dú)立式煙感報警器等。

同時，為重點(diǎn)整治“城中村”的二房東，深圳計(jì)劃出臺二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理，明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個人必須成立租賃企業(yè)，登記運(yùn)營。

根據(jù)深圳的規(guī)劃，未來，以備案為依據(jù)，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺的“城中村”租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。