13城試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃房

租賃大業(yè)，如星星之火燎原。

7月起，從中央到地方，租賃政策持續(xù)發(fā)酵。大家的目光已經(jīng)逐漸從房價(jià)，轉(zhuǎn)移到了租金。

8月28日，一個(gè)重磅樓市調(diào)控措施又發(fā)布：國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合發(fā)文，未來將在北上廣等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)，也就是說村里的土地也可以建房進(jìn)行出租了。此舉一出，市場一片熱議，無房者的春天是否真正到來了？新政對中國房地產(chǎn)市場將造成何等影響？

新政

13城試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房

近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(下簡稱《試點(diǎn)方案》)，部署利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，探索在北京、上海、南京等13個(gè)城市，試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。

13個(gè)試點(diǎn)城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都，預(yù)計(jì)在2020年底試點(diǎn)結(jié)束前，探索出一批可復(fù)制可推廣的集體建設(shè)用地建租賃住房改革成果。

《試點(diǎn)方案》將進(jìn)一步探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)禁集體租賃住房以租代售和轉(zhuǎn)租。同時(shí)，承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

在這新公布的13個(gè)試點(diǎn)城市中，北京、上海為直轄市，也是2012年曾經(jīng)發(fā)布過的試點(diǎn)城市，其他為省會或者知名城市。這些城市要成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

事實(shí)上，中央對租賃房發(fā)展，除了國土部的這則新政，之前已經(jīng)連續(xù)發(fā)了兩個(gè)文件。2016年5月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》；2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求進(jìn)一步加快推進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)工作。廣州、杭州、成都、鄭州、沈陽、成都等9個(gè)試點(diǎn)城市已發(fā)布方案或介紹了方案的主要內(nèi)容，各地均著力加強(qiáng)承租人權(quán)益保障，提出“購租同權(quán)”，從落戶、入學(xué)，向醫(yī)療、就業(yè)、社保等更多社會福利領(lǐng)域拓展。

而在全國多地，一些一二線城市正在通過多種方式的租賃新政探索嘗試，來摸索租購?fù)瑱?quán)，加大租房市場供應(yīng)，舒緩房價(jià)上漲壓力。

拓展集體土地用途

來自國土資源部的權(quán)威聲音表示，《試點(diǎn)方案》核心的目標(biāo)是切實(shí)增加了住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，有效地緩解了住房的供需矛盾。此次試點(diǎn)改革的指導(dǎo)思想明確，就是牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進(jìn)集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

集體建設(shè)用地，是指農(nóng)村集體所有，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，包括農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。國土資源部表示，此次試點(diǎn)拓展了集體土地用途，將為集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民拓寬增收渠道。

緩解住房供需矛盾

國土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在超大、特大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。限定在這13個(gè)試點(diǎn)城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對較強(qiáng)。

據(jù)介紹，北京、上海作為首批試點(diǎn)城市，幾年來試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果，增加了住宅用地來源和租賃住房供給；擴(kuò)展了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能；對盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用；另外還拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，農(nóng)民獲得長遠(yuǎn)穩(wěn)定收益，有獲得感。

試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)表明，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。此次出爐《試點(diǎn)方案》，在總結(jié)提升上述試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的成果。

項(xiàng)目用地不得占用耕地

針對地方開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)需要遵循哪些原則，國土資源部相關(guān)人士也給出明確解釋。

《試點(diǎn)方案》明確規(guī)定了把握正確方向、保證有序可控、堅(jiān)持自主運(yùn)作、提高服務(wù)效能四項(xiàng)基本原則。其中兩項(xiàng)內(nèi)容需要著重強(qiáng)調(diào)：一是項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不占用耕地。二是發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時(shí)，必須尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

不能與“小產(chǎn)權(quán)房”混為一談

對于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，還有人將此與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”是不是租賃合法了？

實(shí)際上，集體租賃住房是經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動產(chǎn)登記的用于租賃的住房。而“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，兩者有本質(zhì)區(qū)別。

國土資源部特別強(qiáng)調(diào)，集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。這次試點(diǎn)的租賃住房建設(shè)，符合規(guī)劃、依法審批，有不動產(chǎn)登記作保護(hù)，同時(shí)只租不售。而我們過去所說的“小產(chǎn)權(quán)房”呢，無論在用地上、規(guī)劃上，還是建設(shè)銷售上，不受法律保護(hù)。

但是如何規(guī)避“小產(chǎn)權(quán)房”暗度陳倉、搖身一變進(jìn)入市場，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集體土地建租賃房與“小產(chǎn)權(quán)房”的差別在于，一個(gè)是短期租賃合同，一個(gè)是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣房，與“小產(chǎn)權(quán)房”無異。因此，方案中兩部委強(qiáng)調(diào)，不得“以租代售”，明確規(guī)定集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

而要真正避免集體土地建租賃房被暗度陳倉成為“小產(chǎn)權(quán)房”，政府應(yīng)當(dāng)配套國家政策，形成有效監(jiān)管和法規(guī)，建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)機(jī)制，避免“不需要的長期占用”。要避免“租賃者”和村莊私下簽訂協(xié)議，甚至可以通過政府引入市場化、專業(yè)化的第三方物業(yè)公司，實(shí)施住房的出租和管理。

觀察

讓住房回歸“居住”屬性

這次調(diào)控跟以前有什么不同嗎？對房價(jià)究竟影響如何？

對于集體建設(shè)用地可建租賃房新政，業(yè)內(nèi)專家同策咨詢的張宏偉提出三個(gè)觀點(diǎn)：他認(rèn)為不少企業(yè)或集體單位都有集體用地，但是有的尚未開發(fā)正在閑置，集體用地建租賃房有利于盤活存量用地或閑置集體資產(chǎn)；另外，集體用地?zé)o法分割成為小產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行銷售，這可以避免開發(fā)商變相銷售；集體用地租賃住房主要可解決兩類人群居住問題：一是本區(qū)域內(nèi)人才類居住需求，二是本地低收入家庭的居住問題。

對于房價(jià)影響，另外有業(yè)內(nèi)人士稱，該政策對房價(jià)影響甚微，至于租金，盡管成本看似很低，但對于一二線城市來說，集體用地的實(shí)際地理位置以郊區(qū)偏遠(yuǎn)地區(qū)為主，其成本優(yōu)勢實(shí)際上也不是那么大。

在記者看來，雖然眼下《試點(diǎn)方案》看似與房價(jià)關(guān)系不那么密切，但是質(zhì)變往往由量變引發(fā)。值得注意的是，從購到租，近期各種行政手段交替使用，顯示出樓市調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變。如今，樓市格局產(chǎn)生變化，如何再利用這個(gè)窗口期，建立長效機(jī)制則是監(jiān)管層重點(diǎn)要思考的問題。

對大多數(shù)人和家庭來講，擁有一處房子是人生的夢想。但是，對許多人來講，這一夢想很難一下子實(shí)現(xiàn)，甚至在北上廣深有些人一輩子也難以達(dá)成。面對居高不下的房價(jià)，在今后一段時(shí)期，如何解決“住有所居”，使城市中幾大群體能夠在城市體面而負(fù)擔(dān)不太沉重的居住，對于產(chǎn)業(yè)升級、城市轉(zhuǎn)型和社會穩(wěn)定至關(guān)重要。

從最近出臺的政策來看，從過去的買房加保障房轉(zhuǎn)向購租并舉是住房政策的重大轉(zhuǎn)變。今后解決住有所居，主要是三個(gè)途徑：其一是市場化的商品住房，其二是政策性的保障性住房，其三是租賃住房。

有專家指出，“租購?fù)瑱?quán)”并不是發(fā)展租房租賃市場的最終目的。要想使租房者獲得更多權(quán)益，提高公共資源使用效率才是核心目標(biāo)。而發(fā)展住房租賃市場，更關(guān)鍵的還是讓房屋回歸它的“居住屬性”。

□本報(bào)記者 陳霞