新華網(wǎng)北京8月14日電（王日晨） 在貫徹落實(shí)中央“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，構(gòu)建購租并舉的住房體系時，多地開始探索新模式。其中，長租公寓在租賃市場中成為焦點(diǎn)，房企為分一杯羹已加速搶灘布局。

對此，業(yè)內(nèi)專家提醒，盡管從長遠(yuǎn)來看長租公寓市場是一片“藍(lán)海”，但在運(yùn)營管理方面卻是“紅?！?，房企還需謹(jǐn)慎入場。

租賃市場迎新機(jī)遇

近兩年，有關(guān)鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策密集落地。在打造多層次住房結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策指向下，各地的住房供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢。

2016年發(fā)布的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》中，提出加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，深化住房制度改革，優(yōu)化住房工序結(jié)構(gòu)，更好的保障“居者有其屋”。各地方政府相繼出臺針對于房產(chǎn)租賃市場的政策。

2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

2017年1月23日，廣東省政府印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，這一政策的中心是鼓勵房屋租賃，亮點(diǎn)是商業(yè)用房可改為租賃住房，土地用處可調(diào)整為寓居用地，以及房屋租賃可以減稅等。

2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》。7月，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》正式印發(fā)，鼓勵民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點(diǎn)。

據(jù)悉，上海首批公開出讓的兩宗租賃住房用地也已于日前成交，“只租不售”模式將1800多套租賃住房房源推向市場；而北京、杭州等熱點(diǎn)城市也已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場正在快速擴(kuò)張。全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。另據(jù)鏈家研究院報告預(yù)計，2020年和2025年，中國房屋租賃市場租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元。中國房地產(chǎn)業(yè)迎來租賃時代的到來。

房企搶灘長租公寓

值得注意的是，以長租公寓為代表的住房租賃市場正成為許多房企和中介轉(zhuǎn)型的方向。隨著存量房時代的到來，房企視長租公寓市場為正處于風(fēng)口的藍(lán)海產(chǎn)業(yè)，開始加速搶灘布局欲分一杯羹。

據(jù)了解，目前長租公寓市場的主體大致可分為三類：一是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集團(tuán)做的公寓，像如家的逗號公寓、華住的城家公寓等；三是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的公寓，如萬科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓等。

早在2002年，長租公寓就已出現(xiàn)。2014年，雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投入1億元人民幣，自此拉開了長租公寓爆發(fā)式增長的序幕，短短3年有近100億元資本流向這個領(lǐng)域。而從去年開始，長租公寓市場加速興起，其中不乏中介系、酒店系、互聯(lián)網(wǎng)系的創(chuàng)業(yè)力量涉足該領(lǐng)域。

萬科是最早進(jìn)入市場的房企之一，于2016年5月正式推出了長租公寓業(yè)務(wù)。2017年，萬科加快了在北上廣深布局長租公寓的步伐。萬科計劃通過收購、躉租、建設(shè)等方式，使得長租公寓品牌“泊寓”的數(shù)量達(dá)到10萬間。

2016年8月，龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍宣布推出“冠寓”，長租公寓成為龍湖繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)后的“第四大主航道業(yè)務(wù)”，聚焦一線城市及像杭州這樣的領(lǐng)先二線城市，力爭用3年時間，達(dá)到10萬間的規(guī)模。

2017年6月，佳兆業(yè)也宣布進(jìn)軍長租公寓，布局全國所有一線及主要二線城市，預(yù)計三年內(nèi)打造長租公寓10萬間；另外，中駿置業(yè)透過美國睿星資本，加速在長租公寓領(lǐng)域的拓展速度。未來三年推出5萬間長租公寓。

招商、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽光城等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也開始介入長租公寓市場，紛紛下海，搶先構(gòu)筑起自己的房屋租賃服務(wù)市場。未來，將有更多的房企打算入場。

地產(chǎn)服務(wù)中介涉水長租公寓方面，進(jìn)入市場最早的是鏈家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布獨(dú)立運(yùn)作。

業(yè)內(nèi)：運(yùn)營是紅海

長租公寓市場看似一個即將要被做大的蛋糕，對于未來前景，“藍(lán)?！睅缀醭蔀闃I(yè)內(nèi)人士共識。正因?yàn)槿绱耍鎸﹂L租公寓市場藍(lán)海，越來越多的房企想從中分羹。

據(jù)wind和華菁證券研究所一組數(shù)據(jù)顯示，中國目前的租賃市場規(guī)模為1萬億元，相比美國和日本的7萬億和2萬億還有很大的發(fā)展空間，預(yù)計到2030年將達(dá)到5萬億;另外一組數(shù)據(jù)表明，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，這對于租賃市場來說是一大挑戰(zhàn)，因?yàn)樽夥孔杂新蕸Q定了我們租賃人口的數(shù)量。未來，隨著房價持續(xù)上漲，首次置業(yè)門檻被提高，越來越多的人會加入租房人群。

在談到存量市場下長租公寓的機(jī)會和挑戰(zhàn)時，優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營官楊劍凌認(rèn)為，機(jī)會主要體現(xiàn)在四個方面：一是住房自有率會下降，租賃人口會增加;二是原來適婚年齡的人群會進(jìn)入租房市場，中高端市場需求增加;三是品牌公寓市場方興未艾，發(fā)展空間巨大;四是品牌公寓的發(fā)展對運(yùn)營的專業(yè)要求更高。

雖然現(xiàn)在很多國家都在做品牌公寓，但中國市場占有率非常低。楊劍凌表示，中國品牌公寓的市場剛剛開始，現(xiàn)在共同的競爭對手是小業(yè)主，要跟小業(yè)主比性價比和服務(wù)，讓更多的用戶意識到他如果租房選擇公寓運(yùn)營商，會得到更好的保障，這是公寓市場面臨的挑戰(zhàn)，也是一個機(jī)會。

“整體市場是藍(lán)海，運(yùn)營管理卻是紅?！?，優(yōu)帕克集團(tuán)北京分公司副總經(jīng)理喬宥勝表示，房企涌入到長租公寓市場是看好未來藍(lán)海的空間，但目前大家都處在培育和發(fā)展的探索階段。目前長租公寓服務(wù)運(yùn)營商較多，但沒有一家敢稱盈利，運(yùn)營端確實(shí)不賺錢?！罢麄€行業(yè)面臨的蛋糕很大，但誰都不知道從哪能切下來”。

優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營官楊劍凌認(rèn)為，“長租公寓行業(yè)不是一個暴利行業(yè)，適合中長期發(fā)展，需要企業(yè)有一定的耐心和運(yùn)營能力，才可能走到出業(yè)績的那一天”，企業(yè)不應(yīng)該急功近利，應(yīng)該把眼光放到15年這樣一個長周期來看。