新京報(bào)訊 （記者王碩）今后，北京的“自住房”將被“共有產(chǎn)權(quán)住房”替代。昨日，北京市住建委就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征求意見，今后新入市銷售的項(xiàng)目，包括目前尚未搖號(hào)的自住房項(xiàng)目，都將執(zhí)行新的共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定。但是，原有的自住房仍然執(zhí)行老辦法。

共有產(chǎn)權(quán)住房的概念早已有之，2014年，住建部曾提出在北京等6城市試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，上海市目前已在保障房中實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)制度。

所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計(jì)功能布局合理，有效滿足居住需求。共有產(chǎn)權(quán)住房用地會(huì)在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。

征求意見稿提出，各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，也就是說，和自住房一樣，共有產(chǎn)權(quán)住房也覆蓋到了“新北京人”。

此外，征求意見稿還提出，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。

北京市住房保障專家組成員馬力說，所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，簡(jiǎn)單來說，就是一套房子由政府和購(gòu)房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)就可以支付較少房款，買下一套自住的房屋，這樣更有利于中低收入家庭解決住房問題。雖然政府也占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如果購(gòu)房人是自住的話，那么房屋的使用權(quán)是完全歸購(gòu)房人的，確保了通過此套房屋來實(shí)現(xiàn)家庭自住目的。

馬力解釋說，如果該套房屋今后出租或出售，由于政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，出租或出售都有諸多限定條件，這樣可以杜絕自住房的牟利空間。

■ 三問新政

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誰有資格申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房？

共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件和目前的自住房有很多差別，如單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。而自住房對(duì)單身申請(qǐng)人的年齡限定條件是年滿25周歲。

新規(guī)明確有住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭不得申請(qǐng)，這意味著申請(qǐng)家庭如有房屋通過交易、贈(zèng)與、法院判決轉(zhuǎn)出去的，一樣不能再申請(qǐng)。

另外，申請(qǐng)家庭如果承租公租房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購(gòu)房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

征求意見稿規(guī)定，申請(qǐng)家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購(gòu)房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。

對(duì)于弄虛作假者的處罰，共有產(chǎn)權(quán)住房比自住房更加嚴(yán)厲。征求意見稿提出，經(jīng)查實(shí)，申請(qǐng)人不如實(shí)申報(bào)、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況；偽造或提供不真實(shí)相關(guān)證明材料；申請(qǐng)時(shí)書面承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房，在規(guī)定期限內(nèi)拒不騰退的，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。

根據(jù)征求意見稿，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購(gòu)房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購(gòu)房貸款。也就是說，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)貸款，可以享受貸款針對(duì)政策房的優(yōu)惠政策。

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政府和購(gòu)房人如何共享產(chǎn)權(quán)？

征求意見稿指出，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。

簡(jiǎn)單來說，就是看搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，以這個(gè)價(jià)格來計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。

舉個(gè)例子，某個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房，供地時(shí)確定將來的銷售均價(jià)為3萬元/平方米，在搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房?jī)r(jià)格是4萬元/平米的話，那么購(gòu)房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。

征求意見稿規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由住建委同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開。

當(dāng)申請(qǐng)家庭選定了共有產(chǎn)權(quán)住房，夫妻雙方應(yīng)共同與開發(fā)商、代持機(jī)構(gòu)簽訂三方購(gòu)房合同，作為購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人，未成年子女為同住人。

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共有產(chǎn)權(quán)住房租售有何限制？

根據(jù)征求意見稿，已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購(gòu)房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分配。以出租為例，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購(gòu)房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。

征求意見稿提出，購(gòu)房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，且優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。中介機(jī)構(gòu)不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房出售、出租等業(yè)務(wù)。

在出售方面，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。回購(gòu)價(jià)格按購(gòu)買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定?；刭?gòu)的房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買和再上市時(shí)的稅費(fèi)問題，購(gòu)房人則是只負(fù)擔(dān)其產(chǎn)權(quán)份額比例的稅款。

一圖讀懂共有產(chǎn)權(quán)住房

申請(qǐng)條件

1. 已婚家庭，申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。

2. 單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。

3. 申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件。

4. 申請(qǐng)家庭成員名下均無住房。

不得申請(qǐng)

1. 申請(qǐng)家庭已簽訂住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的。也就是說已經(jīng)有房的家庭。

2. 申請(qǐng)家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。

3. 有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。

4. 申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申購(gòu)流程

1. 網(wǎng)上公告。開發(fā)商取得項(xiàng)目規(guī)劃方案復(fù)函后，向項(xiàng)目所在區(qū)住建委（房管局）提交開通網(wǎng)上申購(gòu)的申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后準(zhǔn)予開通網(wǎng)上申購(gòu)并發(fā)布項(xiàng)目公告，網(wǎng)上申購(gòu)期限不少于15日。

2. 網(wǎng)上申請(qǐng)。符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開通網(wǎng)上申購(gòu)期間內(nèi)登錄區(qū)住建委（房管局）官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)，在線填寫《家庭購(gòu)房申請(qǐng)表》和《承諾書》，如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按照規(guī)定的條件和項(xiàng)目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。

3. 聯(lián)網(wǎng)審核。市住建委會(huì)同公安、地稅、社保、民政、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門在申購(gòu)期結(jié)束后20個(gè)工作日內(nèi)，通過本市共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)家庭的購(gòu)房資格進(jìn)行審核，區(qū)住建委（房管局）對(duì)申請(qǐng)家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進(jìn)行審核。經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請(qǐng)編碼。

4. 搖號(hào)配售。由區(qū)住建委（房管局）監(jiān)督指導(dǎo)開發(fā)商開展搖號(hào)配售。分為公布搖號(hào)名單、搖號(hào)配售、順序選房、購(gòu)房確認(rèn)等步驟。區(qū)住建委（房管局）應(yīng)按照職住平衡、家庭人口等因素進(jìn)行優(yōu)先次序分組，確定搖號(hào)家庭名單，并在其官方網(wǎng)站面向社會(huì)公示。也就是說，共有產(chǎn)權(quán)也會(huì)有優(yōu)先組的區(qū)別，哪類家庭優(yōu)先，是由區(qū)里來確定并分組。

再上市流程

1. 購(gòu)房人向原分配區(qū)住建委（房管局）提交上市申請(qǐng)，明確出售價(jià)格。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買。

2. 代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人可在代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

3. 共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。