從“減法”到“加法” 多地限價不得超去年10月水平

樓市迎新一輪調(diào)控 或從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給端

近日，上海規(guī)土局掛牌出讓分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗地塊，要求在70年內(nèi)競得人須100%自持。相較于“限地價、限房價、競自持面積”等方式，造成70年自持結(jié)果，這是全國首次在出讓開始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控正在從抑制需求側(cè)，為購買人群劃線，轉(zhuǎn)向供給端，加大供應(yīng)量，從限制供應(yīng)價格到提高拿地門檻，為樓市做“加法”。

公告顯示，兩地塊均不得建設(shè)公寓式辦公和酒店式公寓，且須精裝交付。兩宗地塊須至少提供1897套租賃住房。其中，嘉定新城地塊占地面積2.85萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.13萬平方米，須提供租賃住房不低于671套。張江地塊占地面積6.5萬平方米，規(guī)劃建筑面積13萬平方米，須提供租賃住房不低于1226套。

“土地供應(yīng)模式已出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性，避免地價高溢價率對交易市場的影響。同時，對租賃房源將有非常明顯的補充作用，兩宗地合計9萬多平米，能夠提供平均單套60平米左右的租賃房源大約1600套，將明顯緩解區(qū)域租賃房源供應(yīng)緊張。

張大偉預(yù)計，未來一二線城市土地供應(yīng)將越來越“限價化+居住化”，以北京為例，2017年成交的所有住宅用地全部限價或自住房化，這種情況下，從土地供應(yīng)開始房屋全面回歸居住屬性。

張大偉表示，從北京317調(diào)控開始，樓市調(diào)控全面升級，從減法看，抑制投資需求已經(jīng)做到全面圍堵，最近從土地供應(yīng)及房源供應(yīng)再次發(fā)布加法政策。

除加快供應(yīng)外，對銷售價格的限制也愈加嚴厲。此前，長沙市發(fā)改委、住建委、國家統(tǒng)計局長沙調(diào)查隊三部門聯(lián)合印發(fā)《長沙市商品房銷售價格明碼標(biāo)價監(jiān)制操作規(guī)程》，通知強調(diào)，長沙市的商品住房項目申請預(yù)售許可證，價格比照2016年10月的均價來確定。

值得一提的是，除長沙外，鄭州、廊坊也表示，新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳日前聯(lián)合下發(fā)通知，明確規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，且不得捆綁車位銷售以及設(shè)置其他附加條件。

從全國數(shù)據(jù)來看，市場整體漲幅開始放緩的原因，主要是一二線城市房價已出現(xiàn)了環(huán)比下行，雖然三四線城市房價繼續(xù)高位運行，但整體漲幅下行。從趨勢上看，2017年第四季度，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)漲幅很可能會降低至個位數(shù)，與此同時，一二線城市進入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，上半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策一方面繼續(xù)支持高庫存的二線和三四線城市去庫存;另一方面,一線城市和熱點二三線城市密集出臺以“限購、限貸、限價、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。雖有一定的效果，但仍然陷入“政策向左，市場向右”的困局，緊縮政策的四面“圍堵”只是讓投資需求和資金從核心城市四處“外溢”至其他城市，以至于前期諸多高庫存壓力城市都走出了“量價齊升”之路。

“因此，調(diào)控從限制需求側(cè)，轉(zhuǎn)為供給端。”楊科偉說，調(diào)控正在向土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、供應(yīng)價格等多方面供應(yīng)端口轉(zhuǎn)向。同時，預(yù)計不排除會有更多的三四線城市跟進落實限購、限貸、限價、限售等緊縮政策，熱點輪動帶來的結(jié)果就是三四線城市將成為樓市調(diào)控的新主場。隨著政策調(diào)控蔓延至三四線城市，以及部分城市開始執(zhí)行“四限”之下，投資客消退之后價格將有大幅調(diào)整。記者 梁倩 北京報道