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租房好時代將到來? 首部住房租賃法規(guī)為租戶護航
5月19日,我國首部針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)開始向社會公開征求意見。鼓勵出租人提供更長租期,租期不低于三年,房租按月支付。房東暴力、強制攆人被明令禁止。如果意見實施后將為租房市場帶來哪些影響?是否意味著租房市場的美好時代將要到來?
三年租期或不適用所有租客
新京報:意見稿中鼓勵出租人提供更長租期,租期不低于三年,房租按月支付。你對此怎么看?
租戶雪梅:這一點對我的吸引力不大。首先,在北京租房,很多是隨著單位遷徙的,如果單位出現(xiàn)變更,大多會選擇搬家。其次,現(xiàn)在租客可以選擇互聯(lián)網(wǎng)化的創(chuàng)新租房產(chǎn)品,省去了跟房東談條件的麻煩,并且中介費也是明碼標價。有些房主現(xiàn)在就可以在收取押金之后按月收取房租,而非現(xiàn)在租房市場流行的“押一付三”。
21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍:租期不低于三年是希望租金穩(wěn)定,目的是好的,提高租賃量,有抑制房價的作用,這是政府指導(dǎo)的一個方向,但具體可以看雙方意愿,因為市場可能有約定俗成的規(guī)則,一時間可能很難改變。目前大部分是簽一年或兩年,三年很少。
租金方面比較穩(wěn)定,有第二年漲一些的情況,但70%以上第二年的租金不會變化。大部分房東很難同意月付,確實比較麻煩。
麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊:當前市場租賃合同大都是一年一簽,房東提前一個月通知租客就可以解除合同,雖然租客一般都能得到一個月的租金賠償,但卻需要重新尋找住所,這種情況下租客還是比較被動的。簽長租約難點在于:租金上漲周期內(nèi),房東對于簽長租約的意愿偏低,除非租賃雙方達成一個租金逐年上漲的約定,所以要實現(xiàn)這一規(guī)定,還需要消費者的成熟度和租賃市場的穩(wěn)定性,乃至政府主管部門在鼓勵和加大租賃供應(yīng)上,持續(xù)有效的動作。
扎根網(wǎng)首席運營官黃恩亮:就目前的市場情況而言,租期不低于三年不適用所有租客,更適用婚后無購房的客戶或無購房計劃且工作收入相對穩(wěn)定的客戶。前提是每年的房租漲幅在雙方可接受的范圍內(nèi)。根據(jù)現(xiàn)實情況如果租期加長,而房租按月支付,且能保障租客與房東雙方利益,需引入金融分期產(chǎn)品才能實現(xiàn)。
房東老胡:租期不低于三年,這一點要求太高了,一、二年比較合適,因為中途有可能會將房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付,一個月支付太麻煩。
房東不可強制攆人或?qū)栏駡?zhí)行
記者:意見稿中提到,出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人,收回住房。租房押金不得無故扣留,違規(guī)最高可罰20萬元。對該條款,你有什么樣的看法或建議?
租戶雪梅:我作為租房客,對于這一點的執(zhí)行情況存疑。目前很多租客選擇默默忍受,并不一定會尋求法律的幫助。政策呼吁是好事,但還需要看具體落地執(zhí)行情況。
租戶劉威:我經(jīng)歷過一次,在合同租期內(nèi),我和室友就被中介以“房主兒子要結(jié)婚用房子”的名義強行一周內(nèi)要求搬家,并且之前的押金不退。
房天下副總裁司智:房東不可暴力、強制攆人,不能隨意漲價等都是原有的規(guī)定,并不是新規(guī)定。房客在合同期內(nèi),房東應(yīng)該保護房客的權(quán)益,不可沒有理由隨意驅(qū)趕房客。租房合約中寫得很清楚,如果承租人出現(xiàn)問題,是可以被解約的。相信這次政策出臺之后會嚴格執(zhí)行該規(guī)定。
扎根網(wǎng)首席運營官黃恩亮:租房押金是為避免租客拒交、晚交房租,以及對房屋或配套設(shè)施造成嚴重人為損壞。通常押金糾紛發(fā)生在租客即將退租的階段。如果租期長,配套設(shè)施是人為損壞還是自然損耗界定困難。因此,設(shè)施維護和保修應(yīng)該計算在中介費或房租中,進行按月分攤,或通過定制押金險的方式解決。當然對于無故扣留,可以進行違規(guī)罰款,對租房消費者的權(quán)益也是一種有力保障。
房東租戶排斥“二房東”
記者:意見稿指出承租人可以按照住房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房,自然人轉(zhuǎn)租住房達到一定規(guī)模的,應(yīng)當依法辦理工商登記。這是否意味著“二房東”合法?你如何看待“二房東”?
租戶雪梅:這不成了鼓勵個人做中介嘛,“自然人轉(zhuǎn)租達到一定規(guī)模需要辦理工商登記”,哪個部門來考查自然人轉(zhuǎn)租規(guī)模?這還需要具體看細則。
房東小關(guān):我個人不接受“二房東”。二房東對租客的要求,跟我的要求不同。我可能會對“二房東”本人做一些要求,但到了他那里,要求可能會打折扣。
之前有類似這種人找我,我都拒絕了。我對租客的要求是,以家庭為單位,長期、穩(wěn)定。
租戶劉威:8年前剛來北京的第一個月,我通過網(wǎng)站搜索到一個太月園單間,當時網(wǎng)頁上寫的是“業(yè)主直租”,可入住后才發(fā)現(xiàn)業(yè)主其實是一個代業(yè)主進行收租的“代理人”,除了每月定時收房租露一次面外,如果要求維修電器等很難見到人。另外,在租約到期時,還以各種借口克扣押金。
保駕租賃安全防止租金上漲
記者:預(yù)計這部《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)會給市場帶來什么影響?
租戶雪梅:我認為這個政策的初衷是為了約束租房市場,防止租房價格的上漲,期待能有具體的執(zhí)行細則。
租戶劉威:新規(guī)提升了租客群體的安全感和體驗感。
房天下副總裁司智:這些規(guī)定中許多都是原有的規(guī)定,這次要看政府在政策出臺之后是否會對這些規(guī)定堅決執(zhí)行,并嚴格監(jiān)督。只有市場上有足夠好、足夠多的房源,房東不再處于強勢地位時,租賃市場才會發(fā)生比較大、更加規(guī)范的改變。
麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊:意見稿的最大亮點是對租賃市場整體穩(wěn)定、安全、租賃經(jīng)紀服務(wù)等的一系列配套升級,并將升級舉措細化到各項具體條例中。約束了承租人、出租人的權(quán)利義務(wù),明確了經(jīng)紀機構(gòu)的服務(wù)規(guī)范,對于當前租房市場容易產(chǎn)生的問題和糾紛,在法律政策層面給予了解決的依據(jù),也在操作尺度上給出了建議,同時給予配套政策支持。意見稿所透露的政策信號很明確,重視租賃市場安全感和服務(wù)體驗,進一步提倡“租售并舉”。
新派公寓CEO王戈宏:政策中對房東和租客的雙向規(guī)定有利于整治目前租賃市場的亂象,但目前缺乏租賃信用系統(tǒng),建議住建部聯(lián)合銀行、中介、品牌公寓建立租賃信用數(shù)據(jù)平臺,可以收費查詢,這個平臺將會有效保障各方風(fēng)險,而且成為一個新的商業(yè)模式。
本版采寫 新京報記者 張曉蘭
編輯:周佳佳
關(guān)鍵詞:首部 住房租賃法規(guī)