中新網(wǎng)北京5月20日電(種卿) 住建部19日晚間公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見，鼓勵出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時擬嚴禁開發(fā)商捂盤惜售，要求買房中介服務(wù)費施行明碼標價。

中介費需明碼標價 按房款比例收費模式或調(diào)整

“購買一套400多萬的房子就交了將近10萬元的中介費，最費解的是，交易200萬的房子與400萬的房子，在流程和難度上并沒差別啊。”今年1月份，剛剛在北京購置房產(chǎn)的吳先生告訴中新網(wǎng)記者。

針對房屋交易和租賃的中介服務(wù)收費，意見稿提出房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)收費前應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具收費清單，列明住房租賃或者銷售的價格、收費標準、收費金額以及其他與收費有關(guān)的事項，收費清單由當(dāng)事人簽字確認，不得收取任何未予標明的費用。

“明碼標價是為了更好地確立定價規(guī)則。”在上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進看來，未來，地產(chǎn)中介按房款比例收取中介費的規(guī)則或面臨調(diào)整。

事實上，由于一二線樓市降溫，今年部分城市地產(chǎn)中介已經(jīng)主動進行了一輪價格調(diào)整。據(jù)多家媒體報道，北京各中介門店普遍下調(diào)了中介費。鏈家多個門店的中介費比例已從2.7%降到了2.2%，我愛我家門店中介費比例由2.5%降至2.0%，房天下門店中介費比例已降至0.8%。

房東暴力、強制攆人被明令禁止

只有租過房子的人才能體會，臨時搬家、找不到合租對象、或被房東強制趕出家門的苦楚。

為保護承租人合法權(quán)益，意見稿對出租人行為設(shè)置了限制條款。包括“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”；“出租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能”；“出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標準”等。

但也有房東擔(dān)心，遇到無賴租戶，反復(fù)拖欠房租該咋辦？有微博網(wǎng)友就留言稱，“出租人可能會更加甄別租戶，不接受有黑歷史的租戶；甚至可能通過提高租金，來覆蓋可能存在的損失。”

作為租賃市場的另一個主體，出租人在交易中同樣需要安全感。

為此，意見稿對承租人行為進行了如下約束：承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備；承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人在租賃期限內(nèi)可解除住房租賃合同。

房東不得擅自抬價 鼓勵租金按月支付

目前，租賃市場的租金支付方式有多種選擇，包括押一付三、押一付六、押一付十二等，一般是房東和租戶協(xié)商確定。

對于最敏感的租金支付，意見稿不僅提出鼓勵按月支付，還明確房東不得擅自抬高租金。承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外；住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

“最近這次換房，就是因為房東要一次新漲700元的月租金。本來每月3300元租得好好的，房子很破，還理直氣壯漲價，非要漲到4000元”，實在無法接受房東的獅子大開口，北京租房族崔玉一氣之下?lián)Q了房子，不等合同到期，崔玉就早早搬離了原來租住的地方。

鼓勵出租人提供更長租期 租期不低于三年

促進租金支付方式更為靈活的同時，意見稿還鼓勵租賃企業(yè)和出租人提供更長的租期。

意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持；住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人。

值得注意的是，在官方力推樓市購租并舉發(fā)展的大背景下，各地開始鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房用于租賃，為出租人提供更穩(wěn)定的租期和更完善的服務(wù)。

4月14日，北京住建委發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，為企業(yè)和個人租用開發(fā)商的自持商品房提供了保障，帶裝修、租期長、租金可商定，不得不讓人動心。

租房押金不得無故扣留 違規(guī)最高可罰20萬元

好說好散就罷了，如果是不歡而散，提前支付給房東的押金還能順利拿回來？

針對眾多承租人的擔(dān)心，意見稿明確規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

不歸還押金，出租人將受到怎樣的處罰？據(jù)意見稿規(guī)定，出租人違反規(guī)定扣留押金，將由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴重的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

禁捂盤惜售 樓盤獲預(yù)售證10日內(nèi)需全部對外銷售

在住房銷售環(huán)節(jié)，意見稿著重規(guī)范了開發(fā)商為炒作房價而采取的捂盤惜售行為。

明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。

12個銷售行為被明令禁止，包括發(fā)布虛假房源信息和廣告；通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價；不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用等。