業(yè)內(nèi)人士表示，樓市從限購(gòu)到限貸，從限價(jià)到限售，再到一線城市全線“限商”，進(jìn)入了“五限”時(shí)代。截至目前，樓市仍處于拉鋸狀態(tài)，在樓市預(yù)期未有根本改變的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策將繼續(xù)擴(kuò)圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，直至樓市整體企穩(wěn)。

分化 熱點(diǎn)城市降溫驅(qū)使投資外溢

統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比算數(shù)平均增幅為0.73%，依然保持高位，但15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落。

其中，合肥降幅最為明顯，同比下調(diào)7.4個(gè)百分點(diǎn)，廈門(mén)同比下降6.6個(gè)百分點(diǎn)，南京降5.5個(gè)百分點(diǎn)，上海、杭州也分別下調(diào)4.4%和3.5%。環(huán)比方面，5個(gè)城市漲幅有所回落。其中，上海、南京、福州環(huán)比下調(diào)1%，合肥環(huán)比下調(diào)2%，天津下調(diào)3%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用，4月，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全線回落，環(huán)比方面，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平。

從70城數(shù)據(jù)來(lái)看，有30城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅回落。其中，回落城市中有23個(gè)為一二線城市。

劉建偉表示，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，4月比3月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月回落，4月比3月回落1個(gè)百分點(diǎn)；從環(huán)比看，4月70個(gè)城市中有23個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比3月增加13個(gè)；7個(gè)城市由上月上漲轉(zhuǎn)為持平或下降；3個(gè)城市降幅擴(kuò)大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在樓市深度調(diào)控下，4月房?jī)r(jià)變動(dòng)明顯分化。其中，全面進(jìn)入調(diào)控周期的一二線城市，房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄。整體表現(xiàn)為，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。

事實(shí)上，除廣州上漲1.4%外，4月房?jī)r(jià)漲幅較大城市均為此輪調(diào)控外的二三線城市。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70大中城市中，62個(gè)城市環(huán)比上漲，其中，26個(gè)城市漲幅超過(guò)1%，3個(gè)城市漲幅超過(guò)2%。具體來(lái)看，唐山4月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%，北海上漲1.9%，沈陽(yáng)上漲1.8%，揚(yáng)州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關(guān)則分別上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，張大偉解釋稱(chēng)，熱點(diǎn)城市調(diào)控全線加碼，投資需求因此外溢至此前漲幅較低的城市。

4月房地產(chǎn)成交量也同樣出現(xiàn)了分化趨勢(shì)。其中，四個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下滑31%，其中，廣州環(huán)比降幅為47%，北京同比下降35%，上海同比降幅也超4成。二線城市方面，城市成交面積環(huán)比上升4%，同比下降28%。三線城市則出現(xiàn)了成交面積同、環(huán)比均漲的現(xiàn)象，環(huán)比上升13%，同比亦上漲16%。

警惕 土地市場(chǎng)升溫投資熱情不減

事實(shí)上，三線城市集體大幅度上漲的根本原因在于購(gòu)房者投資熱情未減。調(diào)控措施多著眼于“限”，雖然抑制了成交，但未能從根本上抑制購(gòu)房投資需求。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，在需求外溢、投機(jī)心理難平的同時(shí)，供求不均加劇了樓市拉鋸戰(zhàn)。

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，受限價(jià)政策影響，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控預(yù)售證審批，新增供應(yīng)量仍處低位，29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量同、環(huán)比分別減少35%和5%，供應(yīng)持續(xù)偏緊的局面并未有所好轉(zhuǎn)，其中，有13個(gè)城市新增供應(yīng)量環(huán)比上升，占44.8%。但從同比來(lái)看，29個(gè)城市中僅貴陽(yáng)、青島、鄭州、寧波、昆明供應(yīng)量上漲。

具體來(lái)看，一線城市環(huán)比下降13%，同比更是銳減54%，上海、深圳連續(xù)兩月回升，但相比去年同期跌幅仍在55%以上；二三線城市環(huán)比微降4%，重慶、鄭州等城市供應(yīng)量顯著提升，環(huán)比漲幅超70%，廈門(mén)、福州供應(yīng)量降至歷史低位，不足5萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅均在90%左右。

在樓市高強(qiáng)度調(diào)控下，與樓市供求持續(xù)低迷相對(duì)應(yīng)，土拍熱度仍在繼續(xù)。CRIC數(shù)據(jù)顯示，盡管土地市場(chǎng)成交量連續(xù)四個(gè)月走低，平均溢價(jià)率也較3月有所下降，但成交均價(jià)環(huán)比依然大漲20%，一方面是熱點(diǎn)城市地塊稀缺導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，另一方面是部分房企拿地補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈。

楊科偉表示，從日前統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)也可看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速延續(xù)自去年下半年以來(lái)持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)，再創(chuàng)兩年以來(lái)新高，這體現(xiàn)了房企對(duì)后市預(yù)期的看好。

張大偉也同意上述觀點(diǎn)，他認(rèn)為，供應(yīng)不足導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)供需懸殊。過(guò)去兩年，樓市整體資金流入明顯，但從土地供應(yīng)角度看，2016年的土地供應(yīng)，一二線城市明顯偏少，一線城市合計(jì)供應(yīng)住宅規(guī)劃建筑面積只有1739.34萬(wàn)平方米，二線城市只有42559萬(wàn)平方米，剔除其中的大量配套建設(shè)，實(shí)際供應(yīng)的純住宅面積遠(yuǎn)不夠消化量。

預(yù)判 調(diào)控高壓不減擴(kuò)圍在即

針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，三四線城市也相繼采取措施為市場(chǎng)降溫。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)的當(dāng)天，4月漲幅第一名的唐山便發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，指出對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房(所稱(chēng)住房均含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在以上范圍內(nèi)向其售房。

15日，開(kāi)封市政府出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，要求在開(kāi)封市區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的新建住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉瓌t上，新房半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。

此外，海南瓊中、保亭縣也分別表示，在該縣范圍內(nèi)，非本省戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房；在該縣范圍內(nèi)，暫停向在本省擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房；禁止期房轉(zhuǎn)讓和限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓等。

調(diào)控收緊版圖正向四線甚至更低級(jí)別城市擴(kuò)圍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，去年9月底以來(lái)，各城市陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策超過(guò)百項(xiàng)，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、濟(jì)南、西安、南京、開(kāi)封、三亞等多地，再加上河北省環(huán)京重點(diǎn)區(qū)域全部采取限售措施。

張大偉表示，目前樓市的減法已經(jīng)做到極致，從限購(gòu)到限貸，從限價(jià)到限售，再到一線城市全線“限商”，樓市進(jìn)入了五限時(shí)代。從本輪政策來(lái)看，調(diào)控目標(biāo)是明顯的托底蓋帽，約束房?jī)r(jià)上漲過(guò)快區(qū)域，去庫(kù)存城市政策平穩(wěn)。因此，在整體市場(chǎng)熱度從過(guò)去一二線轉(zhuǎn)移到三四線城市的背景下，預(yù)計(jì)調(diào)控將繼續(xù)向更低層次擴(kuò)圍，調(diào)控的城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，調(diào)控內(nèi)容也將更加嚴(yán)格。